מאת:
ביהמ"ש המחוזי בחיפה קובע בפסק דינו כי זיכרון דברים שנחתם בין צדדים להסכם מכר מקרקעין הינו הסכם מחייב, כיוון שנחתם מתוך גמירות דעת, ומתוך כוונה מפורשת של המוכרים למכור את הקרקע שבבעלותם לקונה.
 
הרקע העובדתי:
בין הצדדים יורם עמרם התובע (קונה בנאמנות את הדירה עבור אחיו אלון) לבין אסתר וסמי פלס הנתבעים (המוכרים), נחתם זיכרון דברים ביום 4.12.2012 , בבוקרו של אותו היום הופיע סמי פלס במשרדו של הקונה והציע לו לרכוש את הדירה, בהמשך לאותו היום הופיע התובע בדירתם של הנתבעים על מנת לסכם עמם את תנאי העסקה, לאחר שתנאי העסקה סוכמו,  הגיע עו"ד פלדמן לבקשתו של התובע על מנת להעלות על הכתב את הסיכום שהושג, לאחר שהועלו הדברים על הכתב חתמו הצדדים על המסמך שהוכתר במילים "זיכרון דברים", שעל פיו נמכרת הקרקע בסכום של 950,000 ₪, זיכרון הדברים דווח למיסוי מקרקעין כעסקה והערת אזהרה נרשמה לזכותו של התובע במשרדי רישום המקרקעין.
 
למחרת החתימה הגיעו הנתבעים למשרדו של עו"ד פלדמן וחתמו שם על ייפוי כוח המסמיך את עו"ד פלדמן לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולקבל אישורים הנדרשים לביצוע המכירה, כגון: אישורי מיסים, עירייה, בנוסף מסרו הנתבעים בידי עו"ד פלדמן את כל מסמכי הקרקע שנמצאו בידם, כגון: תשריט השטח, וביקשו מעו"ד פלדמן לקדם את הטיפול בעניינם שכם הם חפצים בקיומה ומימושה של עסקת המכר לתובע. לאחר שהתקבלו במשרדו של עו"ד פלדמן כל המסמכים הנדרשים לשם ביצוע העסקה, הוא הכין הסכם מכר מפורט וזימן את הצדדים לחתום עליו במשרדו, אלא שאז הנתבעים בתירוצים שונים סירבו להגיע לחתימה ובסיכומו של הגישו לרשם המקרקעין בקשה לביטול הערת האזהרה בטענה שזיכרון הדברים אינו בר תוקף, וכך נודע לתובע כי הנתבעים אינם חפצים בעסקה.
בעקבות פעולה זו של הנתבעים, הוגשה ע"י התובע תובענה לביהמ"ש ליתן פסק דין הצהרתי, המצהיר כי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים הינו הסכם מכר מקרקעין תקף ומחייב לכל דבר ועניין.
 
