מאת:

רכישת דירות ברומניה על ידי הורים לסטודנטים ישראלים

המאמר מציג את היתרונות והאתגרים של רכישת דירה ברומניה עבור הורים לסטודנטים ישראלים. הוא סוקר את גידול מספר הסטודנטים הישראליים בלימודי רפואה ומקצועות פרא-רפואיים ברומניה ואת עלויות המחיה. בנוסף, המאמר דן במאפייני שוק הנדל”ן ברומניה, היתרונות ברכישת נכס למגורים או כהשקעה עתידית, והמערכות המשפטיות, המיסים וההליך הרישומי של רכישת דירה על ידי אזרחים זרים..

ריבוי סטודנטים ישראלים ברומניה
בעשור האחרון הולכת וגוברת התופעה של צעירים ישראלים הבוחרים ללמוד ברומניה מקצועות מבוקשים כדוגמת רפואה, רפואת שיניים, רוקחות, וטרינריה ומקצועות פרא-רפואיים נוספים. מדי שנה לומדים ברומניה כ-1,500 סטודנטים ישראלים, רובם בתוכניות ללימודי רפואה על סוגיה – רפואה כללית, רפואת שיניים, וטרינריה ורוקחות . סטודנטים אלו נמשכים לרומניה בשל שילוב סיבות: תנאי קבלה נוחים יחסית, שכר לימוד מתון, ועלויות מחיה נמוכות בהרבה מאשר בישראל. ברומניה פועלות עשרות מוסדות אקדמיים – 49 אוניברסיטאות ציבוריות ו-20 פרטיות – שחלקן הגדול מציע תוכניות לימוד ברמה גבוהה ובשפות זרות. ממשלת רומניה ידועה כמי שמעודדת קליטת סטודנטים זרים ומאפשרת להם לרכוש השכלה גבוהה במוסדותיה, מתוך גישה שוויונית הרואה חשיבות בהנגשת ההשכלה לכל מי שחפץ בכך. לאור זאת, אין זה מפתיע שכיום קהילת הסטודנטים הישראלים ברומניה גדולה ומגובשת, בעיקר בערים בהן פועלות הפקולטות הפופולריות. רוב הסטודנטים הישראלים מתרכזים בבוקרשט הבירה ובערי אוניברסיטה מובילות כמו קלוז’-נאפוקה (Cluj-Napoca) ויאשי (Iași), הידועות בתוכניות הלימוד באנגלית וברמתן האקדמית . במוקדים אלו התפתחה עם הזמן גם תשתית תומכת לסטודנטים הזרים – החל משירותים בקמפוס בשפה האנגלית ועד קהילות מקומיות המסייעות בקליטה.
 

יוקר המחיה הנמוך ברומניה לעומת ישראל

אחד הגורמים המרכזיים ההופכים את רומניה ליעד אטרקטיבי הוא יוקר המחיה הנמוך משמעותית ביחס לישראל. הוצאות המחיה החודשיות של סטודנט ברומניה – כולל שכר דירה, מזון, תחבורה וחומרי לימוד – מוערכות בכ-650 עד 950 דולר ארה”ב בלבד . לשם השוואה, סטודנט בעיר מרכזית בישראל עשוי להוציא סכום כפול מכך ויותר. מחקרים השוואתיים מראים כי באופן כללי יוקר המחיה בבוקרשט נמוך בכ-52% מזה שבתל אביב . בפרט, הוצאה מרכזית כמו דיור זולה דרמטית: שכר הדירה החודשי לדירה בבוקרשט עשוי להיות נמוך ב-60%-70% משכר דירה לדירה דומה בתל אביב . בעוד תל אביב מדורגת דרך קבע בין הערים היקרות בעולם, בוקרשט נהנית מעלויות מחיה מהנמוכות באירופה. משמעות הפער היא שלמשפחה ישראלית ממוצעת, מימון לימודים וחיים של בן או בת ברומניה הוא עול כלכלי קל בהרבה לעומת מימון אותם לימודים בארץ. יתרה מכך, שכר הלימוד באוניברסיטאות ברומניה דומה אמנם למקובל בישראל, אך המחיה ברומניה זולה בהרבה , כך שגם סטודנטים עם תקציב מוגבל יכולים להרשות לעצמם ללמוד ולגור שם ברמת חיים נאותה. הפער ביוקר המחיה בא לידי ביטוי בכל תחומי החיים: מזון ומוצרים בסיסיים זולים יותר, תחבורה ציבורית ופרטית במחירים נגישים, ובפרט ענף הנדל”ן – מחירי השכרה ורכישת דירות – נמוכים בעשרות אחוזים בהשוואה לישראל.
 

