21/1/2026
גבייה בלתי חוקית של ארנונה בגין שטחים משותפים - בית המשפט מורה על השבת כספים לנישומים
תצ (מרכז) 474-04-17 אריה רבי נ' עיריית נס ציונה
בית המשפט המחוזי מרכז–לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, נתן פסק דין עקרוני ומשמעותי בתחום דיני הארנונה, השבת ארנונה שנגבתה ביתר ו־גבייה בלתי חוקית של רשויות מקומיות, וקבע כי רשות מקומית גבתה ארנונה שלא כדין מנישומים בגין חלקם היחסי בשטחים משותפים בנכסים שאינם למגורים - וחייב אותה בהשבת כספים.
ההליך הוגש כעתירה מנהלית, אשר נבחנה גם במתכונת של הליך ייצוגי נגד רשות מקומית, בטענה כי העירייה חישבה את חיובי הארנונה תוך הכללת שטחים משותפים כגון מעברים, לובאים ושטחי שירות, באופן שאינו תואם את הדין, את צווי הארנונה, ואת ההלכה הפסוקה בדבר חיוב ארנונה לפי שימוש בפועל. לטענת העותרים, מדובר בפרקטיקה שיטתית של חיוב ארנונה בניגוד לחוק, הפוגעת בנישומים רבים לאורך שנים, בעיקר בעלי נכסים מסחריים, משרדים ומבני תעשייה.
בית המשפט קיבל את עיקר הטענות וקבע כי חיוב ארנונה חייב להתבסס על שימוש בפועל והחזקה ממשית, וכי אין לרשות מקומית סמכות לגלגל חיוב בגין שטחים משותפים באופן אוטומטי וללא עיגון ברור בצו הארנונה או בדין. נקבע במפורש כי כאשר רשות מקומית חורגת מהסמכתה ומפרשת את צו הארנונה בפרשנות מרחיבה, מדובר ב־גביית ארנונה בלתי חוקית.
עוד הדגיש בית המשפט כי לרשות מקומית אין יתרון פרשני על פני הנישום, וכי עקרון החוקיות בדיני מיסוי מוניציפלי מחייב גבייה ברורה, שקופה ומבוססת נורמה. במצב של ספק פרשני - הפרשנות תיטה לטובת האזרח והנישום, ולא לטובת הרשות. עיקרון זה מקבל משנה תוקף כאשר מדובר בנטל מס מתמשך, המשפיע באופן ישיר על פעילות עסקית ועל כדאיות כלכלית של נכסים.
בהתאם לכך הורה בית המשפט על השבת כספים שנגבו שלא כדין, בכפוף למגבלות של התיישנות מנהלית, בדיקת היקף הגבייה בפועל, והסדרי השבה מעשיים שייקבעו על ידי הרשות. עם זאת, בית המשפט נמנע מקביעה גורפת החלה אוטומטית על כלל הנישומים, והותיר לרשות אפשרות להסדיר מנגנון השבה וחיוב מחדש בהתאם לדין, תוך תיקון פרקטיקות הגבייה הלקויות.
פסק הדין מצטרף למגמה הולכת ומתחזקת בפסיקה, של ביקורת שיפוטית על חישוב ארנונה לנכסים שאינם למגורים, ובפרט על הכללת שטחים משותפים בארנונה מסחרית ללא הסמכה מפורשת. בתי המשפט מדגישים שוב ושוב כי ארנונה אינה “מס טכני”, אלא פעולה שלטונית מובהקת, המחייבת עמידה קפדנית בעקרונות של חוקיות, שוויון והגינות מנהלית.
המשמעות המעשית לנישומים ולעסקים
המשמעות המעשית של פסק הדין רחבה: בעלי עסקים, חברות, משרדים ומחזיקי נכסים מסחריים נדרשים לבחון מחדש את חיובי הארנונה הרטרואקטיביים, לרבות אופן חישוב השטח, הכללת שטחים משותפים, וההתאמה לצו הארנונה הרלוונטי. במקרים רבים מתברר כי נגבתה ארנונה ביתר, באופן המצדיק הגשת השגה, עתירה מנהלית ואף תביעת השבה.
גם רשויות מקומיות נדרשות להסיק מסקנות: פסק הדין מהווה איתות ברור לכך שפרשנות מרחיבה של צווי ארנונה עלולה לחשוף את הרשות לגל של הליכים משפטיים, השבות כספים ופגיעה באמון הציבור.
סיכום משפטי
פסק הדין קובע הלכה ברורה: חיוב ארנונה בגין שטחים משותפים ללא בסיס נורמטיבי ברור - דינו ביטול והשבה. גביית ארנונה חייבת להיעשות בהתאם לשימוש בפועל ולהחזקה ממשית, ולא מכוח נוחות מנהלית או פרשנות חד־צדדית של הרשות.
משרד דורון, טיקוצקי ושות’ עורכי דין מלווה נישומים, חברות ועסקים בהליכי השבת ארנונה, השגות על חיובי ארנונה, ועתירות מנהליות נגד רשויות מקומיות, תוך שילוב מומחיות בדיני מיסוי מוניציפלי, משפט מנהלי וליטיגציה מורכבת.
הניסיון המצטבר בטיפול בתיקי ארנונה ובהליכים ייצוגיים מאפשר למשרד לזהות גבייה בלתי חוקית, לבנות אסטרטגיה מדויקת - ולהשיב כספים שנגבו שלא כדין.
אם קיבלתם חיוב ארנונה חריג או חיוב בגין שטחים משותפים - מומלץ לבדוק את הזכאות להשבה מוקדם ככל האפשר. פנייה משפטית בזמן יכולה לעשות את ההבדל בין ויתור להחזר כספי ממשי.
חיפוש 
סגור 
