מאת: ; ;

זכאות על אובדן דמי שכירות - מסלול אדום


בעקבות האירועים הביטחוניים והסכנות הרבות שנוצרו עקב מלחמת חרבות ברזל שפרצה ביום 7.10.2023 וכללה ירי נרחב על שטחי ישראל, בדגש על יישובי העוטף ויישבי צמוד גבול בצפון המדינה, קבעה ממשלת ישראל מספר החלטות העוסקות בפינויי יישובים אלה מאכלוס פרטיים ועסקים  וזאת מתוך מטרה לשמור על ביטחון ושלום התושבים והעוסקים. במסגרת החלטות אלה, נקבע, בין השאר, כי המפונים פרטיים, בין אם הם מתגוררים בבית או דירה  שבבעלותם ובין אם הם שוכרים נכסים שבבעלות אחרים – זכאים ל"מענקי אכלוס" קרי, זכאים הם לקבלת כספים שישמשו אותם לטובת מימון מגורים חילופיים לתקופת הפינוי, או מימון שהייה בבתי מלון על חשבון המדינה והכול באיזורים בטוחים ומוגנים יותר, בהשוואה לבית המגורים המפונה.
במאמר זה, ננסה לפשט ולהבהיר את הנקודות העיקריות שעלו במסמך ההבהרה מטעם רשות המסים לעניין זה ביחס לפיצוי על אבדן דמי שכירות למשכירים, ומנגד מימון דיור חלופי לשוכרים.
על אף המטרה הנעלה והכוונות הטובות אשר בהחלט יש בהן כדי להקל כלכלית על המשפחות המפונות, החלטות אלו מעלות ומציפות כבר עת הסוגיות משפטיות מהותיות ובכלל זאת שאלות לעניין עצם הזכאות או העדר הזכאות של אלה המשכירים נכסים למפונים לתבוע ממנהל מס רכוש הנכבד - במסגרת תביעתם במסלול ה - "אדום" ע"פ חוק מס רכוש, התשכ"א – 1961 – את נזקם העקיף, הבא לידי ביטוי בדרך של אובדן דמי השכירות אותם, דרך קבע ובעתות שלום, משולמים להם בגין אותם נכסים. לשון אחר, פינוי השוכרים את המושכרים והפסקת תשלום דמי השכירות עקב זאת, מעוררת  שאלות קשות  בדבר זכאות המשכירים לתבוע מהמדינה, במסגרת תביעתם לנזק עקיף עקב פעולות איבה,  את אובדן דמי השכירות אשר מקורו באי תשלום המפונה את דמי השכירות השוטפים למשכיר, בגין התקופה המתחילה במועד פינוי המושכר והמסתיימת במועד חזרת השוכר למושכר, אם בכלל.
סוגייה זו התעוררה כבר עתה, וזכתה במהרה, שלא במפתיע, להבהרת מנהל מס רכוש בעניין וזאת עוד בטרם הגיעה העת להגשת התביעות לאובדן דמי שכירות וזאת, לעניות דעת כותב שורות אלה, מתוך מטה לנסות והשפיע על שיקול הדעת של המשכיר ו/או להנחותו כבר עתה אתה באשר לאופן בו עליו לנהוג משפטית אל מול השוכרים המפונים, אשר חלק נכבד מהם, במקרה הטוב, מבקש, בימים אלה ממש, להפסיק את תשלומי דמי השכירות  עד חלוף זעם.
נראה כי למנהל הנכבד ברור כי קיבוצים, עסקים ופרטיים רבים, שהינם בעלי דירות ויחידות מגורים מפונות, דירות המניבות עבורם, בשעת שלום, הכנסות המהוות עבורם מרכיב מרכזי מהכנסתם – שוקלים בימים אלה ממש את אופן התנהלותם המשפטית אל מול השוכר ובפרט שוקלים הם האם להיעתר לבקשתו שלא לשלם את דמי השכירות עד לחזרה לשגרה.  
יתרה מזאת, למנהל מס רכוש ברור כבר עתה כי עקב המלחמה, רבים הם השוכרים המפונים אשר הפסיקו לשלם את תשלומיי דמי השכירות למשכיר, אם בהסכמת המשכיר, אם שלא בהסכמת המשכיר, אם בדרך של הפרת הסכם השכירות ואם שלא בדרך של הפרתו ומשכך אותם משכירים מסתמכים על יכולתם, המוצדקת או הלא מוצדקת וע"כ נדון להלן, לתבוע ממנהל מס רכוש את "הנזק הממשי" שנגרם להם עקב המלחמה, עקב הפינוי  ובכלל זה את אובדן הרווח מעצם פינוי המושכר והפסקת התשלום הנובע ממנו משכך ביום 7.1.2024 הוציאה רשות המסים מסמך המבהיר את עמדתם ופרשנותם את החוק לעניין הזכאות לפיצוי בגין דמי השכירות.
יובהר, כי עסקינן בפרשנות כבוד מנהל מס רכוש את הוראות חוק מס רכוש וכי אין בהבהרתו ו/או בפרשנותו המצומצמת, כפי שיפורט להלן, משום קביעה חלוטה ו/או קביעה אשר מונעת מהמשכיר לתבוע את אובדן השכירות ו/או משום קביעה המחייבת את הניזוק ו/או את ועדות הערר ו/או את בתי המשפט אשר ידרשו להכריע בסוגייה היה ומנהל מס רכוש ידבוק בגישתו המסגרת הכרעתו בתביעות "מסלול אדום" אשר יוגשו, ככול הנראה, עם סיום המלחמה

