25/6/2025
ארנונה בישראל – מדריך משפטי למחזיקי נדל”ן
חושבים שהארנונה שאתם משלמים גבוהה מדי? ייתכן שאתם צודקים.
המאמר סוקר את המסגרת החוקית של חיובי הארנונה בישראל, מציג את זכויות בעלי הנכסים, מסביר מתי ניתן לערער או לדרוש פטור, ומבהיר מהם הכלים המשפטיים להתמודדות עם גבייה לא מוצדקת מצד הרשויות.
מהי הארנונה ומה מטרתה
ארנונה היא מס מוניציפלי שנתי המוטל על מחזיקי נכסים (בעלים או שוכרים) ומשולם לרשות המקומית . מטרת הארנונה היא לממן את פעולותיה ושירותיה של הרשות המקומית – למשל ניקיון ותברואה, תחזוקת תשתיות כביש וגינון, תאורת רחובות, חינוך, תרבות ורווחה ועוד . בניגוד לאגרה המשולמת תמורת שירות ספציפי, הארנונה אינה “תמורה” ישירה לשירות מסוים אלא מהווה מקור הכנסה כללי לתקציב העירייה. הכנסות הארנונה הן חלק עיקרי במימון השירותים העירוניים לטובת התושבים והעסקים ברשות המקומית. על כל נכס מקרקעין בתחומי הרשות (דירה, משרד, חנות, מפעל, קרקע וכו’) חל חיוב בארנונה, בהתאם לקריטריונים שקובע החוק.
חשוב לזכור: חובת תשלום הארנונה היא חובה חוקית. אי-תשלום עלול לגרור הצטברות חובות, קנסות, ריבית פיגורים ואף הליכי גבייה ועיקולים. לכן, כל מחזיק בנדל”ן – בין אם נכס פרטי למגורים ובין אם נכס עסקי – חייב לוודא את תשלום הארנונה במועד כדי למנוע סנקציות.
המסגרת החוקית – מה קובע החוק לגבי הארנונה
דיני הארנונה בישראל מורכבים מחקיקה וחקיקת משנה: פקודת העיריות ופקודת המועצות המקומיות (חקיקה מנדטורית מקורית) הסמיכו רשויות מקומיות להטיל ארנונה, ולאחר מכן נחקקו חוקים ותקנות ספציפיים להסדרת התחום. החוק המרכזי הוא חוק הרשויות המקומיות (ארנונה כללית), תשל”ו-1976, הקובע עקרונות לגביית ארנונה בכלל הרשויות. לפי החוק, כל רשות מקומית חייבת לקבוע מדי שנה צו ארנונה – החלטת מועצה המגדירה את סכומי הארנונה לאותה שנה, לפי סיווגי נכסים וסוגי שימוש. צו זה כפוף להגבלות בחוק ובתקנות, כמו מדרגות מינימום ומקסימום שנקבעו ברמה הארצית. משרד הפנים מפרסם מדי שנה את תעריפי המינימום והמקסימום המותרים לכל סוג נכס, ושיעור העדכון השנתי הקבוע בחוק. לדוגמה, בשנת 2026 נקבע עדכון אוטומטי של כ־1.626% בתעריפי הארנונה, שיעור המעוגן בחוק ההסדרים ואינו נתון לשיקול דעת הרשות . כל העלאה חריגה מעבר לעדכון מדד זה דורשת אישור מיוחד משר הפנים ומשר האוצר .
בנוסף לחוק, קיימות תקנות המסדירות היבטים טכניים של הארנונה. תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), תשס”ז-2007, מגדירות למשל כיצד יחושב שטחו של נכס (במ”ר) לצורך החיוב , אילו סוגי נכסים ניתן לחייב (מבנה, קרקע תפוסה, אדמה חקלאית) ובאילו פרמטרים (סוג הבניין, שימושו, מיקומו הגאוגרפי) . תקנות אלו גם קובעות את איסור שינוי הסיווג במהלך שנת כספים אלא אם השתנה בפועל השימוש בנכס , וכן מגדירות סכומי מינימום ומקסימום לכל סוג נכס (מעודכנים מעת לעת) כדי ליצור אחידות ארצית ולאזן בין רשויות עשירות לחלשות . מעבר לכך, משרד הפנים מפרסם חוזרי מנכ”ל והנחיות כלליות לרשויות לגבי אכיפת גבייה, חובת שליחת הודעות תשלום ברורות, פירוט זכויות הנישומים בערעור ועוד. למשל, החוק מחייב את העירייה לפרט בהודעת תשלום הארנונה את הזכות להגיש השגה וערר ואת המועדים לכך .
חשוב לציין שגם פסיקת בתי המשפט מהווה חלק מהמסגרת הנורמטיבית. בתי המשפט פירשו לאורך השנים סוגיות כמו חוקיות חיובי ארנונה, גבולות הסיווג, אופן המדידה וכיו”ב. כך, למשל, נקבע שבחיוב ארנונה על נכס ריק, סיווג הנכס ייעשה לפי השימושים החוקיים המותרים בו על פי היתר הבנייה – ולא בהכרח לפי ייעוד תכנוני כללי או שימוש אקראי – כדי למנוע חיוב ביתר. עוד נקבע כי על חיובי ארנונה להיות מדויקים ולשקף את המציאות בפועל בנכס . חקיקה ופסיקה רלוונטיות מתעדכנות מעת לעת, ולכן על מחזיקי הנכסים להיות מודעים לשינויים (למשל, עדכוני חוק ההסדרים בתחום הארנונה או הלכות חדשות של בית המשפט העליון).
