מיסוי מקרקעין מבקש לסווג אותך כקבלן ו/או כעוסק בנדל"ן?

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; דור שיוביץ, משפטן

28/2/2018

מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה. רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה ועוד.

ישראלים רבים קונים דירות להשבחה או קונים מגרשים ובונים עליהם מספר דירות ולאחר מכן מוכרים חלק מהדירות, אחרים מבצעים עסקה נדל"נית מורכבת מעט יותר מקניה של דירה או רוכשים כמה דירות במקביל, חלקן להשקעה וחלקן לצורך השבחה ומכירה. אותם אלו מדווחים למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקאות כעסקאות הוניות לכל דבר, אלא שלא אחת נטען כלפיהם כי יש לסווג את פעילותם כפעילות עסקית שבגינה יש לשלם מס שולי (וכן מע"מ וביטוח לאומי), ולפיכך מעבירים את הטיפול בעניינם למס הכנסה.

טענה מרכזית עליה מתבססים רשויות המס כי בהתאם למבחנים המקובלים בפסיקה להבחנה בין פעילות עסקית לפעילות הונית ובכלל זה: מבחן הבקיאות, אופי הנכס, תדירות העסקאות, מבחן המימון וכיו"ב, עולה כי הפעילות אינה הונית בעיקרה אלא פעילות עסקית פרותית אותה יש למסות לפי סע' 2(1) לפקודת מס הכנסה. המשמעות, דה פקטו, של קביעה מעין זו, הנה חיובי מס משמעותיים, שכן מעבר לחיוב במס שולי במקום רווח הון אשר גורר באופן אוטומטי גם חיוב בביטוח לאומי, משמעות הדבר היא כי עסקת הנדל"ן עשויה לחוב גם במע"מ, וזאת שעה שמע"מ התשומות הכרוך בהוצאות הבניה כלל לא נוכה.

מקרה שהיה, כך היה...

מקרה כזה הגיע לטיפול משרדנו לאחרונה. סיפור המעשה היה בדבר אדם שרכש מגרש ובנה עליו מספר יחידות דיור אותן הוא ייעד לו ולילדיו וכן ייעד 3 דירות להשכרה. אלא, שבשל קשיי מימון מסיבות שונות, נאלץ הוא בסופו של יום למכור שתי יחידות דיור מתוך אלו שיועדו להשכרה. הנישום דיווח על מכירת הדירות למיסוי מקרקעין כעסקת נדל"ן, אלא שמיסוי מקרקעין העביר את התיק לטיפול מס הכנסה בטענה כי מדובר בפעילות עסקית.

לאחר דין ודברים שקיימנו מול רשויות המס, התגבשה פשרה ולפיה שולם סכום מס שאמנם הנו גבוה במעט ממס השבח שחל עליו בגין מכירת הדירות, אולם הוא נמוך משמעותית מחבויות המס בהן הוא היה חב לו היה נקבע כי יש לראות ברווח שנוצר ממכירת הדירות כהכנסה פירותית, כאשר השיקולי העיקרי של הנישום להסכים לפשרה היה להימנע ממאבק ארוך מול רשויות המס בערכאות משפטיות במסגרתו גם כך יידרש הוא להוצאות בלתי מבוטלות.

מקרה זה מתאר את הקלות הבלתי נסבלת בה נעשה לעיתים סיווג שונה של עסקה שאינו בהכרח נכון על ידי רשויות המס, סיווג העלול להביא לידי הגדלה משמעותית של חבויות המס.

רוב רובן של תקלות המס נובעות מאבחנה וסיווג שגויים של האירוע המיסויי ולכן ישנה חשיבות יתרה לליווי של מומחים בעסקאות גדולות ומורכבות אשר יכול ומרכיב המס בהן יהיה משמעותי, וזאת כבר בראשית ההליך ולא בדיעבד לאחר ביצוע העסקה.

>> זקוקים לסיוע מקצועי במקרים מסוג זה? לחצו כאן.