5/8/2025
כלים משפטיים להתמודדות עם שוכרים מפרים ברומניה
מה עושים כששוכר ברומניה לא משלם, מסרב להתפנות או משכיר את הדירה הלאה ללא רשות?
כיצד ניתן לפנות דייר סרבן במהירות ובחוקיות?
במאמר זה תגלו את הכלים המשפטיים שיעזרו לכם לשמור על הנכס שלכם ולמנוע נזקים והפסדים.
בעלי נכסים פרטיים וחברות המחזיקים בדירות ברומניה עלולים להיתקל לעיתים בבעיות שוכרים נפוצות – משוכר שאינו משלם את שכר הדירה במועד, דרך שוכר המסרב להתפנות מהנכס בתום התקופה, ועד שוכר שאינו שומר על המושכר, משכיר את הדירה בשכירות משנה ללא אישור, או עושה שימוש בנכס בניגוד לייעוד והרישיון שנקבעו. במאמר זה נפרט את הכלים המשפטיים הקיימים ברומניה לטיפול בשוכר מפר, דרכי הפעולה מולו והצעדים שנדרש המשכיר לנקוט. חשוב להדגיש: למשרדנו סניף פעיל בבוקרשט, רומניה, בניהולו של עו”ד גבי מרינסקו, המספק מענה משפטי מלא הן בצד הרומני והן בצד הישראלי ללקוחותינו. שילוב כוחות זה מבטיח לבעלי דירות ישראלים שקט תפעולי ופתרון משפטי יעיל בפתרון מחלוקות עם שוכרים.
דייר שאינו משלם שכר דירה
אחד האתגרים המרכזיים הוא שוכר המפסיק לשלם את דמי השכירות. ברומניה, ישנה חשיבות רבה לעריכת חוזה שכירות מסודר ובפרט לחתימה על הסכם באופן נוטריוני או ברישום ברשויות המס. הסכם שכירות המאושר אצל נוטריון (או חוזה פרטי הרשום ברשות המס) מוכר כתואר אכיפה ישיר (Enforceable Title) – כלומר, מסמך בעל תוקף של פסק דין המאפשר למשכיר לפנות ישירות להוצאה לפועל לגביית דמי השכירות ולפינוי השוכר, ללא צורך בתביעה משפטית מלאה. בצורה זו, ניתן להשיג גביית חוב מהירה של שכר הדירה שלא שולם ואף לפנות את השוכר המפר מהנכס לאחר תום החוזה או לאחר ביטולו החד-צדדי, והכול מבלי לפתוח בהליך משפטי רגיל. אם ההסכם אינו נוטריוני, על המשכיר לנקוט בהליך משפטי לבית המשפט. עם זאת, החוק הרומני המודרני מקנה הליך מזורז לפינוי שוכרים התביעה לפינוי מוגשת בבית המשפט באזור בו מצוי הנכס, הדיונים נערכים באופן מהיר, ופסק הדין הניתן בערכאה ראשונה הוא מיידית אכיף (ניתן לבצעו בהוצאה לפועל מיד). כמו כן, השוכר לא יכול להעלות טענות משנה בתביעת הפינוי, ואם ברצונו לערער ולעכב את הפינוי – עליו להפקיד את דמי השכירות שלא שולמו בקופת בית המשפט .
טרם פנייה לערכאות, רצוי שמשכיר הניצב מול שוכר שאינו משלם ישלח התראה רשמית בכתב. אכן, החוק ברומניה מחייב מתן הודעה מוקדמת בכתב לשוכר, המפרטת את עילת הפינוי ומעניקה לשוכר פרק זמן (לרוב 30–90 יום) להסדיר את החוב או לעזוב את הנכס. רק לאחר שההתראה לא נענתה, ניתן לממש את הליכי הפינוי. במקרים רבים אי-תשלום מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות, המאפשרת למשכיר להביא לסיום מוקדם של ההסכם ולדרוש את פינוי המושכר. אם השוכר לא מתפנה מרצונו, אין לנקוט בפעולות עצמיות כגון החלפת מנעולים או ניתוק שירותים – פעולות אלה אינן חוקיות ברומניה ונתפסות כ”עשיית דין עצמי” אסורה . תחת זאת, יש לפנות להליך משפטי מוסדר. בית המשפט מוסמך להורות על ביטול ההסכם ופינוי השוכר במקרים של אי-תשלום, וכן לחייב את השוכר בתשלום פיצויים למשכיר על הנזקים שגרם ההפרה. נציין כי גם אם הוסכם בחוזה שהמשכיר רשאי לסיים את ההסכם ללא פנייה לבית משפט במקרה של הפרה, את הפינוי בפועל ניתן לבצע רק מכוח צו בית משפט או מכוח חוזה נוטריוני אכיף . לאחר קבלת צו הפינוי, השוכר יחויב לשלם את דמי השכירות עבור התקופה עד למסירת הנכס בפועל למשכיר .
