11/5/2026
לשאלות ותשובות בנושא המאמר – מעבר מהיר ↓
האם ניתן להעביר נכסים לחברה או לפרק חברה בלי לשלם מס מיידי?
הפסיקה החדשה והחמרת עמדת רשות המסים משנות את כללי המשחק בתחום שינויי המבנה, מס שבח, ו-העברת נכסים בפטור ממס.
במאמר מקיף ומעודכן נחשפים הסיכונים, המלכודות והפתרונות המשפטיים שכל בעל נכסים, יזם וחברה חייבים להכיר לפני ביצוע מהלך שעלול לעלות מיליונים.
אסטרטגיות העברת נכסים בפטור ממס - סעיף 71 וסעיף 104 לפקודת מס הכנסה
אסטרטגיות העברת נכסים בפטור ממס: ניתוח משפטי וכלכלי מעמיק של סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין וסעיף 104 לפקודת מס הכנסה בראי הפסיקה העדכנית
המשק הישראלי עובר בשנים האחרונות תהליכי התבגרות והתמקצעות בתחום ניהול ההון, התכנון התאגידי, שינויי מבנה, העברת נכסים בפטור ממס, ו-תכנון מס חוקי. בלב העשייה המקצועית של עו"ד המתמחה במיסוי מזה שלושה עשורים, ניצבת השאלה המורכבת של שינויי מבנה: כיצד ניתן להעביר נכסים מיחיד לחברה, או מחברה לבעלי מניותיה, מבלי ליצור אירוע מס שיקטע את רציפות הפעילות העסקית ויכלה את משאבי הנישום.
המערכת המיסויית בישראל, מתוך הבנה כי שינוי הצורה המשפטית של החזקת נכס אינו מהווה תמיד "מפגש עם המזומן" או מימוש כלכלי אמיתי, יצרה מסלולים מורכבים של דחיית מס, פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה, ו-העברת מקרקעין ללא אירוע מס. עם זאת, הניסיון מלמד כי הדרך אל הפטור רצופה במלכודות פרוצדורליות ומהותיות, שרק הבנה עמוקה של כוונת המחוקק והפסיקה העדכנית מאפשרת לצלוח אותן בשלום.
יסודות רציפות המס והרציונל שמאחורי שינויי מבנה
בבסיס הדיון עומד עיקרון רציפות המס. כאשר נכס מועבר בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") או לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), אין מדובר במחיקת חוב המס, אלא בדחייתו למועד המימוש העתידי.
הנעבר נכנס בנעלי המס של המעביר: יום הרכישה המקורי ושווי הרכישה ההיסטורי נשמרים, כך שבעת מכירה לצד ג', ישולם המס על מלוא השבח שנצבר מרגע הרכישה המקורית על ידי המעביר.
מנקודת המבט של רשויות המס, אותן ייצגתי בעבר, החשש התמידי הוא מפני ניצול לרעה של הוראות אלו להברחת נכסים או לשינוי זהות הנישום לצורך התחמקות ממס. מנגד, כעורך דין המייצג כיום את המגזר הפרטי, התכלית היא לאפשר גמישות ניהולית, איגוד נכסים לצורך גיוס הון, או פירוק חברות שהפכו למיותרות מבחינה כלכלית, מבלי שחבות המס תהווה חסם בלתי עביר.
סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין - פירוק איגוד והעברת נכסים לבעלי מניות
סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין מהווה את "דלת היציאה" מהמבנה התאגידי אל ההחזקה הישירה. הוא מאפשר להעביר זכויות במקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין מהחברה המתפרקת לבעלי מניותיה בפטור ממס שבח.
לשון החוק בסעיף 71(א) קובעת:
"מכירת זכות במקרקעין של איגוד וכן פעולה באיגוד של איגוד מקרקעין, יהיו פטורות ממס אם נתקיימו בהן אלה:
- המכירה או הפעולה באיגוד נעשו אגב פירוק האיגוד המתפרק;
- לא ניתנה תמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד הזכות באיגוד, למעט זכויות של בעלי הזכות באיגוד המתפרק בשל זכותם זו באותו איגוד בעת הפירוק;
- הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד הוקנו לבעלי הזכות באיגוד המתפרק באותה דרך שבה היו מוקנות להם הזכויות באיגוד המתפרק;
- הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד לא נרכשה בידי האיגוד בתקופה של ארבע שנים שקדמו ליום שבו הוחל בפירוק האיגוד המתפרק;
- ייעוד המקרקעין לא שונה למלאי עסקי בעת המכירה או לפני כן."