מדוע לרכוש דירה במקום לשכור?

הורים רבים המלווים את ילדיהם הלומדים ברומניה מתלבטים בשאלה: האם לממן לילד דירת מגורים בשכירות, או שמא לרכוש נכס למגוריו בתקופת הלימודים? יותר ויותר משפחות ישראליות בוחרות באפשרות של רכישת דירה עבור הסטודנט, וזאת ממספר סיבות מרכזיות:
  • חיסכון בעלויות שכר דירה: לאורך תקופת לימודים של מספר שנים, דמי השכירות מצטברים לסכום ניכר. רכישת דירה חוסכת את הצורך לשלם שכר דירה לבעל בית מקומי, ובכך עשויה להוזיל בטווח הארוך את ההוצאה הכוללת על מגורי הסטודנט. הכספים שהיו משלמים בשכירות בעצם מושקעים בנכס שבבעלות המשפחה, ולא “נאבדחים” כתשלום חודשי קבוע.
  • יציבות וביטחון בדיור: סטודנט השוכר דירה נתון לתנודות שוק השכירות המקומי – עליית מחירים, דרישת בעל הבית לפנות את הנכס בתום החוזה, מעבר תכוף בין דירות וכדומה. לעומת זאת, דירה בבעלות המשפחה מעניקה ביטחון ויציבות: הסטודנט יודע שיש לו קורת גג קבועה לכל תקופת לימודיו, ללא חשש מפינוי או משינוי בלתי צפוי בתנאים. היציבות הזו תורמת לרווחתו הנפשית ומאפשרת לו להתמקד בלימודים.
  • עצמאות ונוחות לסטודנט: מגורים בדירה בבעלות ההורים מאפשרים לסטודנט עצמאות מלאה ונוחות מרבית. הוא יכול לעצב את מקום מגוריו כראות עיניו, לבצע התאמות ושיפוצים קלים לפי צרכיו (מה שעל פי רוב בלתי אפשרי בדירה שכורה), ולהרגיש “בבית”. אין צורך לקבל אישור לכל שינוי מבעל בית, מה שתורם לתחושת העצמאות והביטחון העצמי של הסטודנט השוהה בארץ זרה.
  • נכס בבעלות כבסיס לעתיד: רכישת דירה נתפסת גם כמהלך אסטרטגי לטווח ארוך. הדירה שנרכשה עבור הבן או הבת נשארת בבעלות המשפחה, כך שלאחר סיום הלימודים ניתן יהיה להחליט מה לעשות בה – בין אם למוכרה (בתקווה וברווח), להשכירה לסטודנטים זרים אחרים, או אפילו להשאירה כנכס עבור בן משפחה נוסף שיגיע ללמוד ברומניה. במילים אחרות, התשלום עבור הדיור הופך להשקעה בנכס ממשי, במקום להיות הוצאה שוטפת ללא החזר.
ראוי לציין שההחלטה בין שכירות לרכישה תלויה כמובן בנסיבות המשפחתיות והכלכליות של כל משפחה. לא לכל הורה של סטודנט יש את האמצעים לרכוש נכס בחו”ל. עם זאת, עבור מי שיכול לשקול זאת, היתרונות לעיל מטים לעיתים את הכף לטובת רכישת דירה כמענה לצורך הדיור של הסטודנט.
 