דייר המסרב להתפנות מהנכס
בעיה נפוצה נוספת היא שוכר שאינו מתפנה בתום תקופת השכירות, או לאחר שההסכם בוטל כדין. במצב כזה, על המשכיר לפעול במהירות ובנחישות במסגרת הכלים המשפטיים שברשותו. אם חוזה השכירות נערך כנוטריוני או נרשם כדין, הוא מהווה سند אכיפה ישיר, ובהגיע מועד סיום השכירות ניתן לגשת ישירות להוצאה לפועל (בלי תביעה) ולבצע פינוי בכפייה של השוכר, שכן אין צורך בצו בית משפט נוסף לשם כך. כלל זה חל לגבי הסכמי שכירות לתקופה קצובה שהסתיימה, ואפילו לגבי הסכמי שכירות בלתי מוגבלים בזמן – שאז האכיפה אפשרית לאחר שחלף מועד הסיום שנקבע בהודעת ביטול ששלח המשכיר. לעומת זאת, אם החוזה אינו אכיף ישירות, יש להגיש תביעה לפינוי. כאמור, ההליך המיוחד לפינוי שוכרים מאפשר דיון מהיר ופסק דין מיידי, אשר ניתן לאכיפה אף אם מוגש ערעור (ובלבד שהמשכיר עמד בדרישת משלוח ההודעה המוקדמת לשוכר) .
על מנת למנוע מלכתחילה מצב של “שוכר סרבן” בתום התקופה, חשוב להסדיר בחוזה השכירות את מנגנון תום השכירות. החוק ברומניה קובע כי אם שוכר ממשיך להשתמש בדירה ולמלא אחר חיוביו לאחר תום תקופת השכירות, בהסכמת המשכיר או בהעדר התנגדותו, ייחשב הדבר כחידוש אוטומטי של החוזה לתקופה בלתי מוגבלת, בתנאים זהים . לכן רצוי לכלול סעיף הקובע כי החוזה לא יתחדש אוטומטית וכי על השוכר לפנות במועד הסיום. בנוסף, על המשכיר להימנע מקבלת דמי שכירות לאחר סיום התקופה, אם ברצונו לעמוד על פינוי השוכר. במקרה שהשוכר אינו מתפנה, כאמור, אין לפנותו בכוח באופן עצמאי אלא באמצעות פנייה לבית המשפט או ללשכת ההוצאה לפועל. ההוצאה לפועל (בסיוע קצין בית משפט – הוצאה לפועל) תבצע את הפינוי בכפוף לצו פינוי תקף. ראוי לציין שצו פינוי שניתן כדין יחול על כל המחזיקים בנכס, ולא רק על השוכר החוזי . כלומר, אם ישנם בני משפחה, שוכרי משנה או דיירי משנה בנכס – כולם כפופים לצו הפינוי ויאלצו לעזוב במסגרת ביצועו.