טענות התובע:
1. זיכרון דברים הוא בגדר עסקת מקרקעין גמורה ומחייבת, העובדה שהוסכם בין הצדדים לערוך בהמשך חוזה מפורט, אינה מובילה למסקנה כי זיכרון הדברים חסר תוקף, כפי שטענו הנתבעים.
2. הנתבע סמי פלס הגיע למשרדו, עניין אותו ברכישת הקרקע וביקש ממנו להגיע לביתו כדי לסכם את הפרטים.
3. הנתבעים חתמו על זיכרון הדברים בהסכמה מלאה, נתנו ייפוי כוח בידיו של בא כוחו, ואף הוסיפו פרטים ככל שנדרש וביקשו ממנו לקדם את העסקה מהר ככל שניתן.
4. על פי הפסיקה על מנת שזיכרון דברים יהיה  תקף, חייבת להיות הסכמת הצדדים, וכן חייבים להופיע בו: שמות הצדדים, הגדרת הנכס, מהות העסקה, המחיר, מועדי התשלום ועל מי חלים המיסים, כל אלה מופיעים בזיכרון הדברים מה שמעיד שהיתה גמירות דעת וכוונה לבצע עסקת מכר מצדם של הנתבעים ולכן מדובר בהסכם בר אכיפה.
טענות הנתבעים:
1. זיכרון הדברים נחתם על ידם לאחר שהתובע הגיע לביתם הציג בפניהם מצג שווא, שעל פיו זיכרון הדברים מהווה  הסכם שאינו מחייב, ומדובר רק במסמך ראשוני שאחריו יבוא הסכם מפורט מחייב, וכי במידה וירצו יוכלו לחזור בהם מההתחייבות הכתובה בו.
2. זיכרון הדברים נחתם על ידם רק לאחר שהתובע ערך להם מסע שכנועים שנמשך שעות ארוכות וגרם להתשתם, הביא לביתם את עו"ד פלדמן שהכין את זיכרון הדברים, וגרם ולכך שחתמו על זיכרון הדברים בשיקול דעת מוטעה, כאשר הם חותמים על הסכמה למכירת הקרקע בסכום של 950,000 ₪, בעוד שהם הסכימו עם התובע על מכירה בסכום של  2.2 מיליון שקלים, הם חתמו כיוון שלדבריהם הבטיח התובע ליתן בידם תמורה נוספת ב"כסף שחור" ולשלם בעבורם את מס השבח, דבר שלא הוזכר בזיכרון הדברים עליו חתמו.
3. בזיכרון הדברים חסרו פרטים מהותיים כך למשל לא נרשם תאריך ולא נרשם שמו של הנהנה שבעבורו נרכשת הקרקע בנאמנות.
4. אין בייפוי הכוח שנתנו בידי ב"כ התובע עו"ד פלדמן לבדוק את הנדרש לצורך מכירת הדירה, כדי להוות הסכמה לביצוע עסקה ללא חתימה על הסכם מכר מפורט, והעובדה שהביעו התנגדותם לרישום הערת האזהרה מוכיחה כי במועד חתימת זיכרון הדברים לא היתה גמירות דעת מצדם וכי הולכו שולל והוטעו לחשוב שיוכלו לחזור מזיכרון הדברים.
 