פוטנציאל עליית ערך הנכס ומכירתו בעתיד

מעבר לשיקולי הנוחות והחיסכון המיידי, רכישת דירה ברומניה עבור הסטודנט נתפסת גם כהשקעת נדל”ן בעלת פוטנציאל תשואה. שוק הנדל”ן הרומני נמצא בשנים האחרונות במגמת עלייה מתמדת בערכי הנכסים. בשנת 2024 נמשכה המגמה של עליית מחירי הדירות והבתים ברומניה, עם צפי להמשך עליות לפחות בשוק הדירות החדשות . כך למשל, בעיר האוניברסיטאית קלוז’-נאפוקה – הנחשבת לאחד ממוקדי הנדל”ן הרותחים ברומניה – המחיר הממוצע למ”ר בדירה עלה לכ-2,584 אירו בנובמבר 2024, זינוק של כ-12% מתחילת אותה שנה . תחזיות צופות שבמהלך 2025 ימשיכו המחירים בקלוז’ לטפס ולהגיע לממוצעים של כ-2,700 אירו למ”ר ואף יותר . גם בערים אחרות ובפרט בבוקרשט הבירה נרשמו בשנים האחרונות עליות מחיר, אם כי מתונות יותר. לפי דיווחים, מחירי דירות חדשות ברומניה עלו בשנת 2024 בכ-10% בממוצע ארצי לעומת השנה הקודמת , ומחירי דירות יד-שניה בכ-11%.
עליית הערך הצפויה: עבור הורים הרוכשים דירה עם כניסת ילדיהם ללימודים (לתקופה של 4–6 שנים), קיימת ציפייה סבירה שערך הנכס יעלה במהלך תקופה זו. אם המגמות הנוכחיות יימשכו, דירה ששוויה כיום 100,000 אירו עשויה להיות שווה יותר בעת מכירתה בסיום הלימודים. במילים אחרות, ההון שהושקע ברכישה יכול לצמוח. ישנם אף משקיעים ישראלים הרואים ברכישת דירת סטודנטים ברומניה הזדמנות השקעה מניבה, לא רק סידור מגורים זמני. דוגמא מאלפת בהקשר זה פורסמה בתקשורת: בקלוז’ נפוקה ניתן היה בשנים האחרונות לרכוש דירת סטודיו קטנה בפחות מ-30,000 אירו, עם תשואה שנתית משכירות של 5%-7%  – תשואה גבוהה בהרבה מזו שניתן לקבל על פיקדון בנקאי בישראל. נתונים אלה ממחישים כי הנדל”ן ברומניה מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי.
כמובן, שוק הנדל”ן נתון לתנודתיות ואינו מובטח. עם זאת, רומניה נהנית מצמיחה כלכלית יציבה, מהשתייכות לאיחוד האירופי, ומהמשך ביקוש לדיור הן מצד האוכלוסייה המקומית והן מצד זרים (סטודנטים, אנשי עסקים ועוד). רכישת דירה באזור ביקוש – למשל בסמוך לקמפוס אוניברסיטאי – מגדילה את הסיכוי לעליית ערך מתמשכת. לכן רבים מההורים רואים ברכישת הדירה לא רק פתרון דיור לילד בתקופת לימודיו, אלא גם נכס השקעה שיוכל להניב תמורה בעתיד. בגמר הלימודים, בפני הבעלים עומדות כמה אפשרויות: למכור את הנכס ולממש את הרווח (אם ערכו אכן עלה), להשכירו לטווח ארוך לשוכרים (למשל לסטודנטים חדשים שיגיעו במקומם), או להמשיך להחזיק בו כהשקעה מניבה. האפשרות למכור את הדירה בסיום תקופת הלימודים ברווח הוני היא שיקול חשוב בחישובי העלות-תועלת של הרכישה מלכתחילה. יש לקחת בחשבון גם עלויות מכירה ומיסוי (ראו להלן), אך בתכנון נכון ההורים יכולים לקוות שבסוף התקופה יוחזר להם חלק ניכר מההון – ואולי אף יותר – באמצעות מכירת הנכס.
 