דייר שאינו שומר על המושכר וגורם לנזק או הזנחה
שוכרים מחויבים על פי דין להשתמש בדירה המושכרת בזהירות ולשמור עליה במצב תקין. החוק הרומני קובע כי על השוכר להשתמש בנכס “בזהירות וחריצות” ורק בהתאם לייעוד המוסכם בחוזה השכירות; אם הייעוד לא צוין במפורש, אזי בהתאם לייעוד המשוער לנכס בנסיבות העניין (לדוגמה, דירת מגורים לא תשמש כעסק מסחרי). כאשר דייר אינו מתחזק את המושכר, גורם לנזקים, מזניח את הנכס או משתמש בו שימוש לרעה, הוא מפר את התחייבויותיו החוזיות. במקרה כזה, על המשכיר לתעד את ההפרות והנזקים, לפנות לשוכר בדרישה לתיקון המצב או להפסקת ההפרה, ובמידת הצורך לשלוח התראה בכתב המזהירה מפני ביטול החוזה אם המצב לא יתוקן. אם השוכר לא נענה ולא מבצע את התיקונים או חדל מההתנהגות המפרה, ניתן לפעול לסיום חוזה השכירות לפני המועד ולדרוש את פינויו. בית המשפט ברומניה מוסמך כאמור להכריז על ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית (כגון גרימת נזק או שימוש בניגוד לייעוד) ולהורות על פינוי השוכר מהמושכר. בנוסף, המשכיר רשאי לתבוע פיצויים על הנזקים שגרם השוכר ברכוש, לרבות קיזוז עלויות תיקון הנזקים מתוך ערבויות שניתנו (כגון פיקדון/ערבות בנקאית, הנהוגים בשוק הרומני) . לפי הצורך, המשכיר יכול גם לנצל סעיפי חוזה המאפשרים ביקורי בדיקה בנכס, כדי לוודא את מצב הדירה במהלך השכירות (ברומניה, רשאי בעל הדירה לערוך ביקורת בנכס בפרקי זמן סבירים ובתיאום מראש, ובדרך כלל בליווי השוכר).
במקרים חמורים שבהם השוכר מסב נזק כבד למושכר או לסביבה, או עושה בו שימוש בלתי חוקי, ניתן לשקול גם פנייה לרשויות (למשל אם יש מפגע בטיחותי או עבירה על החוק מצד השוכר). אולם, הטיפול העיקרי יהיה במישור החוזי-אזרחי: סיום ההתקשרות ופינוי השוכר המפר, כדי למזער את הנזק ולמנוע המשכו.
השכרת משנה בלתי מורשית (Subletting)
ישנם מצבים בהם השוכר משכיר את הדירה בשכירות-משנה לאחרים ללא קבלת אישור מבעל הדירה. ברומניה, ברירת המחדל החוקית מאפשרת לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה או להמחות את זכויותיו לאחר, אלא אם החוזה אוסר זאת במפורש. לכן, ראשית כל, מומלץ לוודא שחוזה השכירות כולל סעיף ברור האוסר על Sublease והמחאת ההסכם ללא אישור המשכיר, ובכך להפוך כל השכרת-משנה ללא היתר להפרת חוזה. במקרה שהשוכר בכל זאת מעביר את הדירה לשוכר משנה בניגוד להסכם, מדובר בהפרה המעיבה על שליטת המשכיר בנכס ועלולה ליצור סיכונים (למשל, קשיים בגביית דמי השכירות מהשוכר המשנה, או נזקים ופגיעות שלא דווחו). במצב כזה, על בעל הדירה לפעול בדומה לטיפול בשאר ההפרות: שליחת דרישה בכתב לשוכר הראשי להסיר את ההפרה (למשל, להוציא את שוכר-המשנה לאלתר או לחתום על הסכם מתוקן המאשר את המצב), ואם אין היענות – יש לעבור להליך משפטי. משכיר רשאי לבטל את חוזה השכירות עקב הפרתו ולדרוש פינוי של כלל הגורמים המתגוררים בנכס. כפי שצוין, צו פינוי יחול גם על שוכרי המשנה שנמצאים בנכס ללא זכות חוקית משלהם, כך שהמשכיר אינו חייב בהגשת תביעה נפרדת נגד הדייר המשני – פינוי המושכר במסגרת ההליך יסלק את כולם. לאחר הפינוי, ייתכן ולשוכר המשנה יהיו טענות כלפי השוכר הראשי (שמכר לו זכות שלא הייתה לו), אך אלה לא מעכבות את זכותו של בעל הבית להחזיר לידיו את הנכס ולנהל את השכרתו כדין.