לעניין השכרת דירה במסגרת עסק:

עמדת מנהל מס רכוש היא כי דירה המושכרת למטרות עסקיות הממוקמת ביישוב ספר שפונה בשל החלטת ממשלה, כאשר ההכנסה משכירות מדווחת על ידי המשכיר כהכנסה עסקית, אזי אבדן דמי השכירות מוגדרים כנזק עקיף, ומשכך ניתן לתבוע פיצוי בגין אבדן ההכנסות משכירות – בתנאי שהיישוב מפונה על פי החלטת ממשלה ו/או בהוראת גורמי ביטחון. משמע, לגישת מס רכוש היה ומשכיר נהנה מפטור מדמי השכירות בשל תקרת שכירות הקבוע בחוק ( כ- 5000 ₪ לחודש)   ו/או היה והמשכיר נהנה משיעור מס מופחת של 10% עקב העדר ריבוי דירות - להבדיל מבעל דירות רבות המשכיר את דירותיו כ "עסק" לכל דבר ועניין, משמע משלם בגינם מס פרוגרסיבי מלא ע"פ סעיף 2(1) לפקודה – לא יוכל לתבוע את אובדן השכירות וזאת במנותק מעצם הפינוי, מנותק מהוראות הסכם השכירות, מקום עבודתו של השוכר, מצבו המשפחתי של השוכר, מקור פרנסתו של השוכר ועוד.

פיצוי למשכיר של דירת מגורים שספגה נזק ישיר אשר אינו מאפשר את שימושה למגורים -
כאן יש לערוך הבחנה בין דירה הממוקמת ביישוב ספר לבין דירה שאינה ממוקמת ביישוב ספר שכן, במקרה של דירה הממוקמת ביישוב ספר - זכאי המשכיר לתבוע פיצוי בגין הנזק שנגרם לתכולת הדירה והמבנה, וגם פיצוי בשל אבדן דמי שכירות שלא משולמים לו על ידי השוכר שכבר לא יכול להתגורר בנכס שנפגע- וכל זאת עד לשיקומה הסופי של הדירה. במקרה שכזה, יוצא, כי אין רלוונטיות שלאלה האם המשכיר מדווח על ההכנסה כהכנסה פטורה ו/או כהכנסה מעסק.
לעומת זאת, במקרה של דירת מגורים מושכרת, שאינה ממוקמת ביישוב ספר ואשר נגרם לה נזק ישיר שלא מאפשר את המשך המגורים בה, אזי בהתאם לחוק המשכיר זכאי לפיצוי בגין הנזק הישיר בלבד קרי, הנזק שנגרם למבנה והתכולה.
ומה קורה בדירת מגורים מושכרת שפונתה על פי החלטת ממשלה, ולא נגרם לה נזק ישיר המונע את השימוש בה למגורים, או שלא נגרם לה נזק כלל?
במקרה זה כאמור לא נגרם לדירה נזק ישיר, וברמה ה"טכנית" היא כן ראויה למגורים, ורק הוראת הפינוי המבוססת על החלטת הממשלה היא זו אשר מונעת את השימוש בה - לטענת רשות המסים אבדן דמי השכירות לא מהווים נזק בר פיצוי לפי חוק מס רכוש.
ומה עם השוכר? - האם הוא זכאי למימון דיור חלופי במקרה של נזק ישיר שנגרם לדירה ושבעקבותיו אין הוא יכול עוד להתגורר בה?
ככלל, השוכר זכאי למימון דיור חלופי לפי החוק, אך מימון כאמור מותנה בכך שהשוכר ימשיך לשלם את דמי השכירות למשכיר בתקופה הרלוונטית.
ואם השוכר מפונה מהדירה בשל החלטת הממשלה?
במקרה זה, מבהיר מנהל מס רכוש, כי הזכאות לפיצויים השוכר נקבעת מכוח תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים)(נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל"ג-1973 ולפיהן כאשר השוכר מפונה לדיור חלופי במלון או זכאי לקבלת מענק אכלוס – אין הוא זכאי לקבל פיצוי נוסף בגין הדיור החלופי, או במילים אחרות "אין כפל מבצעים".
דבר נוסף שחשוב לציין הוא שהשוכר כן זכאי לקבל פיצוי במקרה של נזק ישיר בדירת המגורים המשמשת למגוריו והוא נושא בדמי שכירות, כאשר הנזק נגרם לתכולה האישית שלו.
משהעלנו והבהרנו את עמדת מנהל מס רכוש באשר לזכאות המשכיר לתבוע את אובדן דמי השכירות , נבהיר,  כי לגישת כותב שורות אלה עמדת מנהל מס רכוש באשר להעדר זכאות לפיצוי בגין אי תשלום דמי שכירות פרט לנסיבות בהן ההכנסה מדווחת על ידי המשכיר כהכנסה מעסק,  שגוייה מייסודה , אינה ראויה, אינה תואמת את התקופה ואת המלחמה דנן, אינה מתיישבת עם כוונת המחוקק ועם פרשנות כלכלית ראויה של חוק מס רכוש.