התנאים המהותיים והפרוצדורליים לקבלת הפטור
הדרישה המרכזית היא שההעברה תתבצע "אגב פירוק". אין מדובר רק בהחלטה מנהלית, אלא בתהליך משפטי מסודר מול רשם החברות. הניסיון מלמד כי תזמון הפעולות הוא קריטי; על המכירה להתבצע בד בבד עם הליך הפירוק.
איגוד מקרקעין המבקש ליהנות מהפטור חייב להגיש את טופס 7004 לרשות המסים, בצירוף:
- פרוטוקול הפירוק
- מאזנים חתומים לחמש שנים אחרונות
- אישור מרשם החברות על תחילת ההליך
התנאי של העדר תמורה הוא אבן הנגף המשמעותית ביותר. תמורה אינה חייבת להיות כספית; היא יכולה להיות מחילת חוב, נטילת התחייבות, או כל הטבה כלכלית אחרת. אם בעל המניות משלם לחברה עבור הנכס, או מזרים כספים לכיסוי חובותיה כחלק מעסקת ההעברה, הפטור עלול להישלל מכל וכל.
הוראת ביצוע 04/2010 – סוגיית העברת החובות בפירוק חברה
אחד החידושים הפרשניים החשובים ביותר שפורסמו על ידי רשות המסים הוא הוראת ביצוע 04/2010. הוראה זו נועדה לפתור מצבים בהם לחברה המתפרקת יש חובות (לבנקים, לספקים או לבעלי המניות עצמם) והיא מבקשת להעביר את הנכס יחד עם החוב לבעלי המניות.
על פי ההוראה, לא יראו בהעברת חובות החברה לבעלי המניות כ"תמורה" השוללת את הפטור לפי סעיף 71, ובלבד שמתקיימים תנאים מצטברים נוקשים.
ראשית, במועד ההחלטה על הפירוק אין לחברה נכסים נוספים מלבד הנדל"ן המועבר.
שנית, ייחוס החובות חייב להיעשות בדיוק לפי שיעור ההחזקות (פרו-רטה).
שלישית, על המפרק לבצע את ההליך באופן גלוי ומתועד.
חשוב לציין כי חובות אלו לא יותרו בניכוי בעת חישוב השבח במכירה עתידית על ידי היחיד, אלא אם מדובר בהוצאות מותרות לפי סעיף 39 לחוק, כגון היטל השבחה ששולם בפועל.
|
השוואה בין מצבי העברת חוב בפירוק איגוד
|
השלכת מס לפי הוראת ביצוע 04/2010
|
דרישות ציות
|
|
העברת חוב בנקאי (משכנתא) לפי יחס המניות
|
לא נחשב כתמורה, הפטור נשמר
|
דיווח מלא על גובה החוב ושיעורי האחזקה
|
|
העברת חוב רק לאחד מבעלי המניות (לא פרו-רטה)
|
הפרת תנאי הפטור, חיוב במס מלא
|
חובה לשמור על שוויון כלכלי בין השותפים
|
|
קיום נכסים נוספים (מזומן/ניירות ערך) בחברה
|
שולל את תחולת הוראת הביצוע
|
חובה לחסל נכסים נזילים לפני הפירוק
|
|
העברת יתרת זכות של בעל מניות
|
מותר במסגרת הפירוק
|
אין לראות בכך רכישת הנכס מהחברה
|
סעיף 71א - מיסוי הרווח הנוסף בפירוק איגוד
במהלך שנות ה-90, נפוצה פרקטיקה של רכישת דירות מגורים ונכסים בתוך חברות באמצעות רווחים צבורים שלא חולקו כדיבידנד. בעת פירוק החברה, הנכס עבר לבעלי המניות בפטור, ובכך נמנע תשלום המס על הדיבידנד.
כדי לסגור פרצה זו, נחקק סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין.
הסעיף קובע כי בעת העברת נכס בפירוק בפטור לפי סעיף 71, יחול מס על "הרווח הנוסף".
רווח זה מוגדר כהפרש שבין העלות המתואמת של הנכס לבין העלות המתואמת של המניות.
הרציונל הוא שאם הנכס נרכש ממקורות פנימיים של החברה (רווחים), הרי שהוצאתו לבעלי המניות היא אירוע הוני המקביל לחלוקת דיבידנד.
תחולת הסעיף היא על נכסים שנרכשו לאחר 1.4.1998, ומהווה שיקול מרכזי בתכנון המס של כל פירוק איגוד מודרני.