שימוש בנכס בניגוד לרישיון או ייעוד מורשה
בעיה נוספת היא שוכר המשתמש בנכס באופן החורג ממה שהותר – למשל, שימוש מסחרי בנכס המיועד למגורים, הפעלת עסק רועש בדירה, או פעילות בנכס ללא רישיון מתאים. שימוש בנכס בניגוד לייעוד המוסכם מהווה הפרת חוזה וגם עלול לסכן את המשכיר ברמה החוקית (למשל, חשיפה לקנסות מהרשויות או לתלונות משכנים). החוק הרומני מחייב את השוכר להשתמש בנכס רק בהתאם לייעוד שנקבע בהסכם או המשתמע ממנו. כך, דירת מגורים אסור להסב לעסק ללא אישורים; ובמבנים עם מספר דירות, כל שינוי בייעוד דורש את אישור השכנים שעלולים להיות מושפעים . במקרה שמתברר שהשוכר עושה בנכס שימוש אסור, על המשכיר להגיב באופן מיידי: לשלוח התראה כתובה לשוכר לחדול לאלתר מהשימוש החורג ולהחזיר את המצב לקדמותו. אם השוכר אינו מציית, זוהי עילה לסיום חוזה השכירות מוקדם. בית המשפט רשאי לאשר את ביטול ההסכם בשל הפרה מסוג זה וליתן צו פינוי נגד השוכר . במקביל, המשכיר יכול לערב רשויות מקומיות אם נעברה עבירה (לדוגמה, הפעלת עסק בלתי מורשה בדירה) כדי לחזק את מעמדו ולמנוע המשך הפרת החוק. חשוב למשכירים לנקוט בגישה פרואקטיבית – לכלול מלכתחילה בהסכם הגדרה ברורה של ייעוד המושכר (מגורים בלבד, למשל) וסעיף המאפשר ביטול ההסכם במקרה של שימוש החורג מכך. צעדים מוקדמים אלה יסייעו לשכנע את בית המשפט בצדקת הפינוי, אם וכאשר יהיה צורך בכך, ויגנו על בעל הנכס מסיכונים מיותרים.
ליווי משפטי משולב בישראל וברומניה – שקט נפשי למשכירים
התמודדות עם דיירים מפרים ברומניה דורשת ידע מקצועי בדין הרומני, בניהול הליכים משפטיים מקומיים ובהבנת התרבות העסקית המקומית. משרד עורכי הדין שלנו מפעיל סניף ייעודי ברומניה (בבוקרשט) בהובלת עו”ד גבי מרינסקו, הפועל בתיאום מלא עם צוות משרדנו בישראל. משמעות הדבר היא שאנו מספקים ללקוחותינו ליווי משפטי מקיף בשתי המדינות – החל מייעוץ בניסוח חוזי שכירות עם הגנות מתאימות, דרך טיפול יעיל בסכסוכים והפרות ועד אכיפה ופינוי בשטח. עבור בעלי דירות ומשקיעים ישראלים, השירות המשולב מעניק שקט תפעולי וידיעה שיש גורם מקצועי, דובר עברית ורומנית, המטפל בזכויותיהם משני צידי הגבול. פנייה מוקדמת לייעוץ יכולה למנוע בעיות רבות – למשל, סיוע בעריכת חוזה שכירות נוטריוני אכיף, הכללת סעיפים למניעת השכרת משנה, והסבר על נהלי הפיקדון וההתראה – ובכך לצמצם את הסיכון למחלוקות. במידת הצורך, צוות המשרד ינקוט במהירות בכל הצעדים המשפטיים העומדים לרשות המשכיר ברומניה, על מנת לפתור את הסכסוך באופן יעיל וחוקי ולהשיב את השליטה על הנכס לידי הבעלים.
בכל מקרה של דייר בעייתי ברומניה – אי-תשלום, סירוב פינוי, גרימת נזק או כל הפרה אחרת – חשוב לפעול באופן מסודר במסגרת החוק הרומני. בעזרת ייעוץ משפטי נכון וכלים כמו חוזה נוטריוני, התראות מוקדמות והליכי פינוי מזורזים, ניתן להתמודד בהצלחה עם מרבית המצבים ולהבטיח את ההגנה על השקעתכם בנכס. משרדנו ישמח לעמוד לרשותכם ולספק מענה מקצועי מהיר, הן ברומניה והן בישראל, כדי שתוכלו ליהנות מהנכס שלכם בראש שקט.
משרדנו מתמחה בליווי בעלי נכסים ישראלים ברומניה, עם סניף פעיל בבוקרשט בניהול עו"ד מקומי, לצד צוות משפטי בישראל. אנו מעניקים מענה מקצועי, מהיר ודו-לשוני לטיפול בשוכרים מפרים, ניסוח חוזים, ניהול הליכים משפטיים ואכיפה – כדי שתרגישו בטוחים גם מרחוק.
חיפוש 
סגור 