מערכת ההשכלה הגבוהה ברומניה וקליטת סטודנטים זרים

רומניה, מדינה בת כ-19 מיליון תושבים, מתהדרת במערכת השכלה גבוהה מפותחת וותיקה. מוסדות אקדמיים רומניים רבים נהנים ממוניטין אזורי ואף בינלאומי, במיוחד בתחומי הרפואה והמדעים. מספר ערים במדינה, כדוגמת בוקרשט, קלוז’–נאפוקה, יאשי, טימישוארה ואחרות, מהוות “ערי אוניברסיטה” שוקקות עם קמפוסים גדולים ואוכלוסיית סטודנטים תוססת. כחלק ממגמה מכוונת, האוניברסיטאות ברומניה פתחו בעשורים האחרונים את שעריהן בפני סטודנטים זרים. רבות מהאוניברסיטאות הציבוריות מציעות מסלולי לימוד באנגלית (ולעתים גם בצרפתית או שפות אחרות) במקביל למסלולים בשפה הרומנית המקומית . כך למשל, בפקולטאות לרפואה פועלות כיתות נפרדות הלומדות באנגלית, בהן לומדים יחד סטודנטים ממדינות שונות – ישראל, גרמניה, יוון, מדינות סקנדינביה, המזרח התיכון ועוד. עבור הסטודנטים הישראלים זוהי ברכה: הם יכולים לרכוש את ההשכלה בשפה בינלאומית נגישה, ולהתמודד עם חומר הלימוד ללא מחסום שפה. עם זאת, חלק מהמוסדות דורשים מהסטודנטים הזרים ללמוד במהלך התואר גם את יסודות השפה הרומנית, בעיקר לצורך תקשורת עם מטופלים בבתי החולים (במסלול הקליני של לימודי הרפואה) ולצורך התנהלות יומיומית במדינה .
חשוב להדגיש שתארים המוענקים על ידי האוניברסיטאות המוכרות ברומניה הם בעלי הכרה בינלאומית. רומניה חברה מלאה באיחוד האירופי משנת 2007, והדיפלומות שלה מוכרות בכל מדינות האיחוד. גם בישראל, תארים במקצועות הרפואה והבריאות מאוניברסיטאות רומניות מוכרות לצורך בחינות הרישוי הישראליות (בכפוף לנהלי משרד הבריאות). לכן, הורה השולח את ילדו ללמוד ברומניה יכול להיות סמוך ובטוח שהתואר שיקבל יהיה בר תוקף וערך עם שובו ארצה. רמת ההכשרה ברומניה נחשבת טובה, וחלק מהבוגרים אף ממשיכים להתמחויות במדינות מערב אירופה או חוזרים להשתלב במערכת הבריאות בישראל. מעבר לכך, הלימודים לצד סטודנטים מכל העולם מעניקים לבוגר יתרון של ניסיון בינלאומי ויכולת להתאקלם בסביבה רב-תרבותית.
מערכת ההשכלה הגבוהה ברומניה שמה דגש על קליטת סטודנטים זרים ויצירת סביבה תומכת עבורם. בכל אוניברסיטה גדולה פועל מדור סטודנטים זרים, המסייע בנושאי רישום, ויזות, מגורים במעונות (למי שמעוניין בכך) וכדומה . הגישה הרשמית גורסת שיש לאפשר לכל מי שרוצה וראוי לכך לרכוש השכלה גבוהה, מתוך תפיסה אוניברסלית. כמובן, עדיין נדרשים תנאי סף ועמידה בדרישות אקדמיות – המועמדים הזרים מציגים ציוני תעודת בגרות מתורגמים, עוברים לעיתים ראיון או בחינת כניסה (כתלות בתחום הלימוד) . אך בהשוואה לישראל, תנאי הקבלה ברומניה גמישים ונוחים יותר, מה שמגדיל את מספר הישראלים שיכולים להתקבל ללימודים מבוקשים כמו רפואה. שילוב זה של סף קבלה אפשרי, תוכניות באנגלית, עלות מחיה נוחה ותרבות מקומית מסבירת פנים – כל אלה הופכים את הלימודים ברומניה לאופציה אטרקטיבית עבור משפחות ישראליות רבות.
 

היבטים משפטיים ברכישת דירה ברומניה על ידי אזרחים זרים

רכישת נכס מקרקעין במדינה זרה היא מהלך מורכב המצריך הבנה של המסגרת החוקית המקומית. להלן ניתוח ההיבטים המשפטיים העיקריים הקשורים לרכישת דירה ברומניה על ידי הורים (או כל אזרח זר אחר), תוך התמקדות בנושאים: זכאות ורכישה על ידי זרים, הליך העסקה ורישום הזכויות, חוזה המכר, מיסוי הרכישה והמכירה, והיבטי רישוי ושימוש בנכס.
 