אכן, יש בהבהרת מנהל מס רכוש  כדי להרתיע וכדי לגרום למשכירים שלא לוותר מיוזמתם על דמי השכירות ואולי אף כדי לגרום לכך שפחות שוכרים, עקב עמדת המשכיר, יפסיקו לשלם את דמי השכירות, אולם, בשורה התחתונה, נראה כי אין לקבל את הפרשנות המצומקת דנן וכי יש להעדיף תחתיה פרשנות המתיישבת עם ההיגיון הכלכלי ועם כוונת המחוקק, מהם עולה, לגישת כותב שורות אלה,  כי יש לפצות את המשכיר דירה מפונת בפיצוי אשר יעמידו במקום בו יכול הוא היה להימצא באם המלחמה כלל לא הייתה פורצת, וזאת ללא כל הבחנה לעניין אופן סיווג ההכנסה משכירות ו/או הבחנה לעניין כמות הדירות שבבעלות המשכיר ו/או הבחנה לעניין היותו של המשכיר אדם פרטי ו/או כזה המפעיל עסק להשכרת דירות, ומשכך משלם מס ע"פ סעיף 2 (1) לפקודת מס הכנסה  ו/או כזה המחזיק כמות מוגבלת של דירות, מה שמאפשר לו לשלם בגין דמי השכירות מס הכנסה בשיעור של 10% מחזור ההכנסות המתקבלות מהשכירות.
בתמיכה לעמדת כותב שורות אלה, לפיה יש לאפשר למשכיר דירה מפונת מדיירים עקב החלטת ממשלה לתבוע את דמי השכירות הלא משולמים, נבקש להפנות לערר 1008-21 תחנת דלק היצירה בע"מ נ' רשות המסים במסגרתו נידונה סוגייה הרלוונטית לעניינו. במסגרת ערר זה, העוררת – תחנת הדלק היצירה בע"מ, שהינה משכירה אשר השכירה נכס לשוכרת, הגישה לרשות המסים בקשה למענק קורונה.
רשות המסים הפחיתה את סכום המענק שביקשה המשכירה, וזו המשכירה הגישה השגה על ההחלטה.  במסגרת ההחלטה בהשגה קבעה רשות המסים כי המשכירה כלל אינה זכאית למענק וזאת בשל העובדה לפיה היא זו שויתרה על דמי השכירות בגין המושכר מיוזמתה וכי עליה לפנות להליכים משפטיים כנגד השוכר לטובת מיצוי זכויותיה החוזיות מול השוכרת, אשר נמנעה מתשלום דמי שכירות,  לטובת קבלת דמי השכירות ממנה.
במסגרת הערר טענה העוררת (המשכירה) כי היא ויתרה על דמי שכירות, ועצם העובדה שזו הלכה לקראת השוכרת אינה מצדיקה את שלילת זכאותה למענק, וכי סכום המענק שביקשה מתקזז אל מול ההוצאות הקבועות של השוכרת שפחתו בהתאם.
מנגד טענה רשות המסים כי התנאי למענק הוא קיום קשר סיבתי בין ירידת המחזורים לבין השפעת התפשטות נגיף הקורונה, ובמקרה של העוררת, כך נטען- הירידה במחזורים נובעת מויתורה על דמי השכירות ומיוזמתה והדבר מנתק את הקשר הסיבתי בגין התפשטות נגיף הקורונה לבין הירידה במחזורים. לפיכך אין קופת המדינה צריכה לפצותה במתן מענק במקום דמי השכירות עליהם ויתרה.
 