כיצד נקבע גובה הארנונה – סיווג, גודל הנכס, שימוש ומיקום
חיוב הארנונה נקבע על בסיס פרמטרים שונים הנוגעים לנכס ולמחזיק בו, ובהתאם להחלטות הרשות המקומית במסגרת הדין. הקריטריונים העיקריים המשפיעים על סכום הארנונה הם:
- סיווג הנכס ושימושו: לכל נכס נקבע “סוג” לצרכי ארנונה, בדרך כלל לפי שימושו בפועל או הייעוד החוקי שלו. דוגמאות לסיווגים: מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה, חקלאות, מבנה ציבור, קרקע תפוסה וכדומה. סיווג הנכס משפיע על התעריף למ”ר – למשל, תעריף ארנונה למ”ר של דירת מגורים שונה מתעריף למ”ר של חנות או מפעל. גם תתי-סיווג בתוך קטגוריה אפשריים: למשל “מגורים באזור א’” לעומת “מגורים באזור ב’” (שכונות יוקרה מול שכונות רגילות), או “משרדים” לעומת “בנקים וחברות ביטוח” אשר לעיתים מחויבים בתעריף גבוה יותר. הסיווגים מוגדרים בצו הארנונה של כל רשות בהתאמה לאופי המקומי, אך כפופים להגדרות ולטבלאות שמשרד הפנים קבע בתקנות (כמו הגדרת “בית מלון”, “בית מלאכה”, “חניון” וכד’). פסיקת בתי המשפט הדגישה שסיווג צריך להתבסס על השימוש החוקי המותר בנכס – כלומר, מה שמותר לפי היתר הבנייה והתכנון – ולא על שימוש חורג שאינו מאושר . כמו כן, אם בנכס מתקיימים כמה שימושים שונים (למשל חלק מבנה משמש למגורים וחלקו למשרד), יש לסווג כל חלק בנפרד לפי שימושו, ובלבד שניתן להפריד ביניהם פיזית ותכנונית (הלכה המכונה “הלכת הפיצול”).
- גודל הנכס (שטח במ”ר): הארנונה מחושבת כמכפלת שטח הנכס בתעריף למ”ר הקבוע לאותו סוג נכס . לפיכך, ככל שהנכס גדול יותר – החיוב גבוה יותר. השטח לרוב נמדד לפי מידות ברוטו (כולל חלק יחסי בשטחים משותפים בבניין) בהתאם לקריטריונים בתקנות. חשוב לשים לב איך הרשות מודדת שטח: תקנות הארנונה מורות שהשטח יחושב כפי שנמדד בשומת השנה הקודמת, אלא אם כן התגלתה טעות שאינה נובעת משיטת מדידה שונה . כלומר, עירייה לא יכולה לשנות שיטת חישוב שטח באמצע ולהגדיל פתאום את השטחים המחויבים, אבל אם התגלה פער (למשל בנייה לא מדווחת) היא רשאית לעדכן. עבור קרקע (להבדיל ממבנה) החיוב יכול להיות למ”ר או לדונם, בהתאם לסיווג (קרקע תפוסה לעומת אדמה חקלאית, למשל, ולעיתים מופעלים פטורים לקרקעות מסוימות). מחזיקי נדל”ן נבונים מקפידים לוודא ששטח הנכס הרשום בעירייה תואם לשטח בפועל – שגיאות מדידה או מידע מיושן עלולים לגרום לחיוב יתר לאורך שנים. רצוי להשוות את נתוני השטח המופיעים בהודעת הארנונה מול תוכניות הנכס או מדידה עדכנית, ובמקרה של פער מהותי לפנות לעירייה לבדיקה. תיקון טעות שכזו יכול להביא להפחתת חיוב משמעותית.
- מיקום גאוגרפי ואזור חיוב: בתחום רוב הרשויות נהוג לחלק את היישוב לאזורי ארנונה. האזורים נקבעים בצו הארנונה בהתאם לאופי האזור ומעמדו – למשל, אזור מסחרי מרכזי לעומת אזור פרברי; שכונת יוקרה לעומת שכונה במעמד סוציו-אקונומי נמוך; אזור תעשייה לעומת אזור חקלאי. לכל אזור יכול הרשות לקבוע תעריף שונה, בעיקר לגבי נכסי מגורים. כך, דירת 100 מ”ר באזור א’ היוקרתי תחויב יותר מדירת 100 מ”ר באזור ב’ הרגיל. המטרה היא ליצור צדק חלוקתי והתאמה בין רמת השירותים/שווי הנכסים באזור לבין נטל המס. יש לציין שהחלוקה לאזורים צריכה להיות הגיונית ושוויונית; לא ניתן, למשל, להפלות רחוב אחד מול שכנו ללא קריטריון ענייני. אם מחזיק סבור שנכס שלו שויך לאזור בלתי נכון (גבול אזור שעובר באמצע רחוב וכד’), זו עילה להגשת השגה לתיקון הסיווג האזורי . אכן, חוק הערר מונה במפורש כעילה לערעור את הטענה “שהנכס אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום” .
- החלטות המועצה המקומית: במסגרת גבולות החוק, לכל רשות מקומית נתון שיקול דעת בקביעת תעריפי הארנונה שלה, בכפוף לאישור משרד הפנים. מועצת הרשות, המתכנסת בדרך כלל אחת לשנה (לקראת סוף שנה קלנדרית), מחליטה על צו הארנונה לשנה הבאה. היא רשאית לבחור תעריף מסוים בתוך טווח המינימום-מקסימום המאושר, ואף לבקש אישור חריג להעלאה מעבר לעדכון השנתי. החלטות המועצה יכולות לכלול יצירת תתי-קטגוריות חדשות (בכפוף לאישור השרים), שינוי אזורי חיוב, קביעת הנחות מסוימות ועוד. לדוגמה, עירייה עשויה לקבוע סיווג נפרד ל”עסק קטן עד 50 מ”ר” בתעריף מופחת, או סיווג מוזל ל”סטארט-אפים בבית תוכנה” וכד’, אך לכך נדרש אישור חריג של שר הפנים והאוצר. יש לציין שחוקי ההקפאה וההסדרים שהונהגו בשנים עברו הגבילו מאוד את חופש הפעולה של הרשויות – רוב הרשויות מנצלות רק את העדכון האוטומטי השנתי (המבוסס על נוסחה של מדד המחירים + מדד השכר במשק) , ולעיתים מבקשות העלאה חריגה רק במצבי גרעון או צורך תקציבי מיוחד. בשנת 2025 אף הודיע שר הפנים כי ימנע אישור להעלאות חריגות בארנונה לשנת 2026 נוכח יוקר המחיה .