זכאות לרכישת דירה על ידי זרים ברומניה

חוקי רומניה מאפשרים לאזרחים זרים לרכוש נדל”ן במדינה, אך קיימים סייגים מסוימים שיש להכיר. כלל יסוד הוא הבחנה בין סוג הנכס: דירות ובתים הבנויים על קרקע לעומת קרקע עצמה. בעוד שאזרח זר (לרבות ישראלי) רשאי בדרך כלל לרכוש דירת מגורים ברומניה ולרשום אותה בבעלותו הפרטית, הרי שבעלות על קרקע חקלאית או חלקת אדמה חשופה עלולה להיות מוגבלת לזרים. החוק הרומני הגביל בעבר בעלות של זרים על קרקעות, אם כי כיום במסגרת האיחוד האירופי הכללים רוככו – לאזרחי האיחוד יש זכויות כמעט כשוות למקומיים. עבור ישראלים שאינם בעלי דרכון אירופי, הפתרון הנפוץ לרכישת נכס מקרקעין שאינו דירה (למשל בית צמוד-קרקע עם אדמה) הוא באמצעות התאגדות בחברה רומנית: החוק מחייב משקיע זר לפתוח חברה מקומית ולרכוש את הנכס תחת ישות משפטית זו . אולם, כאשר מדובר בדירה בבית משותף (דירת מגורים רגילה), אין דרישה כזו, וזרים רשאים לרכוש ולרשום את הדירה על שמם הפרטי. המשמעות היא שהורה ישראלי הרוכש דירה בבוקרשט או בקלוז’ לדוגמה, יכול להיות בעליה הרשום של הדירה באופן אישי, ללא צורך בשותף מקומי או בהקמת חברה, כל עוד הנכס הוא דירה למגורים ולא קרקע עצמאית.
עם זאת, על הרוכש הזר למלא אחר מספר דרישות פרוצדורליות. יש צורך בהוצאת מספר זיהוי מס רומני (מספרFiscal), המקביל למעין מספר תושב לצרכי מס, על מנת לבצע את העסקה ולרשום אותה. תהליך זה פשוט יחסית וכולל הגשת בקשה לרשויות המס ברומניה לקבלת מספר לצרכי העסקה. בנוסף, אם הרוכש אינו דובר את השפה הרומנית, החוק מחייב כי במעמד חתימת חוזה המכר בפני הנוטריון יהיה נוכח מתורגמן מוסמך, או לחלופין שעורך הדין המייצג דובר את שתי השפות ויכול לאשר את הבנת הצד הזר את תוכן החוזה.
חשוב להכיר שגם זרים חייבים לציית לכללי החוק המקומי בכל הנוגע לרכישת נכס: למשל, יש לוודא שהעסקה אינה מנוגדת להגבלות כלשהן (למשל אם הנכס קרוב לאזור צבאי רגיש – מקרים נדירים מאוד). אך ככלל, הדין הרומני מתיר החזקה ישירה של דירות בידי אזרחים זרים, כך שמשפחה ישראלית יכולה להחזיק בדירה ברומניה בבעלות מלאה וללא הגבלה, בדומה לכל בעלים מקומי.
 

חוזה המכר ותהליך הרישום בטאבו

ברומניה, עסקת מכר של נדל”ן מחייבת אישור ועריכה בפני נוטריון ציבורי. הנוטריון הרומני ממלא תפקיד מרכזי – הוא מאמת את זהות הצדדים, מוודא את כשרות העסקה ואת העברת התמורה, ובעיקר אחראי על רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (ה”טאבו” הרומני) . התהליך בקווים כללים הוא כדלקמן: לאחר שהמוכר והקונה הגיעו להסכמה על תנאי העסקה (לעיתים קרובות ייחתם ביניהם זיכרון דברים או חוזה מקדים – Precontract – הכולל תשלום מקדמה), נקבע מועד לחתימת חוזה מכר סופי בפני נוטריון. הנוטריון מבקש תחילה נסח טאבו עדכני לווידוא בעלות המוכר והיעדר שיעבודים או עיקולים על הנכס. ביום החתימה, הצדדים (או מיופי כוחם) מתייצבים במשרד הנוטריון, החוזה נקרא ומוסבר (ובתורגמן במקרה הצורך), ולאחר אישורו בחתימת הצדדים – הנוטריון מאשרר אותו בחותמו.
בשלב הבא, הנוטריון מטפל ברישום הזכויות על שם הקונה. בניגוד לישראל שבה הרישום מתבצע ישירות בטאבו על ידי עורך הדין, ברומניה הנוטריון הוא שאחראי להגיש את מסמכי העסקה ללשכת רישום המקרקעין ולוודא שהבעלות מתעדכנת מספר ימים לאחר החתימה. למעשה, ללא רישום זה – העסקה אינה מושלמת. הנוטריון גם גובה את מיסי העסקה הממשלתיים ומעבירם לרשויות . הקונה יקבל לאחר השלמת ההליך נסח טאבו חדש המוכיח כי הוא הבעלים הרשום של הדירה. כל התהליך מרגע החתימה ועד השלמת הרישום יכול לארוך מספר ימים ועד שבועות בודדים (בהתאם לעומס בלשכת הרישום).
חוזה המכר עצמו יכלול את פרטי הנכס, הצהרות המוכר על זכויותיו בנכס, מחיר המכירה, לוח התשלומים, סעיפים בדבר אחריות לנזק או פגמים, ועוד. מקובל לכלול תנאי שהמסירה הפיזית של הדירה תתבצע עם התשלום המלא. מומלץ מאוד לערוך את החוזה בליווי עורך דין הבקיא בדין הרומני, על מנת לוודא שכל ההגנות הנדרשות לקונה (ובעיקר בדיקות הנאותות על מצבו המשפטי של הנכס) אכן מבוצעות. יש להדגיש שבחתימה בפני נוטריון, החוזה נערך ברומנית, ולעיתים מצורף תרגום נוטריוני לאנגלית. חשוב שהרוכשים יבינו לעומק את כל סעיפי ההסכם לפני חתימה, ולכן בפועל רבים שוכרים עורך דין מקומי שילווה אותם לאורך העסקה, ינהל מו”מ מול המוכר, ויוודא שהחוזה הוגן ומגן על זכויותיהם.
 

