מאת:


הבעיה העיקרית שקיימת עבור מי שדירתו אינה רשומה בטאבו היא הקושי להוכיח כי אכן הדירה בבעלותו - מעטים אלו שיהיו מוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה שלא רשומה בטאבו. הרוכשים יכולים להיות חשופים לתרגילי עוקץ ומרמה, ולמעשה, הם אינם יכולים לרשום הערת אזהרה על הנכס. על כן, הרישום בטאבו הוא יותר מהמלצה, כי אם מעשה חובה של ממש עבור מי שקיימת דירה בבעלותו.

 

זכות קניינית מול זכות חוזית

החוק המחייב זאת סעיף7 א' (תשכ"ט-1969) קובע: "עסקה במקרקעין טעונה רישום: עסקה נגמרת ברישום....". החוק מכיר בשני סוגי זכויות במקרקעין - זכות בעלות וזכות חוזית.
כאשר הדירה הנרכשת אינה רשומה בטאבו, יש בידי הקונה זכות חוזית בלבד שמעמדה נחות יותר, מאשר דירה הרשומה בטאבו המהווה זכות קניינית עליה לא ניתן לערער. כאשר ישנה התנגשות בין שתי זכויות אלה, תגבר הזכות הקניינית על הזכות החוזית. דוגמא לכך ניתן למצוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין אשר קובע: "התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

 

בירוקרטיה - כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, אזי היא רשומה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברה משכנת או בשני המקומות גם יחד. כל פעולה הנדרשת בנכס, כגון, מכר, משכנתא, ירושה וכו' כרוכה בסרבול ועלויות נוספות ונוסף על כך עשויה להימשך זמן רב, בעוד כאשר הדירה רשומה בטאבו, נעשית הפעולה הנדרשת בנכס בהליך פשוט, מהיר ובעלויות שוליות של מאות שקלים עבור תשלום אגרה.

 

רישום ברור - בעת רישום הדירה בטאבו, הזכויות ברורות ובטוחות יותר. נרשם גודל הדירה במדויק, בצירוף תשריט המסמן את גבולות הדירה, הרכוש המשותף וכן ההצמדות לדירה כגון מחסן, מרפסת וחנייה. רישום מדויק זה עוזר בזיהוי מהיר וקל של הדירה ומונע שאלות רבות בעת מכירת הדירה ואף מחלוקות מיותרות לעיתים עם דיירים נוספים בבניין לגבי מיקום החניה והמחסן.

 

שווי כספי - מבחינה הנושא לאורך השנים, דירה הרשומה בטאבו מוסיפה לערכה כ-5%, בהשוואה לדירה דומה שאינה רשומה בטאבו. ומהסיבות שמנינו לעיל הגיוני בהחלט שלדירה שרשומה יהיה ערך כלכלי מוסף.

 

משכנתא - לרוב בעת רכישת דירה נזקק הרוכש להשלים את סכום הרכישה בכספי הלוואה מהבנק. הבנק המלווה מבקש לברר האם הזכויות בדירה אכן רשומות על שם הלווה ובעת הליך זה יכולות להתעורר שאלות וספקות במידה והדירה אינה רשומה בטאבו ועניין זה אף משפיע על תנאי ההלוואה והריבית. נוסף על כך, הבנק מבטיח את עצמו במספר דרכים על מנת להקטין את הסיכון. על כן מתחייב רוכש הדירה לסיים את הליך רישום הדירה בטאבו תוך פרק זמן מסוים, אחרת יחשב הרוכש כמי שהפר את הסכם ההלוואה, דבר העלול לגרום לבנק למשכנתאות לנקוט בהליכים משפטיים ואף בחיובים נוספים כלפי הלווה.

 

איך עושים זאת?

לרוב, עיכוב ברישום הדירה בטאבו נובע מאילוצי פרצלציה או מסחבת אצל הקבלן או עורך הדין מטעמו. על כן מומלץ לעקוב אחר התקדמות ההליך וסיומו ברישום. במידה ונרכשת הדירה מקבלן, יש לפנות לקבלן או לעורך הדין מטעמו ולברר את סיבת העיכוב של רישום הדירה בטאבו. במידה והדירה נקנתה/נבנתה באופן עצמאי, יש לפנות לאדריכל לצורך הכנת תוכניות כפי הנדרש ע"פ חוק וכן למשרד עורכי דין אשר מתמחה ברישומים מסוג זה. לכן גם אם הדבר כרוך בהוצאה מסוימת - אל תדחה את רישום זכויותיך בטאבו.

 

>> זקוקים לשירותיו של עורך דין נדל"ן? לחצו כאן.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.