- הנחות אישיות ופטורים: באופן עקרוני, מצבם הכלכלי או האישי של בעלי הנכס אינו משפיע על שיעור החיוב הבסיסי – הארנונה מחושבת לפי הנכס עצמו (סוג, גודל, מיקום). עם זאת, לאחר חיוב הברוטו, החוק מאפשר מתן הנחות ופטורים לקבוצות זכאים על בסיס אישי (ראו פירוט בסעיף בהמשך על פטורים והקלות). כך יוצא שבפועל, מצבו הכלכלי והגופני של המחזיק יכול להשפיע על תשלום הנטו: למשל, נכה, אזרח ותיק או משפחה חד-הורית עשויים לקבל הנחה משמעותית על חשבון הארנונה שלהם . הנחות אלה אינן משפיעות על התעריף עצמו אלא ניתנות כמענק/הפחתה אישית לחשבון, לאחר שהסכום חושב לפי פרמטרי הנכס. משום כך, חשוב שכל מחזיק יהיה מודע לזכאותו להנחה אישית (אם קיימת) ויממש אותה דרך הגשת בקשה לעירייה (ראו להלן).
לסיכום חלק זה, גובה הארנונה עבור נכס נקבע לפי נוסחה: שטח הנכס × תעריף למ”ר של סוג הנכס באזור הנתון = חיוב שנתי (ניתן לתשלום במספר תשלומים). על נוסחה בסיסית זו יכולים להשפיע תיקונים (מדידה מעודכנת, שינוי סיווג אם שונה השימוש בפועל) וכן הנחות או פטורים אישיים. החקיקה והפסיקה מבטיחות שבסיס החישוב יהיה ענייני ושוויוני: לא ניתן לגבות ארנונה אלא בהתאם לקריטריונים שקופים ואחידים שנקבעו בכללים. אם בעל נכס סבור שהחיוב שלו חורג מהקבוע בצו או שהרשות טעתה ביישום הקריטריונים, עומדים לרשותו כלים משפטיים לערער ולתקן את הדרוש – כפי שנסביר מיד.
כיצד לחלוק על דרישת תשלום הארנונה - השגה, ערר ועתירה מנהלית
קיבלתם הודעת תשלום ארנונה ואתם סבורים שהיא שגויה או מוגזמת? החוק מעניק לכם מנגנון מסודר ליישוב מחלוקות אלה. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל”ו-1976 (המכונה “חוק הערר”) קובע הליך מדורג שבו ניתן להשיג ולערער על חיוב ארנונה. ההליך כולל שלוש תחנות עיקריות: השגה, ערר וערעור לבית משפט. להלן שלבי התהליך:
- הגשת השגה למנהל הארנונה ברשות המקומית: בשלב ראשון יש לפנות בכתב אל מנהל הארנונה של העירייה (פקיד שמונה לטפל בהשגות ארנונה) ולהגיש השגה על השומה. את ההשגה יש להגיש תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום השנתית או הדרישה הרלוונטית . בהשגה מפרטים את הנכס, פרטי המחזיק, שנת המס ונימוקי ההתנגדות לחיוב. חשוב לדעת שהחוק מגביל את העילות שבהן ניתן להשיג: לפי סעיף 3 לחוק הערר, הטענות האפשריות הן בעיקר טעויות בזיהוי וחישוב – כגון: (א) הנכס לא נמצא באזור החיוב שצוין (שויך לאזור שגוי) ; (ב) נפלה טעות בסיווג הנכס, בגודלו או בשימוש שנרשם (למשל סיווגו כחנות בעוד שהוא מחסן, או חיוב לפי 120 מ”ר במקום 100 מ”ר) ; (ג) אתם לא מחזיקים בנכס האמור (כלומר, אינכם הדייר או הבעלים בתקופה הרלוונטית) ; (ד) במקרה של נכס עסק – אינכם “בעל שליטה” בחברה שחבה בארנונה, או שהחיוב כבר נפרע על ידי המחזיק בנכס . אלה הן העילות הפורמליות להשגה שעליהן מנהל הארנונה מוסמך להחליט. את ההשגה מומלץ לנסח באופן מקצועי ולצרף מסמכים תומכים (תשריט מדידה לתיקון שטח, חוזה שכירות המוכיח תאריך עזיבה/כניסה, צילום צו הארנונה הרלוונטי להראות סיווג שגוי, וכדומה). מנהל הארנונה חייב להשיב להשגה בתוך 60 יום מקבלתה . אם לא השיב במועד, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה אוטומטית לטובת הנישום (אלא אם ועדת הערר בעירייה אישרה למנהל הארכה של עד 30 יום מטעמים מיוחדים) . בתשובתו, רשאי מנהל הארנונה לקבל את ההשגה (לבטל/לתקן את החיוב) או לדחותה (כולה או חלקה). את החלטתו הוא שולח בכתב, ועליו לציין גם את הזכות לערור עליה בתוך 30 יום.
