עשרת הדיברות לשכירת נדל"ן ברומניה

מאת: אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) - גיל מור, עורך דין

1/1/1900

1. באם השכירות מבוצעת באמצעות משרד תיווך, רצוי כי הדייר יבצע מו"מ עם הסוכנות ויתעקש על מחיר קבוע ולא על תשלום שמחושב לפי אחוזים משווי העסקה שכן במצב עניינים כזה אינטרס הסוכנות יהיה שכרה ולא חתירה למחיר עסקה הוגן.

2. לאחר זיהוי הנדל"ן, על הדייר לדרוש מבעל המקרקעין גילוי נאות.קרי, עליו לדרוש מסמכי בעלות בנוסף עליו לדרוש תיעוד אשר נוגע לזכויות הבעלות היסטוריות בנכס וכן מסמכים אשר מתייחסים למעמדו המשפטי של הנכס.

3. מלבד האמור לעיל על הבעלים להציג בפני הלקוח את המסמכים הבאים:
• אישור מס ע"מ להוכיח כי אין לבעלים חובות בנכס.
• אישור אשר מונפק ע"י הבעלים של הבניין (מדובר על מצב דברים בו הנכס נמצא בדירת מגורים) אשר מצהיר כי בעלים של הדירה אין חובות בנכס אשר קשורים לבניין עצמו ולמגורים המשותפים בו.
• אישור שיסופק ע"י נותני שירות (כגון גז וחשמל) ע"מ להוכיח שלבעלים אין חוב כלפיהם. יצוין שבמצב דברים זה החשש הוא שעקב היוצרות החוב הנכס ינותק מהשירותים האמורים.

4. בכל הנוגע להסכמת הבעלים להשכיר, יש לקחת בחשבון את המקרים הבאים:
א. אם הבעלים משכיר את הנכס דרך בא כוח, על השוכר לוודא שלבא כוחו אכן יש מנדט מיוחד מטעם הבעלים להשכרת הנכס.
ב. אם הנכס מושכר מדייר, יש לבחון האם הסכם השכירות שלו מאפשר לו באופן מפורש להשכיר את המושכר בשכירות משנה.
ג. במידה והנכס הוא בבעלות משותפת, דרושה הסכמתם של כלל הבעלים להשכרת הנכס.
ד. אם הבעלים הוא חברה, האסיפה הכללית של בעלי המניות צריכה לקבל החלטה הנוגעת להשכרת הנכס, על ההחלטה לציין את התנאים להשכרה וכן לפרט מי הוא מטעם החברה אשר מוסמך לחתום על חוזה השכירות.

5. מומלץ שבעת המו"מ ייעזר הדייר בעורך דין, ע"מ למנוע כתיבתם של סעיפים בחוזה שיכתבו לטובת הבעלים.

6. מומלץ לדייר לדורש קיומם של הסעיפים הבאים בחוזה: (סעיפים אלו מתייחסים לחובתו של הבעלים)
• תיקונים פשוטים יהיו באחריותו של הדייר, אחריות זו תיכנס לתוקף עם הכניסה למושכר יחד עם תיקונים אשר נחוצים ע"מ לשמור על רמת שימוש נאותה בנכס יהיו באחריותו של הבעלים במשך כל תקופת השכירות.
• במידה והדייר צריך לבצע תיקונים, אשר ע"פ חוק הינם באחריות הבעלים, אז הדייר יהיה זכאי לנכות את עלות התיקון משכר הדירה.
• הדייר זכאי לנכות עלויות השקעה בנכס אשר הוסכמו עם הבעלים.
• יש להגיע עם הבעלים להסכמה ביטוחיות. כלומר, כי כל הסיכונים אשר יהיו קשורים בנכס עצמו יהיו חובתו של הבעלים.
• חוזים לקבלת שירותים רצוי להמיר על שמו של הדייר ע"מ להימנע ממצב דברים בו יהיה קשה לנכות עלויות אלו.
• במצב עניינים בו הדייר הוא חברה, דרוש שיהיה מצויין מפורשות כי הוא רשאי לנהל את עסקו/משרדו מהנכס מושכר.
• במידה והדייר מעוניין לבצע שימושים אחרים ו/או נוספים בנכס עליו לדאוג לעגן זאת בסעיפים ספציפיים בחוזה.

7. בכל הקשור לביטול הסכם השכירות מצד הדייר, רצוי כי הדייר ידאג להכניס סעיף פיצויים מראש בחוזה השכירות וזאת ע"מ להימנע מהתדיינות בבתי משפט אח"כ.

8. במידה וקיים סעיף ביטחון, יש לציין מפורשות את המצבים בהם רשאי הבעלים למשוך סכום זה.

9. על חוזה השכירות לקבוע מפורשות את התאריך בו השטח יימסר (יש לציין קיומם של קנסות במקרה של כישלון בעמידה ביעד). בנוסף יש לצרף פרוטוקול אשר מציין את מצב הנכס, הטובין המצורפים לו, מצב השטח המצורף לנכס וכולי.

10. מומלץ כי חתימת הסכם השכירות יבוצע תוך הסתייעות בעורך דין, אשר יאשר את זהותם של הצדדים ואת תוכן ההסכם בהתאם לחוק הרומני.
יצוין כי החוק הרומני קובע שמסמך אשר נחתם בנוכחות עורך דין, תוקפו בפני בית המשפט הוא גדול יותר במקרה שהעניין יגיע להתדיינות.