מאת:

מס שבח משולם על רווח בעת מכירת דירה. רווח ההון במכירת דירה, משמע השבח, מחושב כהפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה (צמודה למדד), ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס, לרבות הוצאות שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (הגבלה עד 2% מערך הדירה), הוצאות שיפוץ על הדירה, מס רכישה ועוד.

ישראלים רבים קונים דירות להשבחה או קונים מגרשים ובונים עליהם מספר דירות ולאחר מכן מוכרים חלק מהדירות, אחרים מבצעים עסקה נדל"נית מורכבת מעט יותר מקניה של דירה או רוכשים כמה דירות במקביל, חלקן להשקעה וחלקן לצורך השבחה ומכירה. אותם אלו מדווחים למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקאות כעסקאות הוניות לכל דבר, אלא שלא אחת נטען כלפיהם כי יש לסווג את פעילותם כפעילות עסקית שבגינה יש לשלם מס שולי (וכן מע"מ וביטוח לאומי), ולפיכך מעבירים את הטיפול בעניינם למס הכנסה.

טענה מרכזית עליה מתבססים רשויות המס כי בהתאם למבחנים המקובלים בפסיקה להבחנה בין פעילות עסקית לפעילות הונית ובכלל זה: מבחן הבקיאות, אופי הנכס, תדירות העסקאות, מבחן המימון וכיו"ב, עולה כי הפעילות אינה הונית בעיקרה אלא פעילות עסקית פרותית אותה יש למסות לפי סע' 2(1) לפקודת מס הכנסה. המשמעות, דה פקטו, של קביעה מעין זו, הנה חיובי מס משמעותיים, שכן מעבר לחיוב במס שולי במקום רווח הון אשר גורר באופן אוטומטי גם חיוב בביטוח לאומי, משמעות הדבר היא כי עסקת הנדל"ן עשויה לחוב גם במע"מ, וזאת שעה שמע"מ התשומות הכרוך בהוצאות הבניה כלל לא נוכה.

מקרה שהיה, כך היה...

מקרה כזה הגיע לטיפול משרדנו לאחרונה. סיפור המעשה היה בדבר אדם שרכש מגרש ובנה עליו מספר יחידות דיור אותן הוא ייעד לו ולילדיו וכן ייעד 3 דירות להשכרה. אלא, שבשל קשיי מימון מסיבות שונות, נאלץ הוא בסופו של יום למכור שתי יחידות דיור מתוך אלו שיועדו להשכרה. הנישום דיווח על מכירת הדירות למיסוי מקרקעין כעסקת נדל"ן, אלא שמיסוי מקרקעין העביר את התיק לטיפול מס הכנסה בטענה כי מדובר בפעילות עסקית.

לאחר דין ודברים שקיימנו מול רשויות המס, התגבשה פשרה ולפיה שולם סכום מס שאמנם הנו גבוה במעט ממס השבח שחל עליו בגין מכירת הדירות, אולם הוא נמוך משמעותית מחבויות המס בהן הוא היה חב לו היה נקבע כי יש לראות ברווח שנוצר ממכירת הדירות כהכנסה פירותית, כאשר השיקולי העיקרי של הנישום להסכים לפשרה היה להימנע ממאבק ארוך מול רשויות המס בערכאות משפטיות במסגרתו גם כך יידרש הוא להוצאות בלתי מבוטלות.

מקרה זה מתאר את הקלות הבלתי נסבלת בה נעשה לעיתים סיווג שונה של עסקה שאינו בהכרח נכון על ידי רשויות המס, סיווג העלול להביא לידי הגדלה משמעותית של חבויות המס.

רוב רובן של תקלות המס נובעות מאבחנה וסיווג שגויים של האירוע המיסויי ולכן ישנה חשיבות יתרה לליווי של מומחים בעסקאות גדולות ומורכבות אשר יכול ומרכיב המס בהן יהיה משמעותי, וזאת כבר בראשית ההליך ולא בדיעבד לאחר ביצוע העסקה.

>> זקוקים לסיוע מקצועי במקרים מסוג זה? לחצו כאן.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.