- ערר בפני ועדת הערר לענייני ארנונה: אם הנישום (או לפעמים העירייה) אינו מרוצה מהחלטת מנהל הארנונה בהשגה, ניתן להגיש ערר לוועדת הערר העירונית תוך 30 יום מקבלת תשובת מנהל הארנונה . ועדת הערר היא טריבונל מנהלי شبه-שיפוטי הפועל במסגרת העירייה אך בהרכב עצמאי: החוק מחייב ועדה של שלושה חברים, שהם תושבים בעלי זכות בחירה (לרוב חברי מועצה או נציגי ציבור), ויושב ראש בעל כישורים משפטיים. ועדת הערר דנה מחדש בעניינים שהושגו – שוב, בגדר אותן עילות שבחוק. בפני הוועדה טוענים אתם (אפשר בעצמכם או באמצעות עו”ד) ונציג הרשות, והיא מוסמכת לאשר את החלטת מנהל הארנונה, לבטלה או לשנותה. הדיון הוא פורמלי פחות מבית משפט אך חשוב לבסס היטב את הטענות בראיות ועובדות. לדוגמה: אם חולקים על מדידת שטח – ניתן להביא חוות דעת מודד; אם טוענים שאינכם המחזיקים – להציג הסכם מכר או שכירות המוכיח העברת חזקה; אם מדובר בסיווג נכס – להראות מה השימוש בפועל ותוכנית ההיתר. החלטת ועדת הערר תינתן בכתב ומנומקת. יש עיריות שבהן ועדת הערר מתכנסת רק מדי כמה חודשים עקב ריבוי עומס, ולכן הטיפול יכול לקחת זמן – אולם היתרון הוא שאם צד כלשהו מתמהמה (למשל העירייה לא מוציאה החלטה בהשגה במועד), החוק משחק לטובת הנישום (קבלת אוטומטית כאמור).
- ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים: על פסק דין של ועדת הערר רשאים הן הנישום (העורר) והן מנהל הארנונה (מטעם העירייה) לערער לפני בית משפט לעניינים מנהליים (במסגרת בית המשפט המחוזי) . הערעור לבית המשפט הוא בזכות, ונדון בפני שופט בית המשפט המינהלי. למעשה זהו הגלגול השלישי והאחרון (למעט פנייה חריגה לבית המשפט העליון ברשות, במקרים עקרוניים). בית המשפט המינהלי בוחן אם החלטת ועדת הערר הייתה כדין – הן מבחינה עובדתית והן משפטית. ככלל, בית המשפט יטה שלא להתערב בעניינים שכבר הוכרעו עובדתית אלא אם יש טעות ברורה, אך בהחלט יבחן סוגיות משפטיות כמו פרשנות צו הארנונה, חוקיות החלטות הרשות וכדומה. ההליך בבית המשפט formalי: עורכים כתב ערעור וכתב תשובה, לעיתים מתקיים דיון בעל-פה, ובסיומו פוסק השופט בפסק דין. פסק דין זה סופי ומחייב (אלא אם ניתנת רשות ערעור לבג”ץ במקרים נדירים). בשלב זה, אם נפסק שהעירייה חייבת להחזיר לכם כסף – תקבלו החזר (לעיתים עם ריבית והצמדה); אם נפסק שאתם חייבים – תידרשו לשלם את היתרה, ובד”כ יתווספו הוצאות משפט אם היו.
נקודה חשובה: חוק הערר מבהיר שוועדת הערר ומנהל הארנונה אינם מוסמכים לדון בטענות נגד חוקיות הטלת הארנונה כשלעצמה . כלומר, אם טענתכם אינה “טעות בחיוב” אלא למשל שצו הארנונה עצמו אינו חוקי (נניח, חורג מסמכות, מפלה, נוגד הנחיות שר הפנים וכד’), או שהחלטת מועצה לקתה בחוסר חוקיות – טענות כאלה אינן במסגרת ההשגה. במצב כזה הדרך היא לעקוף את מסלול ההשגה ולהגיש עתירה מנהלית ישירות נגד הרשות המקומית בבית המשפט לעניינים מנהליים (במסגרת חוק בתי משפט לעניינים מנהליים). עתירה כזו יש להגיש תוך 45 ימים ממועד קבלת ההחלטה או הפרסום המעורר את הטענה (למשל מיום אישור צו הארנונה או מהיום שנודע לכם על החריגה). עם זאת, יש לשים לב: טענות הנוגעות לענייני סיווג, שטח, אזור ושימוש – חייבות להתברר בדרך של השגה וערר, ולא בעתירה מנהלית מוקדמת . בתי המשפט לא יאפשרו “לקפוץ” ישר אליהם אם יש הליך ייעודי בחוק הערר. לכן, יש לאבחן: אם מדובר בפגם בחיוב האישי -> השגה; אם מדובר בפגם חוקי כללי -> עתירה. כמובן, לעיתים יש חפיפה ועדיין רצוי להתייעץ משפטית מהי הדרך הנכונה.
סדרי הדין: את ההשגה והערר מגישים בכתב בצורה מנומקת. חלק מהרשויות מאפשרות הגשת השגה מקוונת באמצעות טופס ייעודי באתר העירייה, או בדואר רשום. החלטת מנהל הארנונה בהשגה צריכה כאמור להגיע תוך 60 יום. החלטת ועדת ערר – תלוי בעומס אך היא מחויבת לפעול לפי תקנות סדרי הדין שנקבעו לוועדות ערר. בכל הודעת תשלום ארנונה מחויבת הרשות לכלול הוראות והנחיות איך ולאן להגיש השגה וערר, כדי שהנישומים יהיו מודעים לזכויותיהם . אם ההשגה או הערר נדחים, בדרך כלל ההודעה תפרט את הזכות לערער הלאה ואת המועד (30 יום לערר, 45 יום לערעור לבית משפט). אין להתעלם ממועדים אלה – אי-עמידה בזמנים עלולה לגרום לאיבוד זכות הטיעון. למשל, אם לא הגשתם השגה בתוך 90 יום, תחויבו לשלם ולא תוכלו לטעון את טענותיכם בערכאות (למעט אולי טענת “איני המחזיק” שבית משפט עשוי להתיר גם באיחור במקרים מיוחדים ).
התמודדות עם מחלוקת על גובה הארנונה – עילות לערעור והליכים משפטיים
מחלוקות בנושא ארנונה עשויות להתעורר לא רק בשאלת מי משלם או איך מחושב החיוב, אלא גם בשאלות של עצם גובה התעריף וההחלטות המנהליות של העירייה. במילים אחרות, ייתכן ואתם סבורים שאין טעות טכנית בחיוב – ובכל זאת התעריף גבוה מדי או בלתי מוצדק בנסיבות.
כיצד ניתן להתמודד?
