19/7/2022
השקעות נדל"ן ברומניה - איך לעשות את זה נכון
רבים הם הישראלים שבחרו לבצע עסקאות נדל"ן ברומניה לצורכי השקעה, וזאת הודות לאפשרות לתשואה הגבוהה של הנכסים והקרקעות. שוק הנדל"ן ברומניה מאפשר השקעה בנדל"ן מסחרי, נדל"ן למגורים ולמלונאות.
גל הרכישות של תחילת שנות ה-2000 אמנם דעך לאחר משבר 2008 והותיר לא מעט ישראלים מול שוקת שבורה, אולם בשנים האחרונות אנו עדים לתנופה חדשה של השקעות נדל"ן ברומניה בעיקר של דירות, כאשר הרוכשים אינם דווקא כרישי נדל"ן אלא אזרחים מהשורה שמחפשים מקור נוח להכנסה פאסיבית. חלק גדול מעסקאות הנדל"ן נעשות מול חברות ישראליות כגון חג'ג' ושיכון ובינוי הפועלות ברומניה באמצעות חברות מקומיות.
יחד עם זאת, רק מעטים מרוכשים אלו פונים לייצוג משפטי כלשהו תוך שהם סומכים על המוניטין של החברה הקבלנית. מדובר בסיכון לא מבוטל אשר אותם רוכשים לא היו נוטלים במקרה של רכישת נדל"ן בישראל.
דיני הקניין ברומניה
כאשר מחליטים לבצע השקעה ברומניה, כדאי לדעת כי דיני הקניין הקיימים ברומניה שונים מדיני הקניין בישראל, ולפיכך ניתן להיות חשופים למספר סיכונים הכרוכים ברכישת נדל"ן מקומי.
ההבדל המשמעותי ביותר נוגע לבעלות על הנכס. בישראל בעלות על הנכס משמעה גם בעלות על הקרקע כולל כל הבנוי והנטוע עליה. ברומניה יתכן מצב בו יש שני בעלים - אדם אחד עשוי להיות בעליו של הנכס (הבנוי, הנטוע או המחובר) ואילו אדם אחר בעליו של הקרקע. כך יכול להיות מצב בו המשקיע הישראלי תלוי בבעל קרקע מקומי.
סוגיה נוספת שיש לקחת בחשבון היא שהחוק הרומני דורש מבעליו של המקרקעין להיות אזרח רומני, לפיכך באם אין לכם אזרחות רומנית תוכלו להיות הבעלים של הבנוי על המקרקעין בלבד (למשל לרכוש מבנה קיים ולהשכירו). אך אם אתם רוכשים דירה, למשל, לא בהכרח תהיו הבעלים של השטחים המוצמדים לה כגון חניה או שטחים משותפים בהם לכאורה יש לכם חלק.
בניגוד לדין בישראל, ברומניה לא מוכרים דיני הנאמנות לפיכך האפשרות של החזקת מקרקעין בנאמנות באמצעות אזרח מקומי איננה מקבלת תוקף ולכן הנהנה איננו זוכה בשום זכות קניינית כלפי הנכס. ישנם מקרים בהם רשויות המדינה לא מכירות בהסכם המכר. פתרון אפשרי לבעיה יכולה לבוא באמצעות הקמת חברה מקומית ורכישת המקרקעין תעשה תחת אותה חברה שהוקמה.
הבדל נוסף בין המדינות, שאף הוא מהווה קושי, הוא לעניין רישום הבעלות. בישראל רישום בטאבו הינו חובה קונסטיטוציונית, המהווה רישום שגובר על כל רישום אחר. זאת בניגוד לרומניה, שם כאמור קיימת הפרדה בין הקרקע לבין מה שבנוי עליה, מה שמקשה על תהליך הרישום. כמו כן, ברומניה ישנה הפרדה בין קרקעות פרטיות לקרקעות ציבוריות בבעלות המדינה ויש לבצע בדיקת עומק של הזכויות בקרקע לפני ביצוע הרכישה.
ליווי משפטי ברכישת נדל"ן ברומניה
כפי שניתן לראות רכישת נדל"ן ברומניה הינה הליך מורכב וחשוף לסיכונים. יחד עם זאת, שוק הנדל"ן המקומי אטרקטיבי מאד ויכול לשאת תשואה נאה. לכן, חשוב להסתייע בייעוץ משפטי בהליך הרכישה של נדל"ן ברומניה אשר יפחית עבורכם את הסיכונים, במיוחד אם קונים נדל"ן בפעם הראשונה.
למשרדנו סניף רומניה הממוקם בבוקרשט שיכול לבצע עבורך, בין היתר, עסקאות נדל"ן מקומיות ואף לחסוך ממך את הצורך בהגעה פיזית לרומניה. צוות המשרד ברומניה בעל ניסיון עשיר בכל ההיבטים הקשורים לנדל"ן ברומניה, החל מעסקאות השכירה, מכירה וניהול הנכסים.
משרדנו מלווה את הלקוח בכל שלבי העסקה ומעניק ליווי מלא משלב בדיקת הנכס ועד לקבלת המפתח:
-
ביצוע כלל הבדיקות המקיפות לנכס מול הגורמים הרלוונטיים
-
ניהול מו"מ
-
סיוע בעריכת החוזה בגין רכישה או מכירת הנכס
-
בדיקה שאכן הנכס נרשם כראוי
-
ניהול הנכס במקרים מתאימים
חיפוש 
סגור 