ועדת הערר קבעה, באופן המתיישב עם עמדת כותב שורות אלה, כי עמדת רשות המסים שגויה, מאחר ויש לבחון את העניין מנקודת מבט עסקית ולא משפטית, קרי האם הוויתור על דמי השכירות מהווה אילוץ עסקי, ולנוכח מרקם היחסים שבין המשכיר-לשוכר, האינטרסים של הצדדים ואופיו של חוזה השכירות כמסדיר את מערכת היחסים שלרוב ארוכת הטווח בין משכיר לשוכר, ולרשות מינהלית אין סמכות להתערב בהחלטה העסקית של בעל העסק.

לאור פני הדברים האמורים ובהישען על מגוון של טענות מצטברות וחילופיות, לדעתנו, עמדת רשות המסים כפי שהוצגה במסמך ההבהרות, לפיה אבדן דמי שכירות בדירה שפונתה לא מהווים נזק בר פיצוי, אלא המשכיר מפעיל "עסק" להשכרת דירות - שגויה מיסודה. לגישתנו יש, בין השאר, לבחון את סוגיית גביית דמי שכירות מנקודת מבט עסקית ולא משפטית. לטעמנו השאלה,  המתבקשת, בין שאר הטענות,  היא לא האם יש לבעל הנכס זכות משפטית אל מול השוכר –  ובך לכפות עליו מבחינה משפטית את תשלום דמי השכירות , אלא האם ויתור על דמי השכירות מהווה, מנקודת מבטו של בעל הנכס אילוץ עסקי. העולם העסקי דורש חשיבה ארוכת טווח, לכן, לגישתנו, יכול משכיר ליתן הנחות לגיטימיות משיקולים עסקיים, לטובת השוכר, על אחת כמה וכמה בתקופה מלחמה, שבה אף אחד אינו חסין מפני פגיעה. לכן לא ייתכן שרשות המסים תעניש משכיר שגילה אמפתיה כלפי השוכר, באמצעות שלילת מענק.
 