ראשית, נחדד את ההבדל: הטיפול שתואר בסעיף הקודם (השגה וערר) מתאים לטענות “טכניות” במסגרת החוק (אזור, סיווג, שטח, זהות מחזיק). אולם טענות ש”הארנונה יקרה מדי” או “ההעלאה לא הוגנת” אינן עילה בהשגה. טענות כאלה הן בדרך כלל טענות אי-חוקיות כללית או חוסר סבירות נגד החלטת הרשות. למשל: טענה שהרשות העלתה תעריפים בניגוד להוראות משרד הפנים, או שקבעה סיווג חדש ללא אישור הנדרש, או שהטלת הארנונה מפלה קבוצת תושבים מסוימת. טענות מסוג זה ידונו במסגרת עתירה מנהלית לבית המשפט (כאמור לעיל). בעתירה תצטרכו לשכנע שהחלטת הרשות בלתי חוקית או חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני. בתי המשפט לעניינים מנהליים אכן דנו לאורך השנים בעתירות רבות בנושאי ארנונה – לדוגמה, פסלו החלטות מועצה שקבעו הנחה לקבוצת תושבים מסוימת אך שללו אותה מאחרים באופן מפלה, או ביטלו חיובי ארנונה רטרואקטיביים שהוטלו שלא כדין בניגוד לעקרון ההסתמכות.
עילות נפוצות למחלוקת על עצם גובה הארנונה עשויות להיות: הפליה וחריגה מסמכות – למשל, רשות שגובה בתעשיה פי כמה מהסכום המקסימלי שקבע השר; חישוב רטרואקטיבי אסור – ניסיון לחייב ארנונה למפרע עבור שנים קודמות מעבר למותר (בד”כ אסור לחייב למפרע למעט תיקון טעות טכנית בשנה השוטפת); התיישנות גבייה – חוב ארנונה שמתיישן אם הרשות לא נקטה הליכי גבייה בתוך 7 שנים ; סיווג שגוי שלא הושג בזמן – אם גיליתם באיחור שסיווגכם שגוי אך המועד להשגה עבר, ניתן לטעון טענת “אילו ידעתי” במסגרת תביעה אזרחית או עתירה, אך זה מורכב וכדאי ייעוץ פרטני; תקינות צו הארנונה – למשל, טענה שצו הארנונה לא אושר כדין (יש מקרים בעבר שרשות לא קיבלה אישור חריג אך גבתה כאילו כן – במצב כזה בית המשפט ביטל את הדרישה העודפת).
בהתמודדות עם מחלוקות על גובה החיוב, הכלל הוא למצות הליכים: בית המשפט מצפה שתשתמשו בערוצי ההשגה והערר כשהם פתוחים, ולא תרוצו ישר לעתירה. למעשה, כפי שצוין, טענות בנושא סיווג הנכס או שטחו מחויבות להיבחן תחילה בוועדת הערר, ורק אחר כך ניתן לערערן בבית המשפט . אם תקפצו ישר לעתירה, ברוב המקרים העירייה תטען (וצודקת) שיש לדחות את העתירה בשל קיומו של סעד חלופי בחוק הערר. מנגד, אם יש טענה עקרונית שכלל אינה בסמכות ועדת הערר – אל תהססו להשתמש בעתירה מנהלית. יש להגיש עתירה כזו בזמן ובצורה נכונה, וכדאי מאוד בסיוע עו”ד מומחה, שכן מדובר בהליך משפטי לכל דבר.
במהלך בירור המחלוקת, מומלץ להמשיך ולשלם את הארנונה השוטפת תחת מחאה, או לפחות את חלקה שאינו שנוי במחלוקת, כדי להימנע מצבירת חובות וצעדי אכיפה. ניתן לעיתים להגיע עם העירייה להסדר ביניים שבמסגרתו מעוכבים הליכי גבייה עד ההכרעה, בכפוף לתשלום סכום שאינו שנוי במחלוקת או הפקדתו בערובה. אם לא תעשו כן, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם עיקולים עוד לפני סיום ההליך, כי הגשת השגה או עתירה לא מעכבת אוטומטית את חובת התשלום. ישנן הצעות חקיקה לתקן מצב זה, אך כרגע האחריות על הנישום להסדיר עיכוב גבייה (בפנייה לעירייה או בבקשה מיוחדת מבית המשפט בעתירה).
לסיכום, מחלוקת על גובה הארנונה יש לנהל באסטרטגיה מחושבת: לזהות את מהות הטענה (טכנית או עקרונית), לבחור בערוץ המתאים (השגה/ערר או עתירה), להקפיד על המועדים, ולגבות כל טענה בראיות ובאסמכתאות משפטיות (חקיקה, פסיקה, חוזרי משרד הפנים). במחלוקות מורכבות, רצוי להסתייע בעורך דין המתמחה בארנונה/מיסוי מוניציפלי, שכן זו נישה ספציפית עם כללים ייחודיים.
בדיקה יזומה למניעת חיובי יתר – אחריות המחזיק
לא פעם מתגלות טעויות בחיובי ארנונה שרק בדיעבד ניתן לתקן – לכן המלצתנו למחזיקי נדל”ן היא לבצע בדיקה יזומה של חיובי הארנונה שלהם באופן תקופתי. מחזיק הנכס מכיר את הנכס שלו טוב מכולם, ולכן הוא בעמדה הטובה ביותר לאתר אי-התאמות. להלן כמה צעדים שכדאי לכל בעל נכס או שוכר לבצע כדי לוודא שאינו מחויב ביתר:
- סקירת הודעת הארנונה לפרטיה: יש לקרוא בעיון את שומת הארנונה המתקבלת (בדרך כלל בתחילת כל שנה, ולעיתים עותקים גם באמצע השנה). יש לשים לב במיוחד לפרטים הבאים: סיווג הנכס (מגורים/עסקים/אחר – האם תואם את המציאות?), תת-סיווג ואזורים (האם הכתובת באזור הנכון?), שטח הנכס המחויב (האם המספר נראה סביר? להשוות למסמכי נכס), ושם המחזיק הרשום. ודאו שכל פרטי הזיהוי נכונים. טעויות הקלדה או שיבוש בפרטי הנכס עלולים לרמוז על בעיה בחיוב. כמו כן, ודאו ששיעור התעריף למ”ר מתאים לתעריף המפורסם בצו הארנונה של אותה עיר (ניתן למצוא את צו הארנונה באתר העירייה או לשאול במשרדי הארנונה). אם משהו לא ברור – אל תהססו לפנות למוקד העירוני ולשאול. זו זכותכם המלאה להבין על מה אתם משלמים.
