האם מכירת בניין שמרבית דירותיו הושכרו בשכירות מוגנת והוכרז כנכס לשימור, חייב במס ערך מוסף בעת המכירה?

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); אלי דורון, עו"ד; נוי קרן, משפטנית

14/12/2016

במקרה זה דובר בחברה שעסקה זמן מה בענף הבנייה - בשנת 2007 רכשה החברה ביחד עם חברה נוספת בניין דירות ברמת גן אשר מרבית דירותיו היו מושכרות בדיירות מוגנת.

החברה, ביחד עם שותפה לקנייה, תכננו לפנות את הדיירים ולהשביח את הנכס אך לאחר תקופה הוכרז הבניין כנכס לשימור ולכן תכוניותיהן להשבחת הנכס סוכלו. לאחר שהחזיקה החברה בבניין כשנתיים, נמכר הבניין לקבוצת רוכשים. המחלוקת בפסק הדין נדונה סביב השאלה האם מכירת הבניין חייבת במע"מ.

השתלשלות האירועים

המערערת נרשמה בשנת 1994 כעוסק לעניין חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 תחת סיווג ענף "קבלנות בניין". בשנת 2003 הפסיקה המערערת את פעילותה העסקית אך רישומה כעוסק לא שונה. בשלהי שנת 2006 התקשרה המערערת עם חברה נוספת לרכישת בניין. בבניין המדובר היו שש דירות ומחסן כאשר מתוך שש הדירות, חמש דירות הושכרו לדיירים בשכירות מוגנת.

ביום 1.1.2007 נחתמה סדרת חוזים בין המערערת לבעלי הבניין, בגין הקנייה שילמה המערערת סך של 1,360,000 ₪. זמן מה לאחר מכן הגישה המערערת בקשה להיתר בנייה על מנת לבצע פעולות השבחה לבניין. בחודש מאי 2009 החליטה עיריית רמת גן כי הבניין מיועד לשימור. כחודש לאחר מכן חתמה המערערת והחברה הנוספת איתה התקשרה, על הסכם אופציה סחירה לרכישת מקרקעין על ידי צד ג'.  ע"פ הסכם זה שתוקפו היה 90 ימים, ניתנה למקבלת האופציה לרכוש את הבניין תמורת 4,350,000 ₪. עבור האופציה שולם סך של 200,000 ₪.

בחודש אוגוסט 2009 נחתם הסכם המכר על פיו הבניין כולו יימכר תמורת 4,350,000 ₪.

טיעוני הצדדים

לטענת מנהל מס ערך מוסף (להלן: "המשיב") מכירת הנכס עולה בכדי מיזם ומכירת הבניין עולה לכדי עסק ולכן נערכה "עסקה". המשיב סבור כי מכירת הבניין עי המערערת הינו כחלק מניהול עסק ולכן מדובר בעסקה שאותה יש למסות וזאת בניגוד לטענת המערערת כי בעת מכירת הבניין לא פעלה כעסק.

מאידך, לטענת המערערת הבניין לא נמכר במהלך "עסקה" מאחר שעסקיה של חברת המערערת בתחום הבנייה הופסקו לפני רכישת הבניין ולכן היא פסקה להיות עוסק לעניין חוק מס ערך מוסף, לחילופין טענה המערערת כי גם אם אכן ניתן לסווג מכירה זו "כעסקה" הרי שהיא פטורה ממס כי חל על עסקה זו הפטור הקבוע בסעיף 32(2) לחוק מאחר ומרבית הדירות היו דירות מושכרות בשכירות מוגנת.

קביעת בית המשפט

בית המשפט בחן תחילה את המחלוקת האם מדובר בעסקה על פי החוק וקבע כי המערערת לא עמדה בנטל המוטל עליה לשכנע כי מכירת הנכס לא היתה במהלך עסקה. ביהמ"ש אף מציין כי אי ביטול הרישום כעוסק מהווה חיזוק מסוים לעמדת המשיב אך לא על נימוק זה ביסס את קביעתו אלא קבע כי עם רכישת הבניין הנדון, עיסוקה של המערערת בענף הבנייה התחדש ונשא אופי עסקי.

בנוסף בהתאם להסכם האופציה, המערערת הראתה נכונות להוציא חשבוניות מס ולנכות מס תשומות ולכן ניתן להסיק מכך כי ראתה עצמה עוסק מורשה הרשאי להוציא חשבונית מס בגין עסקאות. באשר לטענה החלופית של המערערת כי גם אם מכירת הבניין מהווה עסקה, מדובר בעסקה פטורה ממס מכוח לשון הוראות 31(2) לחוק, קבע ביהמ"ש כי יש לקבל את טענת המערערת.          

בין המערערת לבין הרוכשים נערכה עסקה בזכויות הבעלות במקרקעין וזאת בכפוף לזכויותיהם של הדיירים המוגנים הקיימים בבניין. ביהמ"ש מנמק החלטתו כי הטבות מיסוי השונות הניתנות לבעלי נכסים המושכרים בשכירות מוגנת מבוססים על הבנת המחוקק כי דיירות מסוג זה יכולה להוות נטל ו/או חיסרון כלכלי ולכן יש להקל על בעלי הנכס.  יחד עם זאת קבע ביהמ"ש כי מאחר וישנה דירה אחת בבניין ומחסן שאינם בדיירות מוגנת, יש לערוך פיצול פיזי של הנכס לעניין תחולת הסעיף. כפי שצוין לעיל, מאחר וישנו חלק בבניין שאינו בגדר פטור סעיף 32(2), עלתה תשאלה האם חלקים אלו הינם תחת פטור לפי סעיף 31(4).

ביהמ"ש קבע בסוגיה זו כי יש לקבל את טענת מנהל מע"מ כי הדירות לא נרכשו לשם השכרה אלא לשם פינוייהן והשבחת הבניין ולכן יש לבחון את השימוש ארוך הטווח ואילו התרת ניכוי מס תשומות בנסיבות אלו משקפת מדיניות כללית של רשות המיסים ולכן אין להחיל את הפטור על פי סעיף 31(4) לגבי הדירה והמחסן שאינם בדיירות מוגנת. 

* ע"מ(ת"א) 15676-01-14 קרגד חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף גוש דן.
>> מידע נוסף בנושא מיסוי מקרקעין, תוכלו למצוא כאן.