מאת:


חלופת שקד לתמ"א 38 - מהי?

ביום 30.06.2022 לפי שפוזרה, אישרה הכנסת בקריאה שניה ושלישית את תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. שרת הפנים איילת שקד הכריזה בחודש יולי 2021 על "חלופת שקד לתמ"א 38", כאשר המטרה היית לגבש את התוכנית לפני סיומה של תוכנית מתאר ארצית בחודש אוקטובר 2022, כך שאלמלא החקיקה החדשה תוקפה של תמ"א 38 היה פג. במסגרת התיקון של "חלופת שקד" נוצר כלי תכנוני שנועד לקדם התחדשות עירונית בבניין בודד, בשונה מפינוי בינוי שהוא התחדשות עירונית מתחמית.
 

מהי תמ"א 38?

תמ"א פירושה "תוכנית מתאר ארצית" שנעדה לחזק את המבנים הקיימים מפני רעידות אדמה. תמ"א הינה אוסף של תקנות שתפקידן הוא טיפול בסיכונים ובאתגרים התכנוניים הנובעים מרעידת אדמה. מי שיצר את תוכנית המתאר הארצית הייתה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, והיא אושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2015. תמ"א 38 נועדה לתת מענה לכל אותם בניינים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה חזקות, כך שהמסגרת הנורמטיבית תאפשר מתן היתרי בנייה ומתן תמריצים שיעודדו את בעלי המבנים לחזק את הבניינים.
 

מהי מטרת התיקון?

לפני התיקון לחוק, תמ"א 38 אמנם הביאה לחידוש מבנים והתאמתם לתקנים המגנים בפני רעידות אדמה אולם במקביל היא יצרה קשיים מבחינה תכנונית וכלכלית ולא נתנה מענה סביר לצורכי הציבור. כך למשל, הבניין שנהרס ונבנה מחדש התחדש בחניון תת קרקעי חדש ומשוכלל, אך הרחוב לו נוספו כלי רכב רבים נוספים נותר כשהיה והעומס עליו ועל התשתיות הסובבות אותו גדל. כיום לאחר התיקון, החלופה מאפשרת קידום תוכניות להתחדשות עירונית לחיזוק המבנים או הריסתם ובנייתם מחדש בהתאם לתקן המתאים, מגבירה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומנסה לקצר את לוחות הזמנים להקמת המבנה החדש. התיקון לחוק צפוי להגביר את ודאות הרוכשים ובכך לחסוך להם אלפי שקלים. "חלופת שקד" מרחיבה את סמכויותיהן של הוועדות המקומיות לגבי אישור או סירוב לבקשות של היתרי בנייה, ואם העיריות לא יאפשרו התחדשות עירונית הוועדה המחוזית תוכל לאשר ולהנפיק היתרי עירייה במקומן.
השוני העיקרי במתווה החדש של "חלופת שקד" לעומת תמ"א 38 המקורית הינו היקף הבנייה החדשה שיהיה בזכויות הבנייה ולא בקומות.
 

התיקון יצר מתווה ובו כמה מסלולים:

  1.  המתווה יאפשר הריסה של מבנים קיימים בני 2-5 קומות והקמתם של מבנים חדשים עם תוספת של עד 300% לשטחי הבנייה שהוקמו עד 2005, כך זכויות הבנייה מגיעות לעד 400%, פי חמישה מהמבנה הקיים.
  2.  מסלול של חיזוק מבנים ותוספת בנייה, בסגנון תמ"א 38/1, אך עם מחצית מזכויות הבנייה ביחס למסלול ההריסה ובנייה מחדש, כלומר 200%. בשני המסלולים לא תהיה מגבלת גובה על המבנים החדשים, ואף תאושר תוספת שטחי ציבור בהיקף של 10%-15% מכלל השטח הבנוי.  
  3.  מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, המסלול מאפשר במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות במקרקעין בשל אילוצים תכנונים או פיזיים לאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר אשר בכוחו לשאת ולהעביר את הזכויות הנוספות.
  4. שר הפנים יוכל לאשר בצו מיוחד תוספת של עד 550% לפרויקט בפריפריה, שהוכח כי ללא התוספת המוגברת הוא אינו כלכלי.
שינוי משמעותי נוסף במסגרת המתווה החדש מתייחס לדרישת השלטון המקומי. בעוד בתמ"א 38 הפרויקטים היו פטורים מהיטלי השבחה כך שכאמור נוספו דיירים אך לא הוקמו והותאמו תשתיות מתאימות לציבור, בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במתווה החדש יוקצו לרשויות המקומיות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. בפרויקטים של תוספת קומות על בניין קיים (ללא הריסתו) יוקצו להן 7% מהשטח.
נוסף על כל השינויים שצוינו לעיל, ישנן בשורות של ממש עבור שוק הדיור בהיבט שחרור חסמים, סחבת ובירוקרטיה. כך, במסגרת התיקון אוחדו שלב התוכנית (התב"ע) ושלב ההיתר יחד לשלב תכנוני אחד בלבד אשר מביא לצמצום ההליכים וקיצור בזמנים. אם בעבר היזם היה צריך לקדם תוכנית ולאחר אישורה לקדם את ההיתר, התיקון מאפשר את איחוד ההליכים כך שגם התוכנית וגם ההיתר יקודמו יחדיו ובשלב אחד. בשורה נוספת במסגרת התיקון לחוק הוא הרחבת סמכויותיהן של הוועדות המקומיות בעניין אישור או סירוב לבקשות להיתרי בנייה. התיקון מאפשר לוועדה המחוזית להנפיק היתרי בנייה בנסיבות מסוימות אשר עיקרן הוא - ככל שהן לא תאפשרנה התחדשות עירונית ותעכבנה מתן היתרי בנייה לפרויקטים כאלה.
 
לסיכום
"חלופת שקד" שאושרה במלואה יצרה שינויים רבים כפי שתיארתי במאמרי. השינויים הנ"ל יוצרים וודאות בעולם הדיור כך שיאפשרו לדיירי הבניין לגור בסביבה מוגנת וראויה. האומנם, לדעתי ניתן לראות כי התיקון מוביל אותנו להתחדשות עירונית מתחמית ולאו דווקא התחדשות עירונית בניינית כנדרש בתוכניות מתאר ארציות. לאור כך, שתוכניות תמ"א 38 יצרו בעבר קשיים רבים, הן תכנוניים והן כלכליים, אני מוצאת לנכון כי התיקון אכן מנסה להטיב עם התוכניות ולנסות לתת מענה לצורכי הציבור ובכך למזער את הקשיים.
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון בחוק המכר: ההצמדה למדד תשומות הבניה תוגבל, ופיצוי על איחור במסירת הדירה יוגדל

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דניאל מזל, משפטנית

ביום 29/06/2022 אישרה ועדת הכספים את הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022. התיקון האמור לחוק המכר (דירות) בעל השלכות לא מבוטלות על שוק הנדל"ן בישראל – הן ביחס להצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, הן ביחס לנסיבות האיחור במסירה והן בנוגע לפיצוי שיינתן בגין איחור במסירה הדירה. במסגרת מאמר זה נסקור את התיקון לחוק והשלכותיו.

מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה מחויבת במע"מ

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

מוכרים מקרקעין המיועדים לבניה עתידית? שימו לב! זהות הרוכשים של המקרקעין עשויה להשפיע על השאלה האם תצטרכו לשלם מע"מ על העסקה. פסק דין חדש מבהיר מתי קבוצת רוכשים נחשבת ל"קבוצת רכישה" באופן שיחייב את המוכר בתשלום מע"מ.​

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.