- השוואת חיובים ותשלומים: מומלץ לשמור את אישורי התשלום הקודמים ולערוך טבלה שנה מול שנה. אם חלה עלייה חריגה בסכום – בררו מדוע. לעיתים תתגלה טעות, למשל חיוב כפול של אותו פרק זמן, או שינוי סיווג שנעשה ללא ידיעתכם. בדיקה יסודית של החשבונות עשויה לחשוף חיובים כפולים, סכומים שגויים או זיהוי נכס מוטעה. היו ערניים במיוחד לאחר מעבר דירה, סיום חוזה שכירות, פיצול או איחוד נכסים, וכדומה – במצבים אלה טעויות קורות. אם אתם מחזיקים בכמה נכסים, וודאו שכל תשלום ששילמתם שויך לנכס הנכון ולא הוחלף ביניהם. קרה מקרה שבעל נכסים שילם עבור נכס א’ אך הכסף זוכה לנכס ב’ – ונכס א’ הופיע כחייב למרות התשלום. סדר וארגון שלכם הם קו ההגנה הראשון.
- בדיקת מדידות הנכס: כפי שהוזכר, שטח הנכס הוא בסיס לחיוב. במיוחד בנכסים ישנים או במבנים משותפים, ייתכנו טעויות מדידה היסטוריות. שקלו להזמין מדידה מקצועית של דירתכם/בית העסק, במיוחד אם השטח גדול והארנונה גבוהה. ההוצאה על מודד מוסמך עשויה לחסוך לכם תשלומי יתר גדולים אם יימצא שהעירייה מחשבת לכם שטח גדול מהאמיתי. היו מקרים שנתגלה ששטח נכס כלל בטעות מרפסות מקורות באופן כפול, או שטחי שירות שאינם אמורים להיות מחושבים, והנישום קיבל החזר רטרואקטיבי על שנים של חיוב מוטעה. טיפ: לפי התקנות, ניתן לטעון לטעות בשטח במסגרת השגה בשנה השוטפת בלבד, לכן ככל שמגלים מוקדם יותר – יותר שנים קדימה לא יחויבו יתר.
- שמירת תיעוד ומסמכים: שמרו תמיד כל מסמך שקיבלתם מהעירייה שקשור לארנונה – שומות, קבלות תשלום, מכתבים. כמו כן, שמרו עותק של פניותיכם (השגה, בקשות הנחה, הודעות על שינוי מחזיק וכו’) עם אישור מסירה. תיעוד זה הוא קריטי אם תצטרכו להוכיח בדיעבד מה דווח ומתי. לדוגמה, אם מכרתם נכס או סיימתם שכירות והודעתם לעירייה – שמרו אישור קבלת ההודעה. כך תמנעו מצב שימשיכו לחייב אתכם כמחזיקים לשעבר. אחריות מחזיק הנכס היא לדווח מיידית על שינוי בזהות המחזיק (מעבר דירה, מכירה) – וחשוב שתוכלו להוכיח שעשיתם זאת. במקרה של סכסוך (למשל, חיוב בן זוג שעזב את הבית, כמפורט במאמר אחר ) – תיעוד שינוי המגורים בפועל הוא ראייה מכרעת.
- פנייה יזומה לייעוץ משפטי במקרים מורכבים: אם יש לכם נכסים רבים, או נכס ייחודי (כגון שטח חקלאי בשטח עירוני, נכס המוגדר לשימור, עסק שפועל מהבית, וכדומה) – רצוי לבצע ביקורת יזומה על מצב חיובי הארנונה באמצעות בעל מקצוע. עורכי דין ויועצי מס המתמחים בארנונה יכולים לבצע “סקר ארנונה” לנכסיכם, לזהות נקודות שבהן אולי אתם משלמים יותר מדי, ולסייע בהגשת השגות או בבקשות סיווג מחדש. לעיתים, השקעה חד-פעמית בכך תניב חיסכון שנתי מתמשך. גם ברשויות עצמן יש נכונות לתקן טעויות ברורות, במיוחד אם מעלים זאת באופן מקצועי ומבוסס.
בסופו של דבר, מודעות וזכויות הן המפתח. ארנונה היא אמנם מס חובה, אך לנישום יש זכות לדרוש חיוב נכון וצודק בלבד. עיריות שולחות אלפי חיובים ואכן עלולות לשגות. האחריות לוודא ולתקן – במידה רבה – מוטלת על המחזיק לנקוט יוזמה. אל תחכו למכתב התראה או לעיקול בחשבון הבנק כדי לגלות חיוב שגוי מלפני שנים; בצעו אתם את הבדיקה באופן יזום אחת לשנה/תקופה. במקרה של ספק או שאלה, פנו לרשות ללא חשש – מחלקות הארנונה בערים רבות דווקא מברכות על בירורים מצד התושבים, כי גילוי מוקדם של טעות מונע טרחה ונזק לשני הצדדים.
