עשור לתמ"א-38

לאחר עשור שנים לתמ"א 38 עדיין מוקדם לקבוע אם התוכנית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אכן השיגה את יעדיה. בשנים הראשונות לאחר אישור התכנית, כמעט שלא הוקמו פרויקטים בהתאם לה. שינוי מגמה ניכר לאחר שנכנסו לתוקפם תיקונים 2 ו- 3 של התכנית, המאפשרים הגדלה של היקף הבינוי בנוסף בפרויקטים מסוג "חיזוק ועיבוי" של בניינים קיימים, וחשוב מכך – הריסת המבנה הישן ובניית חדש במקומו, בהתאם להוראות תכנית המתאר החלה ממילא על המגרש, בנוסף לזכויות הבניה המוקנות מכח תמ"א 38 עצמה.

תמ"א 38 נועדה במקור ליצור כדאיות כלכלית לקבלנים לחזק ולחדש בניינים ישנים אשר נבנו עד 1980 מפני הסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. זאת על ידי הסדרה של היתרי בנייה לחיזוק המבנים תוך מתן אישור לבניית קומות נוספות ומכירתן של הדירות הנוספות שיוקמו בהן, על ידי הקבלן- היזם, לרוכשי דירות. לאורך השנים נשמעו ביקורות רבות על התכנית אשר לא משיגה את מטרותיה כשלראיה הובא מספרם הזעום של פרויקטים שיצאו לפועל, ואף זאת, באזורים מוגבלים ומצומצמים במיוחד בגוש דן. תיקונים מס' 2 ומס' 3 של התכנית, כוללים בין השאר הגדלה מהותית של היקף זכויות הבניה המוקנות מכח התמ"א עצמה, כמו גם את האפשרות לנצל זכויות בניה אלו במסגרת בניין חדש אשר יוקם במקומו של הבניין הקיים, שייהרס, וזאת בנוסף לזכויות הבניה הצמודות ממילא למגרש שבו מדובר על פי תכנית המתאר המקומית החלה עליו. תיקונים אלו הגדילו באופן משמעותי את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים כאלו והתוצאות לא איחרו לבוא בדמותם של פרויקטים רבים מאד אשר מצויים בשלבים כאלה ואחרים, ברחבי הארץ, אשר בחלקם כבר הושלמו.

לגישתנו, אין ספק שליישומם של פרויקטים על פי תמ"א 38 יתרונות רבים, אך גם חסרונות שיש להביא בחשבון. החיסרון העיקרי הטמון בצד היתרון של "שדרוג" הבניינים הקיימים, טמון בכך שהמדובר בפרויקטים ספצפיים המאושרים לעיתים בלי התייחסות להשלכות שיהיו להם על איזור הפרויקט (בעיקר בהיבטי תנועה וחניה). היבטים אזוריים כאלו כן מקבלים ביטוי ופתרון במסגרת תכניות מסוג "פינוי בינוי", אלא שתהליך אישורן של תכניות שכאלה, בדרך כלל ממושך מאד. חיסרון נוסף הנוגע לפרויקטים מסוג "עיבוי וחיזוק" טמון בכך שה"מוצר הסופי" הוא למעשה מעין "ייצור כלאיים" של בניין ישן, ותוספות חדשות. בסה"כ עם כל הביקורת, המדובר בצעד חשוב מאד אשר ללא ספק ישליך לא רק על שיפור פניהם של אזורים עירוניים ישנים הזקוקים לתהליך של "התחדשות" אלא גם על היצע הדירות בשוק, בעיקר באיזורי ביקוש שבהם יכולת המדינה להשפיע בדרכים אחרות על צד ההיצע, מוגבל יחסית.

המדינה אינה יכולה לממן חיזוק כל הבניינים, כיוון שלפי הערכות מדובר במאות אלפי מבנים. לכן יצא המחוקק לפני כעשר שנים בתכנית תמ"א 38 על מנת ליצור כדאיות כלכלית לקבלנים אשר יחזקו וישפצו את הבניינים בתמורה לאישורי בניית קומות נוספות אותם יוכלו למכור, וזאת בהליך אישור מהיר. בנוסף מוענקים פטורים מתשלום היטל השבחה ומס שבח על הדיירים על מנת ליצור תמריץ לדיירים להסכים לתכנית אשר במסגרתה מקבלים דירה חדשה ומרווחת יותר בעצם ללא עלות מצדם.

לאורך השנים עלו טענות כי התכנית אינה משיגה את מטרותיה. זאת בעקבות דחייתן של בקשות רבות אם בעקבות תכניות שהוגשו ולא עמדו בתנאי התכנית ואם בעקבות אי יכולת הרחבה באזורים צפופים או התנגשות בתכניות תכנון ושימור. בשורה התחתונה מדובר, על פי ההערכות, במימוש התכנית במאות מבנים אשר רובם המוחלט נמצא באזור המרכז וגוש דן – היכן שנמצאת הכדאיות הכלכלית האמתית לקבלנים. הפריפריה הרבה פחות כדאית לקבלנים והם מעדיפים להתמקד בתוכניות פינוי בינוי והתחדשות עירונית גדולות.