סעיף 104 לפקודת מס הכנסה – שינויי מבנה והעברת נכסים לחברה
בעוד סעיף 71 עוסק בחיסול המבנה התאגידי, סעיף 104 לפקודת מס הכנסה הוא "שער הכניסה" המאפשר העברת נכסים לחברות בפטור ממס, לצורך פיתוח עסקי, גיוס משקיעים, ניהול סיכונים, יצירת חברת החזקות, או שינוי מבנה תאגידי.
תיקון 242 לפקודה הכניס שורה של הקלות ושינויים במבנה הסעיף, במטרה להפוך אותו לכלי נגיש יותר.
מסלולי ההעברה המרכזיים לפי סעיף 104:
- סעיף 104א – העברת נכס מיחיד לחברה בשליטתו. העברת מלוא הזכויות בנכס מיחיד לחברה בשליטתו. התנאי המרכזי הוא שהמעביר יחזיק לפחות ב-90% מהזכויות בחברה במשך שנתיים מיום ההעברה. בנוסף, על החברה להחזיק בנכס המועבר במשך אותן שנתיים.
- סעיף 104ב – העברת נכס משותף לחברה חדשה. העברת נכס בבעלות משותפת או שותפות לחברה חדשה שהוקמה לצורך כך. כאן נדרש כי חלקו של כל שותף בנכס המקורי יהיה זהה לחלקו בזכויות בחברה.
- סעיף 104ב(ד) – העברת מספר נכסים לחברה אחת. העברת מספר נכסים נפרדים על ידי יחידים לחברה אחת. מסלול זה מוגבל לנכסים ברי-פחת ואינו חל על זכויות במקרקעין, עליהן חל סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין.
- סעיף 104ג – Spin Off. העברת מניות מחברת אם לחברת בת.
דרישות השווי והקצאת המניות
בכל מסלולי סעיף 104 קיימת דרישה נוקשה לשוויון בין שווי השוק של הנכס המועבר לבין שווי המניות המוקצות בתמורה.
המחוקק מבקש לוודא שאין כאן הטבה סמויה או הסטת עושר בין בעלי מניות שונים.
בפרשת א. נווה ושות', עלתה השאלה האם ניתן להעביר נכס כנגד "שטר הון" ולא מניות ממש. בית המשפט קבע כי שטר הון המקנה זכות להמרה למניות עשוי להיחשב כ"זכות בחבר בני אדם", אך אם הוא כולל מרכיב של תמורה כספית או התחייבות לתשלום מזומן, הוא עלול לפסול את הפטור.
|
מסלול שינוי מבנה (סעיף 104)
|
דרישת החזקה במניות
|
דרישת החזקה בנכס
|
הערות מפתח
|
|
104א (יחיד)
|
90% למשך שנתיים
|
שנתיים על ידי החברה
|
ניתן לדלל ל-51% בבורסה
|
|
104ב (שותפות)
|
שמירה על יחסים מקוריים
|
שנתיים על ידי החברה
|
חברה חדשה בלבד
|
|
104ב(ו) (חברות אחיות)
|
החזקה ישירה/עקיפה
|
רציפות החזקה
|
תיקון 242 הקל על התנאים
|
|
חברות עתירות מו"פ
|
מגבלות דילול מופחתות
|
החזקת נכס טכנולוגי
|
דורש אישור Pre-ruling
|
ניתוח פסיקה עדכנית: שינוי מגמה ופרשנות מהותית
בשנים האחרונות, בתי המשפט בישראל, בהובלת בית המשפט העליון, אימצו קו מחמיר הדורש תוכן כלכלי אמיתי מאחורי כל שינוי מבנה. אין די בעמידה בתנאים הטכניים של הסעיפים אם המטרה היא עקיפת מס בלבד.
ע"א 7610/19 מנהל מס שבח נ' סמואל גליס: המהפכה במיסוי נאמנויות והעברת מקרקעין
פסק הדין בעניין גליס הוא אולי המשמעותי ביותר בעשור האחרון בתחום מיסוי המקרקעין, נאמנויות, העברת נכסים בפטור ממס, ו-שינויי מבנה.
המחלוקת נסבה סביב הקניית נכסי מקרקעין מיחידים (תושבי קנדה) לחברת נאמנות שהוקמה עבור נכדתם, תושבת ישראל.
הנישומים טענו כי לפי פרק הנאמנויות בפקודת מס הכנסה, הקנייה לנאמן אינה אירוע מס.
בית המשפט העליון הפך את החלטת ועדת הערר וקבע הלכה חדשה: חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק ספציפי וגובר.