מיסוי רכישת דירה ברומניה

ברכישת דירה ברומניה חלות מספר עלויות מס ואגרות שיש לקחת בחשבון. בניגוד לישראל, בה נהוג “מס רכישה” בשיעור גבוה למדי (לדוגמה 5%-8% לרוכשי דירה שנייה), ברומניה המסים על רכישת נכס נמוכים באופן משמעותי. בעת הרכישה משלם הקונה מס עסקה המועבר באמצעות הנוטריון לרשויות המס הרומניות. נכון להיום, מס רכישה זה נע בטווח של 1%–3% משווי הנכס . שיעור המס המדויק תלוי בפרמטרים שונים, בין היתר במשך הבעלות של המוכר בנכס ובמדיניות המס בעת העסקה. למעשה, החוק הרומני קובע מנגנון שבו עבור נכס שמוחזק תקופה קצרה על ידי המוכר ייתכן מס גבוה יותר, ולעומת זאת בעסקה של נכס “יד-שנייה” ותיק המס נמוך יותר. כך או כך, גם התקרה של 3% נמוכה משמעותית מהמקובל בעסקאות בישראל. סכום זה כולל לרוב גם את שכר טרחת הנוטריון והאגרות הנלוות, כך שבפועל נטל המס הישיר על הקונה מתמצה בכמה אחוזים בודדים.
מעבר למס העסקה, יש להביא בחשבון מרכיב מע”מ (VAT) במקרים מסוימים: כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן (דירה “מקורית” שטרם נמכרה מעולם), חל ברומניה מע”מ על הרכישה. המדינה מעודדת דיור בר השגה ולכן מעניקה שיעור מע”מ מופחת של 5% בלבד לרכישת דירה ראשונה ששווייה עד תקרה מסוימת (כ-600,000 לאי, המטבע המקומי, שהם כ-120,000 יורו) . מעל לסכום זה, או ברכישת נכס שני מקבלן, חל המע”מ הכללי בשיעור 19%. חשוב לציין שמע”מ זה רלוונטי רק בעסקאות מול יזם/קבלן (דירה חדשה); בעסקת יד-שנייה רגילה בין מוכר פרטי לקונה פרטי אין רכיב מע”מ, אלא רק אותו מס עסקה של 1%-3%.
בנוסף, על הקונה לשלם אגרת רישום בלשכת המקרקעין, אם כי זו לרוב נכללת בסכומים שהנוטריון גובה במסגרת אותם אחוזים שצוינו. למעשה, עבודת הנוטריון (החיונית והמחויבת בחוק) היא חלק מה”עסקה” ולכן שכרו נגזר מערך הנכס. בסופו של דבר, עבור קונה ישראלי, עלות המסים והאגרות ברכישת דירה ברומניה היא מינימלית ביחס למוכר בישראל – הוצאה של אחוזים בודדים מהעסקה, במקום עשרות אלפי יורו מס כפי שהיה משלם בארץ על דירה נוספת. כמובן, מומלץ לוודא טרם הרכישה את מבנה המס העדכני (החוק עשוי להתעדכן מעת לעת) ולבצע תכנון מס בסיוע אנשי מקצוע.
עוד כדאי לזכור היבט של מיסוי הכנסה משכר דירה, למקרה שהדירה עתידה להיות מושכרת (למשל אם הסטודנט חוזר ארצה בחופשות ומשכיר את דירתו). ברומניה, שיעור המס על הכנסה משכר דירה ליחיד הוא 10% מההכנסה נטו (לאחר הפחתת פטור הוצאות קטן), נכון להיום . כלומר, אם בעתיד יושכר הנכס, המדינה תגבה מס מתון על דמי השכירות. בין ישראל לרומניה קיימת אמנת מס למניעת כפל מס, כך שמשקיע ישראלי ששילם מס ברומניה על השכרה או מכירה, לא ישלם מס כפול בישראל אלא רק את ההפרש לפי שיעורי המס בארץ (ובמקרה ששילם יותר ברומניה – לא ישלם בישראל כלל). סוגיית כפל המס רלוונטית במיוחד במקרה של מימוש הנכס, כפי שיוסבר להלן.
 

