מאת:


פלשו לך באופן בלתי חוקי למגרש או למבנה - מה עלייך לעשות?

לצערנו, לא פעם אנו נתקלים בתופעה של פולשים בלתי חוקיים המשתלטים על מגרש ריק או מבנה נטוש.
תופעות מסוג זה יכולות לקרות במיוחד כאשר מדובר בנכסים ריקים, כמו נכס שנרכש להשקעה לטווח ארוך או התקבל בירושה. 
 
ישנם סוגים שונים של "פלישות" - החל מבניית מבנים קשיחים או ארעיים, הנחת גרוטאות, שתילת צמחיה בקרקע שאינה שייכת לפולש וכד'. כך גם מוכרת התופעה של חריגות מצד מגרש שכן או פלישה מצד דייר בבית משותף המשתלט על הרכוש המשותף. כל אלה מהווים "הסגרת גבול" במקרקעין. החוק מעמיד לרשות בעל הזכויות החוקי של המקרקעין קשת רחבה של צעדים משפטיים על מנת לאפשר לו להתמודד עם תופעות מסוג זה ולהלן נתאר את העיקריים שבהם:
 
שימוש בכוח סביר
ככלל, שיטת המשפט שלנו מנסה למנוע מצבים בהם מותר לאדם לעשות שימוש בכוח. מצבים מסוג זה עלולים לצאת משליטה ולהביא לאלימות מסוכנת. יחד עם זאת, באותם מקרים שבהם בעל המגרש מצליח "לתפוס" את הפולש לפני שעברו 30 יום מאז כניסתו למגרש, החוק מקנה את הזכות להשתמש בכוח "במידה סבירה" כדי לסלק את הפולש.
 
במקרים מסוג זה יש לנהוג במשנה זהירות שכן לא כל שימוש בכוח יהיה מוצדק, אלא רק שימוש בכוח שנדרש באופן סביר להיקף הפלישה הרלוונטי. ברובם המכריע של המקרים הזכות לעשות שימוש סביר בכוח, אינה מצדיקה הפעלת כוח פיזי כלפי הפולש עצמו אלא כלפי החפצים שבאמצעותם מתבצעת הפלישה כמו למשל פינוי המבנה הארעי, פינוי החפצים, עקירת הצמחייה וכד'. בכל מקרה, לפני השימוש בכוח יש לתת אזהרה והזדמנות סבירה לפולש להסתלק בעצמו. במקרים כאלה ניתן ואף מומלץ להסתייע במשטרה, הגם שלא תמיד זוכה האזרח לשיתוף פעולה מצדה. בהתאם לפסיקת בתי המשפט המשטרה תהיה מחויבת להתערב, אך ורק כאשר ברור על פני הדברים שמדובר בפלישה של מישהו שמלכתחילה נכנס לנכס ללא רשות וכאשר הפנייה למשטרה נעשית לפני שחלפו 30 יום ממועד הפלישה. 
 
תביעה לסילוק יד
במידה וגיליתם על הפלישה אחרי שחלפו למעלה מ-30 יום, לא תוכלו להזדקק עוד לסיוע של המשטרה וכך גם לא תוכלו לפעול באופן עצמאי לסילוק הפולש ויהיה עליכם להגיש תביעה לסילוק יד בבית המשפט. תביעות מסוג זה הן פשוטות יחסית אך גם בהן נדרש ידע ומקצועיות בכל הנוגע לניסוח הטענות, הבאת הראיות וניהול ההליכים המשפטיים. בתביעות מהסוג הזה ניתן לבקש מבית המשפט להורות לפולש לסלק מהמגרש את מה שהוא בנה או נטע שלא כדין על מנת להחזיר את מצב המגרש לקדמותו או לחילופין, לבקש מבית המשפט לאפשר לבעל המגרש לבצע את פעולות ההריסה, העקירה והפינוי בעצמו אך על חשבונו של הפולש. לאחר סיום ההליך וקבלת פסק דין המורה על סילוק ידו של הפולש, יש להיעזר ברשויות ההוצאה לפועל לצורך ביצוע הפינוי בפועל. 

תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים 
סעד נוסף העומד לרשות בעל הקרקע הינו תביעה נגד הפולש לתשלום דמי שימוש ראויים. תביעה מסוג זה נועדה לחייב את הפולש לשלם עבור השימוש הלא חוקי שהוא עשה במקרקעין. בתביעות מהסוג הזה נדרש בעל המקרקעין להוכיח, לרוב באמצעות חוות דעת שמאי, מהי התמורה הראויה שהיה צריך הפולש לשלם אילו היה שוכר את אותם המקרקעין בצורה חוקית. במקרה כזה יוכל בעל המקרקעין לקבל תמורה ראויה עבורם, גם אם מלכתחילה לא הייתה לו כל כוונה להשכיר אותם. 
 
תביעה לדמי נזק
לעיתים עשוי הפולש להשאיר אחריו נזקים ישירים ועקיפים לבעל המקרקעין. כך לדוגמא, עשוי הפולש לבצע פעולות של הרס או עקירת גידולים קיימים באופן המצריך את החזרת המצב לקדמותו. כך גם פולש המשליך פסולת מסוכנת (אזבסט או פסולת רעילה אחרת) עלול לגרום נזק לקרקע ולסביבה ולהצריך ביצוע של פעולות ניקוי מורכבות. סילוק הפלישה כרוך אף הוא בהוצאות עבור בעל המקרקעין כגון הצורך להרוס מבנים, לעקור עצים, להוביל את הגרוטאות וכד'. כל אלה הינם בגדר נזקים והוצאות אשר בגינם זכאי בעל המקרקעין לדרוש פיצוי במסגרת תביעת נזיקין. 
 
קיום או הריסת המבנה
עד כאן דנו במצבים שבהם בעל המקרקעין מבקש לסלק את כל מה שבנה או נטע הפולש ולהחזיר את מצב המגרש לקדמותו. יחד עם זאת, החוק מקנה לבעל המקרקעין גם את האפשרות לבחור להשאיר לעצמו את מה שבנה או נטע הפולש בקרקע שאינה שלו. לעיתים אנו נתקלים אף במצב של פולש שמשפץ בניין ישן ונטוש ובכך מעלה את ערכו. אם בוחר בעל המקרקעין להשאיר לעצמו את המבנים, הנטיעות או שיפורים אחרים שהשאיר אחריו הפולש, יהיה עליו לפצות את הפולש בגין השווי של השיפורים הללו. 
 
כפי שראינו לעיל, החוק מקנה לבעל הזכות החוקית במקרקעין קשת רחבה של סעדים כנגד פולשים ומסיגי גבול עם זאת, היכולת ליישם את הסעדים הללו בצורה המיטיבה ביותר, כרוכה לעיתים בניהול הליכים משפטיים מורכבים ומחייבת חשיבה מעמיקה, ניסיון ומקצועיות. 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.5 ע"י 4 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.