הגדרת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין היא רחבה וכוללת גם הקניה לנאמן.
הפטור היחיד שניתן בנאמנויות הוא לפי סעיף 69 לחוק – וגם זאת רק בעת ההעברה מהנאמן לנהנה.
השופט שטיין הדגיש כי נאמנות הסכמית (רצונית) אינה פוטרת ממס שבח ומס רכישה בעת הזרמת הנכס לנאמנות.
פסק דין זה סגר את ה"מסלול העוקף" שבו ניסו נישומים להשתמש בנאמנות ככלי להעברת נכסים ללא מס מחוץ למסגרת של סעיף 104 או 71.
ע"מ 64822-03-23 חן שפירא נ' פקיד שומה פתח תקווה – סוגיית יום הרכישה במיזוג נכסים
פסק דין שפירא (שניתן בשנת 2025) עוסק בסוגיה קריטית של "יום הרכישה" בעת מכירת מניות שהתקבלו בשינוי מבנה לפי סעיף 104ב.
האחים שפירא העבירו מניות של שתי חברות שונות – אחת ותיקה (רכישה בשנת 1991) ואחת חדשה (רכישה בשנת 2005) – לחברה קולטת אחת.
בעת מכירת המניות של החברה הקולטת, הם טענו כי הם זכאים לבצע "זיהוי ספציפי" ולמכור קודם את המניות המשויכות לחברה החדשה, כדי להקטין את נטל המס (בשל הפיצול הליניארי של המס לפני 2003).
בית המשפט דחה את בקשתם וקבע כי בשינוי מבנה חל עיקרון ה"פרו-רטה" (ייחוס יחסי).
מרגע שהנכסים אוחדו תחת חברה אחת, לא ניתן לבצע הפרדה מלאכותית ביניהם לצורכי מס בלבד.
כל מניה שהוקצתה בשינוי המבנה מייצגת חלק יחסי מכלל הנכסים שהועברו.
פסק דין זה מהווה תזכורת חדה לכך ששינוי מבנה הוא "חתונה" כלכלית שאין ממנה דרך חזרה לזיהוי נפרד של נכסים.
ע"מ 43029-12-21 ברוך קוגן נ' פקיד שומה אשקלון - חברות בית ומחילת חוב
בפסק דין קוגן נדון מעמדה של חברה שביקשה להיחשב כ"חברת בית" לפי סעיף 64 לפקודה.
חשיבותו לענייננו נעוצה בדרישה לרציפות תנאי הפטור.
בית המשפט הבהיר כי כל פעולה של מחילת חוב או שינוי במבנה ההון של חברה המחזיקה נדל"ן חייבת להיבחן לא רק במישור ההוני, אלא גם כהכנסה פירותית אפשרית בחברה.
הדבר מדגיש את הצורך בניהול חשבונאי דקדקני במהלך כל תקופת דחיית המס.
חוזר מס הכנסה 05/2026 - המגבלות החדשות על קיזוז הפסדים
אחד המניעים המרכזיים לשינויי מבנה הוא הרצון לקזז הפסדים צבורים של חברה אחת כנגד רווחיה של חברה אחרת. חוזר מס הכנסה 05/2026, שפורסם במרץ 2026, קובע כללים חדשים ונוקשים בעניין זה.
החוזר מבהיר כי רשות המסים תפסול קיזוז הפסדים אם תתרשם כי לעסקה אין "טעם מסחרי" אמיתי מעבר לחיסכון במס. בנוסף, נקבעו מגבלות כמותיות: ניתן לקזז רק 20% מההפסד המועבר בכל שנה (פריסה ל-5 שנים), וזאת עד לתקרה של 50% מההכנסה החייבת באותה שנה. החוזר אוסר במפורש על קיזוז הפסדים במקרה של רכישת "שלדים בורסאיים" או חברות נטולות פעילות שכל מטרתן היא "מגן מס".
המלצות מקצועיות וסיכום – העברת נכסים בפטור ממס, שינויי מבנה ותכנון מס נכון
ניהול העברת נכסים בפטור ממס דורש ראייה אסטרטגית רחבה, המשלבת דיני חברות, מיסוי מקרקעין, פקודת מס הכנסה, תכנון מס, שינויי מבנה, ו-ניהול נכסים משפחתיים ועסקיים. להלן המלצותיי המקצועיות המבוססות על שלושה עשורים של ניסיון:
- בדיקת היתכנות כלכלית מוקדמת: לפני ביצוע פירוק לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, חובה לבצע סימולציה של "הרווח הנוסף" לפי סעיף 71א. במקרים מסוימים, עדיף להמשיך ולהחזיק בנכס בתוך החברה מאשר לשלם מס דיבידנד רעיוני גבוה בעת הפירוק.
