מאת:


נישום בעל עסק בתחום השילוט רכש מגרש במטרה לבנות בית דו משפחתי לשם מגורים. נוכח גודל המגרש החליט הנישום לבנות שתי יחידות דיור האחת למגורים והאחרת למכירה (להלן: "שתי היחידות הראשונות"). עם תום הבניה קיבל הנישום הצעה מאת צד שלישי אשר היה מעונין לרכוש את שתי היחידות הראשונות. הנישום מכר את יחידות הדיור בפטור בהתאם להוראת השעה ואיתר קרקע חלופית לבניה.

הקרקע החלופית שאותרה התאימה לבנייתן של  ארבע יחידות דיור. בעל הקרקע התעקש למכור את כולה ולפיכך הנישום רכש את כל הקרקע ולאחר מכן מכר רבע מן הקרקע במחיר עלות ללא כל רווח. על גבי הקרקע שנותרה בנה הנישום שלושה בתים , אחד יועד למגורים ושניים נוספים למכירה (להלן: "שתי היחידות הנוספות").

מימון שלושת הבתים נעשה ברובו תוך שימוש בהונו האישי של הנישום בסך 5.5 מליון ₪ והיתרה בסך של 1.5 מליון ₪ מומנה על ידי לקיחת משכנתא. השאלה המשפטית העולה מהרקע העובדתי הנ"ל היא: כיצד יש לסווג לצורכי מס את ההכנסות ממכירת שתי היחידות הראשונות ושתי היחידות הנוספות, כהכנסה אקטיבית/עסקית או כהכנסה פאסיבית/הונית? 

הכנסה אקטיבית/עסקית נובעת מפעילות מתמשכת, ממשית ושיטתית. להפקתה נדרשת יגיעה אישית של בעל העסק או מי מטעמו. מקורות ההכנסה האקטיבית  קבועים בסעיפים 2(1) ו 2(2) לפקודת מס הכנסה (להלן: "הפקודה"). הכנסה  פאסיבית/הונית מהווה תשואה על הון מושקע ולא נדרשת כל יגיעה אישית להפקתה. מקור ההכנסה ההונית קבוע בסעיף 89 לפקודה, על הכנסה הונית שמקורה בנכס מקרקעין מוטל מס על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

לאור ההגדרה הרחבה בסעיף 1 לפקודה למונח "עסק". מצאו בתי המשפט לנכון לקבוע שורה של מבחני עזר אשר באמצעותם תבחן השאלה האם הכנסה היא ממקור עסקי או הוני:

  א. מבחן התדירות: לפי מבחן זה תדירות עסקאות גבוה מצביעה על הכנסה עסקית. כל זאת בהתאם לאופי העיסוק.
  ב. מבחן הבקיאות והמומחיות: ככל שרבה יותר בקיאותו ומומחיותו של הנישום בתחום בו נעשית העסקה כך תגבר הנטייה לראות בה כפעילות עסקית, ולהיפך. הבקיאות איננה חייבת להיות של הנישום אישית והיא יכלה להיות של המייעץ לו בביצוע הפעולות.
   ג. מבחן תקופת ההחזקה בנכס: לפי מבחן זה, תקופת החזקה קצרה עשויה להצביע כי מדובר בפעילות עסקית, ככל שתקופת ההחזקה תתארך כך תגבר הנטייה לראות בעסקה כהונית. כל זאת בהתחשב בטיב העסקה, כאשר תקופת החזקה הנחשבת לארוכה בעסקת ניירות ערך יכול ותחשב כקצרה כאשר מדובר בעסקת מקרקעין.
  ד. מבחן הארגון או הפעילות הקבועה והמתמשכת: פעילות מתמשכת וקיומו של מקום עסק קבוע ומנגנון כגון: צוות עובדים , מערך רישומי, תיעוד מסודר, סמל מסחרי וכו' יש בהם כדי לחזק את הטענה כי מדובר בהכנסה עסקית.
  ה. מבחן המימון: לפי מבחן זה, מימון הפעילות העסקית בהון זר, באשראי ולזמן קצר מעיד על פעילות עסקית. ההנחה בבסיס המבחן היא כי כאשר אדם מנצל מימון לטווח קצר לשם קניית נכס ומכירתו, סביר להניח כי מדובר בפעילות עסקית.
   ו. מבחן ההשבחה: ההנחה בבסיס מבחן זה היא כי פעילות השבחה לקראת מכירת נכס נעשית במסגרת פעילות מסחרית-עסקית. טיפוח יזמות ושיווק מצביעים על פעילות עסקית, ולפיכך הנטייה תהיה לסווג את ההכנסה כעסקית.
  ז. מבחן טיב הנכס:  טיב הנכס ישפיע על סיווג ההכנסה, נכס המיועד למסחר שוטף יכול להוביל למסקנה כי ההכנסה היא עסקית. בעוד נכס המיועד להשקעה לטווח ארוך יוביל למסקנה כי ההכנסה הינה פאסיבית.
  ח. ייעוד התמורה: ככלל, אין בייעוד התקבולים עצמו כדי לקבוע את אופי ההכנסה. מבחן זה יוחל במקרי ספק. ההנחה היא כי בחינת התמורה בגין עסקה יכולה ללמד על אופי העסקה.
  ט. מבחן היקף ההשקעה: היקף השקעה גבוה מצד הנישום מצביע על פעילות עסקית מצידו, זאת תוך בחינת היקף ההשקעה בהשוואה להיקף פעילותו בתחומים אחרים ולמשאביו הכספיים. מקובל לראות במבחן זה כמבחן הנלווה למבחנים אחרים.
   י. מבחן הנסיבות המיוחדות: מדובר ב "מבחן גג" שביכולתו לשנות את התוצאה הנובעת משקלול כל המבחנים האחרים. הכוונה במבחן זה היא לקיומן של נסיבות מיוחדות הכרוכות במקרה ובכוחן להכריע האם מדובר בפעילות עסקית או לא. במסגרת המבחן ניתן לבחון את כוונת הצדדים, נסיבות הרכישה, נסיבות המכירה וכו'.

אין נוסחה מתמטית המאפשרת לשקול את המבחנים ולהגיע לתוצאה מדויקת. כל אחד מן המבחנים איננו הכרחי ואף איננו מספיק לשם סיווג ההכנסה. הכנסה תסווג בהתאם לנסיבות כל מקרה ומקרה. יישום המבחנים שפורטו לעיל על עובדות המקרה הנדון, איננו מוביל למסקנה חד משמעית. בעוד מבחנים מסוימים מעידים על פעילות עסקית, אחרים מעידים על פעילות פאסיבית.

למרות האמור, בשקלול המבחנים, ניתן לומר כי ביחס להכנסה שנבעה משתי יחידות הדיור הראשונות, מרבית המבחנים מצביעים על כך כי יש לסווגה כהונית. בעוד בכל הקשור לשתי יחידות הדיור הנוספות, קשה בשלב זה להעריך את סיווג העסקה מאחר והן טרם נמכרו. אולם גם ביחס אליהן קיימות אינדיקציות המעידות על סיווג ההכנסה כהונית, הגם שאלו פחות מובהקות מאשר ביחס לשתי יחידות הדיור הראשונות.

לסיכום יישום המבחנים לגבי שתי היחידות הראשונות מטה את הכף לטובת סיווג ההכנסה כהונית. יישום המבחנים לגבי מכירת שתי היחידות הנוספות אף הוא מוביל למסקנה כי ניתן לסווג את ההכנסה כהונית אך האינדיקציות לכך פחות מובהקות.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.