מיסוי מכירת הנכס (רווח הון)

כאשר מגיע הרגע למכור את הדירה – אם בתום תקופת הלימודים או בכל שלב אחר – חל חיוב במס על רווח ההון (Capital Gain) שנצבר, בהתאם לדיני המס ברומניה ובישראל. גם כאן, יחסית לישראל, המיסוי הרומני על מכירת דירת מגורים הוא פשוט ושיעוריו נמוכים. לפי חוקי רומניה, מכירת נכס מקרקעין בידי יחיד תחויב ב”מס על הכנסה ממכירת נכס” בשיעור המשתנה לפי תקופת ההחזקה בנכס . אם המוכר החזיק בנכס עד 3 שנים טרם המכירה – חל שיעור מס של 3% ממחיר המכירה. אם הנכס היה בבעלותו מעל 3 שנים – שיעור המס יורד ל-1% בלבד ממחיר המכירה. מדובר במס פשוט המחושב על מחיר העסקה כולו (לא רק על הרווח), המשולם על ידי המוכר דרך הנוטריון בעת העברת הזכויות. במקרים מסוימים, מכירת נכס בשווי נמוך מאוד (מתחת כ-450,000 לאי) נהנית מפטור חלקי או מלא, אך עבור דירות סטנדרטיות של סטודנטים, סביר יותר שהמס יהיה 1% או 3% בהתאם למשך ההחזקה. המשמעות הפרקטית: הורה שקנה דירה והחזיק בה במשך כל תקופת התואר (נניח 5-6 שנים), ולאחר מכן מוכר אותה, יידרש לשלם לרשויות ברומניה מס בסכום של 1% ממחיר המכירה – בפועל סכום מזערי ביחס לרווח המגולם בעליית ערך טיפוסית. לעומת זאת, מי שקנה ומכר בתוך פרק זמן קצר מ-3 שנים (תופעה פחות רלוונטית למקרה של סטודנטים, שכן הלימודים נמשכים מעבר לכך) – יישא במס של 3%.
ומה לגבי ישראל? כאן נכנס נושא אמנת המס בין המדינות: בישראל, מכירת דירה בחו”ל תחויב במס רווחי הון לפי הפער בין מחיר הקנייה למכירה, בשיעור של 25% על הרווח (נכון לחוק מיסוי מקרקעין הישראלי). אולם, אמנת המס ישראל-רומניה מונעת מצב של כפל מס. כלומר, המס ששולם ברומניה (1% או 3% מהשווי, שלעיתים קרובות משקף בפועל שיעור דומה על הרווח) יזוכה מול חבות המס בישראל. בפועל, אם היה רווח משמעותי, ייתכן ויידרש השלמה למס בישראל עד ל-25% מהרווח. אך גם תרחיש זה תלוי בנסיבות – למשל, אם ההורים מחזיקים בדירה יחידה בישראל ייתכנו הקלות. כך או כך, בעת מכירת הנכס רצוי להתייעץ עם יועץ מס הבקיא הן בדין הרומני והן בדין הישראלי, כדי לתכנן את המכירה באופן אופטימלי מבחינת חבות המס הכוללת.
חשוב גם לציין שהמיסוי על המכירה ברומניה נגבה כאמור במעמד חתימת חוזה המכר אצל הנוטריון (הנוטריון לא ירשום את העסקה ללא תשלום המס המתחייב), ולכן המוכר הזר לא צריך להתנהל בעצמו מול רשויות המס ברומניה – הדבר מתבצע באופן מובנה ופשוט.
 

