מאת:


על פי חוק מכר (דירות) בנוסחו כיום, יכול יזם למכור דירת מגורים בפרויקט המוקם על ידו גם "על הנייר" – בשלב בו טרם ניתן עדיין היתר בניה לפרויקט ואף בשלב בו תכנית המתאר (ה-תב"ע), שעל פיה תוגש בקשה להיתר בניה, טרם אושרה כחוק. הצעת חוק לתיקון (מס' 9) בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות), בא לשנות מצב זה על מנת להגן על הרוכשים ולהטיל על הקבלנים אחריות נוספת כלפי הרוכשים הפוטנציאלים.

מכירה מוקדמת של דירה "על הנייר" היא במילים אחרות מכירת זכויות בדירה שעדיין איננה קיימת. מכירת דירה בבניין שלהקמתו טרם ניתן היתר בניה, היא פרקטיקה מקובלת במקומותינו ואף כזו שאותה לא אחת נדרשים יזמים לבצע על ידי הבנק אשר יעמיד לרשותם מימון להקמת הפרויקט (במסגרת מה שנקרא "ליווי פיננסי סגור"), כתנאי להעמדת המימון.   

נוכח הסיכון הגלום ברכישה בשלב זה, קובע החוק כי עד למתן היתר בניה, הסכומים אותם משלמים רוכשי דירות בשלב מוקדם שכזה אינם מועברים ליזם, כי אם מופקדים בחשבון נאמנות וממנו יועברו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי, עם הפעלתו, וזאת כנגד הנפקתה לרוכשים של ערבות בנקאית, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). אלא שהיו יזמים שהגדילו לעשות, הקדימו והחלו למכור דירות, לא רק בטרם ניתן לפרויקט היתר בניה, אלא אף טרם אושרה תכנית המתאר שעל פיה ניתן בכלל להגיש בקשה להיתר שכזה.

התיקון לחוק

במסגרת התיקון לחוק נאסרה לחלוטין מכירה כה מוקדמת של דירות ונקבע כי חוזה שנחתם למכירת דירה, אף בטרם אושרה תכנית מתאר המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה אשר יאפשר את הקמתה של הדירה (או בטרם אושרה הקלה המאפשרת תוספת דירות לפרויקט, כשהדירה הנמכרת נמנית על הדירות הנוספות), הנו בטל וחסר תוקף.

נקודת המוצא בבסיס התיקון המוצע הינה כי המערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן או מיזם אינה שוויונית וקיימים פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר, המצריכים הענקת זכויות מוגברות לקונה. עוד נאמר בדברי ההסבר להצעת החוק, כי כוחו הכלכלי של הצרכן מצומצם יותר וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. ההוצאה על רכישת דיור הינה המשמעותית ביותר בסל הוצאות משקי הבית ומהווה כ-25% מכלל הוצאות אלה. רוכש דירה הממוצע בישראל ישקיע קרוב לודאי את רוב הונו ברכישה וכן ישא בנטל לקיחת הלוואה בהיקף משמעותי למול הבנק כנגד משכנתא שתשמש כבטוחה. כל אלה גם הם מגדילים את פערי הכוחות האמורים בין הצדדים ויוצרים א-סימטריה שיש לגשר עליה באמצעות החקיקה וההסדרים.

חשוב לדעת...

עוד קובע החוק, כי בהסכם למכירה מוקדמת של דירה לאחר שאושרה תכנית המתאר שלפיה ניתן לבקש היתר בניה להקמתה, אך בטרם ניתן היתר הבניה עצמו, חייב היזם לפרט מהו המועד הצפוי למתן היתר הבניה. לא פירט היזם את המועד הצפוי, רשאי רוכש הדירה - כל עוד לא ניתן ההיתר – לבטל את הסכם הרכישה. ואם פורט המועד הצפוי – רשאי רוכש הדירה בחלוף 60 ימים מאותו מועד וכל עוד לא ניתן היתר הבניה, לבטל את הסכם הרכישה. ביטול הסכם בנסיבות כאלה, יזכה את הרוכש בהשבת מלוא כספו.

תיקון נוסף שנכלל בתיקון 9 לחוק המכר (דירות) נוגע להשתתפות הרוכש בהוצאות המשפטיות של היזם המוכר. כבר כיום (בהמשך לתיקון שנעשה בחוק לפני שנים אחדות), מוגבל הסכום שאותו זכאי המוכר לדרוש מאת הרוכש כהשתתפות בהוצאותיו המשפטיות לסך של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ ואלו משולמים ישירות לעורך הדין של היזם. על פי התיקון המוצע, ייכלל כל סכום ההשתתפות בהוצאותיו המשפטיות של המוכר במחיר הדירה והוא ישולם במלואו לידי המוכר עצמו. בא כוחו של היזם המוכר יקבל איפוא את מלוא התשלום עבור שירותיו, אך ורק מאת היזם עצמו ובכך תוצג תמונה ברורה בפני רוכש הדירה לפיה אין הוא מייצג אותו, אלא את היזם המוכר בלבד.

>> עו"ד ירון טיקוצקי ממשרדנו בהתייחסות ראשונה לנושא מתוך "וואלה נדלן".
>> זקוקים לייעוץ בנושא? מוזמנים להכיר את מחלקת דיני נדלן של משרדנו כאן.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

3 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.