יתרה מזאת, בל נשכח כי חוק מס רכוש מפצה את הניזוק בגין העדר יכולת לנצל נכס ביישוב ספר, כך שאם בבעלותו של פלוני דירה להשכרה – השקולה ל – "נכס", אין לשלול מבעליו, גם אם אין עיסוקו בהשכרת נדל"ן וגם אם ההכנסה המתקבלת בגין אותו נכס פטורה ממס – את הזכות לתבוע את האובדן.
זאת ובנוסף, כפי שהובהר מעלה, אין בנמצא מקום להתערב בשיקוליו של בעל הנכס שלא לתבוע את השוכר בגין דמי שכירות לא משולמים, שהרי, בנסיבות דנן, התעקשות ותביעת השוכר על ידי המשכיר תביא וודאי לאובדן השוכר הספציפי וזה כבר לא ישוב למושכר ועלולה היא להכתים את שמו של המשכיר, לפגוע במוניטין שלו כקיבוץ, כעסק, כאדם פרטי ואף חמור מכך – לפגוע בצו מצפונו וברצונו לגלות אמפטיה כלפי שוכר אשר נאלץ שלא באשמתו לעקור את עצמו ממקום מושבו, לברוח ליישוב מרוחק אחר, בשעת מלחמה, ללא מטלטליו ,ללא מקום עבודה ו/או לגרום למשכיר לפעול כנגד האמירה "ביחד ננצח" . אירוע השעה, הנסיבות הייחודיות, משך המלחמה – חייבים לתת למשכיר את שיקול הדעת ולאפשר לו להיות אנושי כלפי רעהו ובטח ובטח אין לגרום לאנושיות שבו לכדי חסרון כיס. תקנת הציבור, מחייבת, בימים קשים אלה התחשבות בזולת ונטרול מלחמות לא ראויות. העמדת המשכיר בפני הכרעה לעניין תביעה או העדר תביעה, בנסיבות דנן, רחוק מלהיות סבירה, מה עוד שלא אחת, ויתר זמני על דמי שכירות, מבטיח את שובו של השוכר לאחר המלחמה, מה שמתיישב עם מחוייבות המשכיר לפעול לשם הקטנת נזק, תחת פגיעה ביכולתו להמשיך ולהפיק הכנסות בעתיד. כך לדוגמא, קיבוצים המשכירים דירות לסטודנטים – חלקם הגדול מגויס וחלקם האחר – דל אמצעים – היעלה על הדעת לתבוע את אלה, שעה בה מופסקים להם הלימודים ונעצרים עבורם החיים האקדמיים. נראה כי דווקא החלטה שקולה, העומדת לצד הסטודנטים ומגלה כלפיהם הבנה – תבטיח את המשך יכולתו של הקיבוץ להתקיים מענף זה בחלוף זעם. תביעת סטודנט תותיר חותם ותפגע קשות בתדמית הקיבוץ ובהמשך יכולתו להוות אכסניה לסטודנטים רבים. לכך נוסיף, כי אין כל מקום להבחנה בין בעל דירה אחת לבין בעל עסק להשכרת דירות , שהרי, דוגמא, יתכן כי דווקא לאזרח מבוגר – דירה מושכרת אחת, הממוקמת לדוגמא במטולה ומדמי השכירות המשולמים בגינה, אותו משכיר מתקיים. היעלה על הדעת לדרוש ממנו לתבוע את השוכר שנס לדרכו בהוראת ממשלה, תחת הענקת פיצוי? נראה כי פרשנות מנהל מס רכוש הנכבד, מנותקת מכל היגיון עסקי ואף מהחלטות שיפוטיות בסוגיות דומות, שלא לדבר על תקנת הציבור. 
ובמקרים של נכסים המושכרים במסגרת עסקית, למשל חברות לניהול בתים אשר מצויים בקווי עימות, וסופגים ירידות בהכנסות בשל אי תשלום מדייריהם שבעצמם נמצאים במצוקה לנוכח אירועי המלחמה הקשים, לא ייתכן כי הפתרון שתציע רשות המסים הוא לשלוח את הצדדים לניהול הליכים משפטיים מורכבים שיכולים להימשך שנים, וגרוע מכך - לפגוע ביחסיהם החוזיים. לעמדתנו, ראוי כי המדינה תיכנס, כמו מרבית אזרחיה, גם היא "מתחת לאלונקה" ותפצה את הניזוקים בגין נזק שלא הם האחראים לגרימתו, שהרי ברור וגלוי הוא כי היה ואותה חברת ניהול, לדוגמא, תתבע את הבניינים המנוהלים על ידה, תביא היא לידי אובדן לקוחותיה ומשכך הנזק הכלכלי הצפוי בחלוף המלחמה יעלה לתובע שבעתיים, שכן יוותר הוא ללא בניינים לניהול.
יתרה מזאת, רשות המסים מצפה שהניזוק יפעל לצמצום נזקו ככל הניתן, ומנגד מפנה אותו לטפל בענייניו מול השוכר באמצעים משפטיים העומדים לרשותו. רשות המסים לא לוקחת בחשבון שנקיטת הליכים משפטים מצד המשכיר כלפיי השוכר תשרוף את העץ עליו הוא נשען. לתביעת השוכר יש השלכות הרסניות על הקשר העסקי בינהם, ובכך למעשה, לא רק שהמשכיר לא ימזער את נזקיו כי אם להפך- יעמיק ויעצים אותם עוד יותר. כי משכיר שינקוט הליכים משפטיים נגד השוכר קרוב לוודאי יאבד "לקוח".
לדידנו, עמדת מס רכוש בעניין הזה, חוטאת לתכליתו של חוק מס רכוש, שלפיה מטרתו של החוק היא להעמיד את הניזוק במקום שבו היה ניצב אלמלא פרצה המלחמה שפגעה קשות ברווחיו. לפיכך, לדעתנו אין לרשות המסים סמכות להתנות מתן פיצוי למשכיר ו/או לדרוש ממנו לתבוע את השוכר המפונה, מה גם שאין בסיס חוקי להתניה שכזו, והניזוק זכאי לפיצוי בשל העדר יכולת לעשות שימוש בנכס עקב המלחמה.
 
במקרה של עסקים ביישובי ספר וקווי עימות אשר לא פונו זכאים הם להגיש תביעת פיצויים בגין נזקים עקיפים שנגרמו להם עקב אבדן הכנסות משכר דירה, אם בשל הנחות בדמי השכירות או בשל ויתור תשלומם בעקבות המלחמה, מתוך ראייה עסקית ארוכת טווח ושמירה ככל הניתן על היחסים החוזיים והעסקיים בין הצדדים.
 
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.