פטורים והקלות בארנונה – זכאים, תנאים והגשת בקשה
החוק והתקנות מאפשרים לרשויות המקומיות לתת פטורים והנחות בארנונה לקבוצות מוגדרות של מחזיקים, על מנת להקל בנטל המס במצבים מיוחדים. ההנחות מעוגנות בעיקר בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ”ג-1993, הקובעות מי זכאי להנחה ובאילו שיעורים מקסימליים. נציג כאן את העיקריים שבהם:
- הנחות מטעמי הכנסה ומצב כלכלי: מחזיקים בעלי הכנסה נמוכה זכאים להנחה על דירת המגורים שלהם, בהתאם למבחני הכנסה וקריטריונים סוציאליים. למשל, מקבלי הבטחת הכנסה (קצבה מלאה מהמוסד לביטוח לאומי) זכאים להנחה של עד 100% מארנונת המגורים ; משפחה חד-הורית (הורה עצמאי) בעלת הכנסה נמוכה זכאית להנחה (בשיעור מדורג לפי ההכנסה לנפש); מקבלי קצבת שאירים או נכות – זכאים אף הם להנחות מסוימות; סטודנטים במקרים מסוימים (יש רשויות שנותנות הנחה לסטודנט המתגורר בעיר, אף שאינו חובה בכל מקום). תקנות ההנחה מפרטות מדרגות הכנסה לפי גודל המשפחה, שלפיהן נקבע אחוז ההנחה (עד 80% בדרך כלל לבעלי הכנסה הנמוכה ביותר מעל רף מסוים). יש לעיין בטבלת ההנחות המעודכנת בכל שנה – למשל, משפחה עם 3 נפשות שהכנסתה החודשית מתחת לכ־X ש”ח זכאית ל-70% הנחה וכדומה. כדי לממש את ההנחה, יש להגיש טופס בקשה ולהציג אישורים על ההכנסות מכל המקורות (תלושי שכר, קצבאות, וכו’), והרשות תבחן זכאות לפי התקנות.
- הנחות לאוכלוסיות מיוחדות ומצב רפואי: החוק מעניק הנחות משמעותיות לקבוצות מוגדרות כגון: נכים ואנשים עם מוגבלויות – נכים בשיעור נכות רפואית של 90% ומעלה, או בעלי אי-כושר עבודה גבוה, זכאים להנחה של עד 100% בדירתם. נכים בשיעור פחות (75% למשל) זכאים לכ-80% הנחה, בהתאם לסוג הגמלה (נכות כללית, שירותים מיוחדים וכד’). עיוורים רשאים ברוב המקרים ל-90% הנחה. נכי צה”ל ונפגעי פעולות איבה – זכאים גם הם להנחות (לרוב 66% הנחה, ואם יש גם מבחן הכנסה ייתכן יותר). חולים במחלות קשות – חלק מהרשויות (בהנחיית משרד הפנים) מאפשרות הנחה למי שיש לו הוצאות רפואיות חריגות מעל 20% מההכנסה, או חולי סרטן בתקופת טיפולים (עד 70% הנחה). קשישים ואזרחים ותיקים – מי שמקבל קצבת זִקנה עם הבטחת הכנסה זכאי להנחה משמעותית (עד 100% במקרים מסוימים, או 25%-50% לפי מבחני הכנסה אחרים). בנוסף, חלק מהרשויות נותנות הנחה כללית לבני 70+ בשיעור קטן (למשל 25%) בלי מבחן הכנסה, אך זה וולונטרי ותלוי מדיניות מקומית.
- הנחות לחיילים, סטודנטים ומתנדבים: חיילים בשירות חובה המתגוררים שלא עם הוריהם זכאים לעיתים לפטור מלא (100%) בארנונה לדירתם הקטנה, בהתאם להוכחת שירות פעיל. משוחררי צבא טריים – זכאות לפטור לכמה חודשים לאחר שחרור (יש תוכניות עירוניות בנושא). מתנדבי שירות לאומי – זכאות להנחה (לרוב 100% כמו חיילים). סטודנטים – כאמור, לא חובה ארצית אך יש ערים (בייחוד ערים אוניברסיטאיות) שנותנות הנחה עירונית לסטודנטים נזקקים או מצטיינים בשיעורים שונים.
- משפחות שכולות ונפגעי טרור: בני משפחה מדרגה ראשונה של חללי צה”ל וכוחות הביטחון זכאים עפ”י חוק להנחה של עד 100% בארנונה על דירת המגורים שלהם . כך גם בני משפחה של נפגעי פעולת איבה, חטופים ונעדרים – קיימים סעיפים מיוחדים בתקנות עבורם. יש להגיש בקשה בליווי אישור ממשרד הביטחון/הביטוח הלאומי המוכיח את המעמד.
- פטורים למוסדות ציבור ומלכ”ר: החוק מאפשר מתן פטור או הנחה משמעותית למוסדות ללא כוונת רווח (מלכ”ר) הפועלים למטרה ציבורית – למשל עמותות צדקה, בתי כנסת, מוסדות דת, מוסדות חינוך שמופעלים על ידי עמותות, וכדומה. בפועל, ברוב הרשויות מלכ”רים משלמים 1/3 ארנונה (כלומר מקבלים הנחה של 66%) על נכס בשימוש למטרה ציבורית. הנחה כזו ניתנת בהתאם לסעיף ספציפי בתקנות ההנחות, ולרוב מותנית בכך שהגוף מחזיק באישור מלכ”ר מרשות המסים (אישור §46 או §61). מעבר ל-66% הנחה, אם רשות מקומית רוצה לפטור לגמרי מלכ”ר, היא צריכה אישור מיוחד מן השרים (יש מקרים חריגים, כמו מוסדות חינוך מסוימים שמקבלים 100% באישור משרד הפנים). באופן דומה, מפעלים מוגנים (לתעסוקת בעלי מוגבלויות) ומרכזי שיקום זכאים לפטור מלא לפי החוק.