החלטת בית המשפט:
בית המשפט דחה אחת לאחת את טענותיהם של הנתבעים ובאופן יוצא דופן כתב בפסק דינו: "עדותם של הנתבעים עשתה עליי רושם שלילי ונוכחתי כי עדותם מגמתית ורווית הגזמות ואי דיוקים בפרטים מהותיים, שלא לומר גדושה בדברי שקר". לעומת זאת, קבל בית המשפט את מלוא טענותיו של התובע.
בהתייחסו באופן ספציפי לטענותיהם של הנתבעים קבע בית המשפט:
1. הנתבע סמי פלס, הוא זה שהגיע למשרדו של התובע על מנת לעניין אותו ברכישת הדירה וביקש ממנו להגיע לביתו כדי להשלים את פרטי העסקה, לדברי השופט הנתבעים ניסו לעניין גורמים אחרים ברכישת המקרקעין.
התובע לא ערך לנתבעים מסע שכנועים והמכירה לא נכפתה על הנתבעים, לאחר שהגיעו הצדדים לסיכום לגבי תנאי העסקה, הזמין התובע את עו"ד פלדמן, כדי שזה יעלה על הכתב את פרטי העסקה בזיכרון הדברים שנחתם.
2. לנתבעים אין הסבר משכנע כיצד זה הסכימו לחתום על זיכרון דברים של מכירת הקרקע בסכום של 950,000 ₪ , מחיר המהווה מחיר נמוך בהרבה מזה שציינו שסוכם עם התובע 2.2. מיליון שקלים, וקובע שמדובר בטענה שבעל פה שעומדת בסתירה גמורה למסמך בכתב, וכי לא ניתן על ידם שום הסבר מניח את הדעת מדוע הסכימו לחתום בזיכרון הדברים על סכום מכירה של 950,000 ₪ בלבד, ההסבר שכאילו הוטעו לחשוב שמדובר בהסכם לא מחייב, אינו משכנע פוסק השופט וחסר כל היגיון. 
3. אם חתימתם של הנתבעים על זיכרון הדברים נעשתה עקב מכבש לחצים שהפעיל עליהם התובע, אין היגיון בכך שהם המשיכו לשתף פעולה עם בא כוחו של התובע עו"ד פלדמן, הם נתנו בידו ייפוי כוח, הופיעו במשרדו עוד מספר פעמים על מנת להעביר אליו עוד מסמכים שקשורים למקרקעין, הדעת נותנת כי אילו היה מדובר בחתימה תחת לחץ או מתוך חולשה רגעית, הנתבעים היו מודיעים למחרת החתימה לעו"ד פלדמן כי הם חוזרים בהם מהעסקה, שיתוף הפעולה ובקשתם מעו"ד פלדמן לדאוג לקידום העסקה, מוכיחים כי הנתבעים היו מעוניינים בקיום העסקה וכי חתימתם נעשתה מרצון חופשי ולא הושגה בדרך לא כשרה.
4.  אין חולק, כי זיכרון הדברים אינו מהווה הסכם סופי וכי הצדדים אכן התכוונו לחתום על הסכם מפורט שאותו התבקש עו"ד פלדמן להכין, נקבע תאריך לחתימה על ההסכם שנערך ע"פ התנאים שנחתמו בזיכרון הדברים, מה שמלמד כי הנתבעים ראו בזיכרון הדברים הסכם מוקדם.
5. לעניין חסרונם של פרטים נדרשים בזיכרון הדברים, אומר השופט שככל שגמירות הדעת חזקה יותר, הרי שתפחת הדרישה למידת הפירוט ומצטט מפס"ד רבינאי נ' מן שקד "אין צורך כי כל התנאים המהותיים והחיוניים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזיכרון הדברים עצמו...ניתן להשלים באופן נורמטיבי אם לא משתמעת כוונה אחרת".
ניתן להשלים את התאריך החסר כיוון שאין מחלוקת בין הצדדים לגבי המועד שבו נחתם זיכרון הדברים, חסרון שם הנהנה שעבורו נרכשה הקרקע בנאמנות אין בה כדי לפגום באמיתות הכוונה לביצוע עסקה, כל יתר הפרטים שרשומים בזיכרון הדברים יש בהם כדי להעיד כי מדובר על גמירות דעת וכוונה לבצע את העסקה בין הצדדים, כמו זיהוי מוחלט של הנכס, מועדי תשלום התמורה, תשלומי המיסים ועוד. 
 
לסיכום פסק בית המשפט כדלקמן:
התנהלות הצדדים מוליכה למסקנה כי התכוונו להתקשר ביניהם בהסכם מחייב, הנתבע הוא זה שפנה לתובע בהצעה לרכישת המקרקעין, הנתבעים ניסו למכור את המקרקעין לגורמים אחרים ללא הצלחה, מה שמעיד שחתימת על זיכרון הדברים לא נעשה בהחלטה אימפולסיבית, אלא במהלך מתוכנן למכירת המקרקעין מתוך כדאיות ושיקול דעת, והעובדה שזיכרון הדברים נחתם באותו היום שבו הציעו את הקרקע לתובע, אין בה כדי להביא למסקנה שהחתימה נעשתה כלאחר יד. כל התנהלות הנתבעים לאחר החתימה כפי שנכתב לעיל, מעידה כי הנתבעים ראו עצמם מחיובים לעסקה וביקשו לקדמה. לא שוכנעתי מוסיף השופט, כי החתימה על זיכרון הדברים נעשתה אגב הטעיה, עושק, או לחץ בלתי הוגן, מאחר שזיכרון הדברים כפי שנכתב מלמד על מסוימות וגמירות דעת, באופן שמעיד על כוונת הצדדים להתקשר ביניהם בהסכם מחייב.
 
לפיכך, ניתן פסק דין המצהיר כי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, הינו הסכם מכר מקרקעין מחייב לכל דבר ועניין
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

22/2/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

30/3/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

18/1/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.