- שימור רציפות הבעלות: ב-שינויי מבנה לפי סעיף 104 לפקודת מס הכנסה, יש להקפיד על "תקופת הצינון". כל מכירה של מניות או של הנכס המועבר בתוך תקופה זו עלולה לבטל את הפטור למפרע, בתוספת ריבית והצמדה.
- שימוש מושכל בהוראת ביצוע 04/2010: אם החברה ממונפת, יש לוודא שהעברת החובות נעשית בדיוק לפי יחס המניות. סטייה מזערית עלולה להיחשב כ"תמורה" שתפסול את הפטור ממס שבח ו-הפטור ממס רכישה עבור כל בעלי המניות.
- הוראת השעה - חלון הזדמנויות בתכנון מס: חוק ההסדרים מציע מסלול מופחת למיסוי רווחים לא מחולקים. במקרים רבים, מסלול זה עדיף על פירוק רגיל לפי סעיף 71, שכן הוא מעניק פטור מלא ממס שבח ומס רכישה, תוך "ניקוי" העבר המיסויי של החברה.
- הימנעות ממעקפים דרך נאמנויות: לאור הלכת גליס, הקניית מקרקעין לנאמנות היא אירוע מס מלא. אין להסתמך על פרק הנאמנויות בפקודה לצורך קבלת פטור ממס שבח, אלא אם מדובר בנאמנות כפויה מכוח הדין, כגון פשיטת רגל או אפוטרופסות.
- תיעוד ה"טעם המסחרי": בכל מיזוג חברות, העברת נכס לחברה, או שינוי מבנה תאגידי, יש להכין "תיק הגנה" המתעד את הסיבות העסקיות למהלך. רשות המסים תדרוש הוכחות ל-סינרגיה עסקית, רציפות פעילות, וטעם כלכלי אמיתי לפני שתאשר קיזוז הפסדים.
העברת נכסים בפטור ממס היא מלאכת מחשבת של איזונים.
השילוב בין סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין לבין סעיף 104 לפקודת מס הכנסה מאפשר למשק הישראלי להמשיך ולהתפתח, אך מחייב ציות קפדני לכללי המשחק.
הניסיון מלמד כי מי שמנסה "למתוח את החבל" מעבר למהות הכלכלית, מוצא עצמו בסופו של יום מול שומות מס גבוהות, דיוני מס מורכבים, ו-הליכים משפטיים מתישים.
עבודה מקצועית, שקופה ומתוכננת היטב היא הדרך היחידה להבטיח את שימור ההון המשפחתי והעסקי, תוך מזעור חשיפות מס וסיכונים משפטיים.
נכון לשנת 2026, מערכת המס בישראל הפכה למתוחכמת יותר, אך גם להוגנת יותר כלפי מי שפועל בתוך מסגרת החוק.
הבנת יחסי הגומלין בין חוק מיסוי מקרקעין, פקודת מס הכנסה, מס שבח, מס רכישה, ו-שינויי מבנה, כפי שעולה מהפסיקה האחרונה, היא כלי העבודה המרכזי של כל יועץ מס, עורך דין ובעל נכסים בישראל.
נוסחה פשוטה זו מסכמת את מורכבות התהליך: השגת פטור היום מחייבת תכנון של חבות המס מחר, תוך התחשבות בכל המגבלות שהטיל המחוקק למניעת עקיפת מס.
בחירה נכונה בין מסלולי פירוק חברה, שינוי מבנה, העברת נכסים לחברה, ו-העברת מקרקעין בפטור ממס, היא המפתח להצלחה כלכלית ארוכת טווח.
עו"ד אלי דורון, בעל ניסיון של למעלה מ־30 שנה בתחום המיסוי, מיסוי מקרקעין, שינויי מבנה, מס שבח ו-תכנון מס אסטרטגי, מלווה בעלי חברות, יזמים ומשקיעים בעסקאות מורכבות מול רשות המסים. משרד דורון טיקוצקי ושות׳ מתמחה בבניית פתרונות משפטיים ותכנוני מס מתקדמים, תוך שילוב חשיבה עסקית עמוקה, ניסיון בליטיגציית מס וייצוג בהליכי השגה, ערר ודיוני מס מורכבים.
משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי ושות' עומד לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-425105
חיפוש 
סגור 