- נכס ריק/בלתי ראוי לשימוש: אחת ההקלות השכיחות היא פטור זמני לנכס מגורים ריק. מחזיק בנכס שלא מושכר או בשימוש רשאי לבקש מהעירייה פטור חד-פעמי עד 6 חודשים מתשלום ארנונה, בתנאי שהנכס אכן ריק מרהיטים ודיירים לחלוטין. פטור זה ניתן פעם אחת בלבד לכל נכס (לכל בעלים) ומטרתו להקל בתקופת מעבר או שיפוצים. יש לדווח מיד כשהנכס מתפנה ולהגיש בקשה לפטור נכס ריק, ולעירייה הזכות לשלוח פקח לאמת שהדירה אכן ריקה. לאחר ניצול הפטור, חלק מהרשויות גובות על נכס ריק תעריף גבוה (פי 1.5 מהרגיל) כמנוף לעידוד אכלוס, בהתאם לחוק שהוסמך לכך. בנוסף, אם נכס בלתי ראוי לשימוש (למשל מבנה מסוכן או הרוס שאין אפשרות מעשית להתגורר בו) – ניתן לבקש לפוטרו מארנונה לחלוטין עד שיהפוך ראוי. לרוב נדרש אישור מהנדס עיר שמאשר את מצב המבנה. יש לציין שבג”ץ קבע שאם נכס הוכרז מסוכן ואסור בשימוש, אין להטיל עליו ארנונה כל עוד האיסור בתוקף . לכן מחזיקי נכסים ישנים במצבים גבוליים – שימו לב לזכותכם בנושא.
- הקלות אזוריות מיוחדות: לעיתים הממשלה מחוקקת הנחות אזוריות בשל מצבים ביטחוניים או לאומיים. למשל, תושבי יישובי עוטף עזה ושדרות מקבלים הנחה משמעותית (45% למגורים ו-39% לעסקים) בשל מצבם הביטחוני . דוגמה אחרת הייתה פטור לשלושה חודשים לכל תושבי הצפון בזמן מלחמת לבנון השנייה, או הקלות לתושבי איזור שהוגדר נפגע בחרום. הנחות כאלו נקבעות בנפרד בהחלטות ממשלה וחקיקה ייעודית.
תנאי הסף וקבלת ההנחות
כל הנחה דורשת הגשת בקשה רשמית לעירייה. הטיפול בהנחות מרוכז לרוב ב”ועדת הנחות” מטעם הרשות – ועדה מנהלית שבוחנת את הבקשות בהתאם לתקנות. על המבקש למלא טופס בקשה להנחה בארנונה ולצרף את כל האישורים הרלוונטיים (כגון אישורי הכנסה, אישור נכות מביטוח לאומי, תעודת עולה, תמצית מרשם אוכלוסין למשפחות שכולות וכו’ – לפי סוג ההנחה). את הבקשה מגישים בכל שנה מחדש (זכאות נבדקת שנית כל שנה תקציבית). ברוב הרשויות המועד האחרון להגשת בקשות הנחה הוא 31 במרץ של אותה שנה, אולם כדאי להגיש מוקדם ככל האפשר בתחילת השנה כדי שההנחה תשוקף כבר בשוברי התשלום. שימו לב: אם לא הגשתם בקשה, ההנחה לא תינתן אוטומטית אפילו אם אתם זכאים על פי חוק. זו אחריותכם ליזום את הפנייה. לאחר הגשת הבקשה, העירייה תשלח אישור או דחייה. אם הבקשה נדחתה ואתם סבורים שדחו שלא בצדק (למשל, העירייה טעתה בחישוב ההכנסות שלכם או לא הכירה במסמך שמגיע לכם), ניתן לערער על החלטת ועדת ההנחות באמצעות פנייה לגזבר/מנהלת הארנונה, ובסופו של דבר גם בבית המשפט לעניינים מנהליים (אם כי לרוב משתדלים לפתור זאת במישור המנהלי).
לצד ההנחות הקבועות בחוק, רשאי שר הפנים במקרים מיוחדים לאשר לעיריות תוכניות הנחה כלליות – למשל, בתקופת הקורונה אושרו הנחות רוחביות לעסקים בשל סגרים. מחזיקי נדל”ן עסקי כדאי שישימו לב ליוזמות כאלה בעתות משבר.
לסיכום, מערכת ההנחות והפטורים נועדה לאזן בין חובת התשלום הכללית לבין יכולתם של פרטים וגורמים מסוימים לשאת בנטל. בעלי נכסים ויזמי נדל”ן צריכים להכיר לא רק את חובתם לשלם ארנונה, אלא גם את זכויותיהם להקלות. חשוב לבדוק מדי שנה את רשימת ההנחות המעודכנת (מתפרסמת באתר העירייה או בחוברת מידע לתושב). ייתכן מאוד שמגיע לכם חיסכון ניכר בארנונה – בין אם בשל מצב אישי ובין אם בשל טעות בחיוב – אך אם לא תפעלו במודעות ובעקביות, לא תקבלו אותו. החוק לצדכם, אולם עליכם להרים את הדגל. פנו, בדקו, דרשו את המגיע לכם – וכך תבטיחו שאינכם משלמים יותר מן הנדרש, ואתם ממלאים את חובותיכם באופן צודק ומאוזן.
זכרו: ארנונה היא חלק בלתי נפרד מהחזקת נכס בישראל. במילוי חובה זו, היו ערניים הן לזכויותיכם והן לחובותיכם. במקרה של ספק, התייעצו עם מומחים או עם מחלקת הארנונה ברשות – ידע וכלים משפטיים זמינים יעזרו לכם לנווט בנבכי חוקי הארנונה, להגן על האינטרסים הכלכליים שלכם ולתרום גם לקהילה במידה הנכונה. כך תוכלו להימנע ממחלוקות והפתעות, ולהתמקד בניצול הנכס ובפיתוח ההשקעה שלכם בראש שקט.
זקוקים לייעוץ משפטי בענייני ארנונה?
משרדנו מתמחה בטיפול מקצועי בחיובי ארנונה מול רשויות מקומיות – לרבות השגות, עררים, הפחתות ופטורים. אנו מלווים בעלי נכסים, יזמים, עסקים ודיירים בהליכים משפטיים ואדמיניסטרטיביים, ומסייעים בהפחתת חיובים בלתי מוצדקים, תוך שמירה על זכויותיכם וניצול מלוא ההקלות האפשריות לפי החוק.
חיפוש 
סגור 