רישוי, בדיקות נאותות ושימוש בנכס

בדומה לכל עסקת נדל”ן, ובייחוד במדינה זרה, על הרוכשים לבצע בדיקת נאותות מקיפה טרם הרכישה. מומלץ להסתייע בעורך דין מקומי כדי לבחון את סטטוס הזכויות של המוכר בנכס ואופן רישומן בטאבו . יש לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שהנכס נקי משעבודים, משכנתאות ועיקולים, ושאין לצדדים שלישיים זכויות בו (כגון דייר מוגן או זכות קדימה). כמו כן, יש לבדוק האם הבניין רשום כבית משותף כדין והונפקו לו כל אישורי הבנייה והאכלוס הנדרשים. במקרים מסוימים רצוי להתחקות אחר שרשרת העסקאות הקודמות – כיצד הועברה הבעלות למוכר – כדי לוודא שלא נפלו פגמים משפטיים בהיסטוריה של הנכס . אם למשל הנכס התקבל בירושה או במכירה כפויה, יש לוודא את תקינות ההליכים.
היבט נוסף הוא בדיקת רישוי ותכנון: חשוב לוודא שהדירה הוקמה בהיתר בנייה חוקי, שהיא תואמת לתוכניות הבנייה (למשל מספר החדרים, המרפסת וכד’ בנויים לפי היתר רשמי), ושהבניין כולו קיבל אישור אכלוס (ברומניה: Certificat de Urbanism ו-Recepție la terminarea lucrărilor – מעין טופס 4 המאשר שהבנייה הושלמה כחוק). ללא מסמכים כאלה, עלולים להתגלות ליקויים חוקיים שמעמידים בסיכון את השימוש בנכס. היבטי הרישוי כוללים גם בדיקת חיבורי התשתית – וידוא שהדירה מחוברת כדין לחשמל, מים, גז וטלפון. לרוב, בדירות עירוניות זה מובן מאליו, אך בבניינים חדשים יתכן צורך לוודא שהיזם סיים את כל החיבורים והרישומים הנדרשים.
מבחינת שימוש בנכס, יש לוודא שיעוד הנכס הוא למגורים. אם למשל דירה רשומה למגורים, אין לעשות בה שימוש חורג (כגון הפעלת עסק) ללא היתר. למשפחה ישראלית הרוכשת דירה לסטודנט, עניין היעוד הוא לרוב פשוט – הדירה תשמש למגורי הבן/בת, ולעיתים ייתכן שישכירו חדר נוסף לסטודנט אחר לצורך שיתוף בהוצאות, דבר המקובל ותקין משפטית (שכירת משנה מותרת כל עוד לא נאסר בתקנון הבניין). אם בעתיד תשקול המשפחה להסב את הדירה למשרד או קליניקה, יש לבדוק מראש מה נהלי שינוי הייעוד בעי
לבסוף, נורות אדומות שיש לשים אליהן לב: מחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק עלול להעיד על בעיה נסתרת – למשל חריגת בנייה, סכסוך משפטי או עיקול על הנכס . במצבים כאלה יש לברר לעומק את סיבת ההנחה. בנוסף, אם העסקה מתווכת על ידי גורם שלישי, יש לוודא שמעמדו חוקי ושהוא פועל בשקיפות. תמיד עדיף שהמשא ומתן והבדיקות ינוהלו על ידי עורך דין נאמן המייצג את הרוכשים ודואג לאינטרס שלהם.
שימוש ושימור הנכס: לאחר הרכישה, מוטב שהמשפחה תדאג לתחזוקה נאותה של הדירה גם מרחוק – למשל באמצעות חברת ניהול נכס מקומית אם הסטודנט לא מתגורר בנכס באופן רציף. החוק ברומניה אינו מחייב נוכחות הבעלים או שימוש מינימלי, אך הזנחה עלולה להוביל לבלאי. אם הנכס נותר ריק לתקופות (למשל בחופשות הקיץ), ניתן לשקול השכרה קצרת מועד לסטודנטים בחופשה או לתיירים, אך יש לוודא עמידה בכללי הבית המשותף.
 

סיכום: היתרון שבייצוג משפטי מקומי – משרד בעל שלוחה ברומניה

רכישת דירה ברומניה עבור בן או בת הלומדים שם יכולה להיות צעד מיטיב וחכם, המספק פתרון מגורים איכותי לסטודנט לצד יצירת השקעה מניבה למשפחה. עם זאת, כפי שפירטנו, המהלך טומן בחובו היבטים משפטיים, כספיים ותפעוליים מורכבים. כדי להבטיח שהרכישה תתבצע בצורה חלקה, חוקית ובטוחה, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע מנוסים. ליווי של עורך דין המתמחה בנדל”ן בינלאומי ובפרט בעסקאות ברומניה הוא קריטי. עורך הדין יוכל לגשר על פערי השפה והתרבות, לוודא שכל הבדיקות המקדמיות מבוצעות, לנהל עבור ההורים את המשא ומתן והחתימות מול הנוטריון, ולפקח על רישום הזכויות והעברת התשלומים כנדרש. כך ההורים יכולים לחוש ביטחון שהעסקה – אשר מתבצעת הרחק ממולדתם – נמצאת בידיים מקצועיות ואמינות.
משרדנו, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל”ן בינלאומיות, מפעיל שלוחה מקומית ברומניה המטפלת ישירות וללא תיווך בלקוחות הישראלים. המשמעות היא שקיים צוות דובר עברית ורומנית הנמצא בבוקרשט, המכיר מקרוב את החוק וההליכים ברומניה, וזמין לטפל בכל שלבי העסקה עבור הקונים מישראל. נציגות מקומית זו מאפשרת לנו להעניק ללקוחות ליווי אישי צמוד – החל מחיפוש הנכס והתמקחות על המחיר, עבור בבדיקות המשפטיות והרישומיות, ועד חתימת החוזה הסופי ורישום הזכויות בטאבו. הכל נעשה בשקיפות מלאה מול ההורים ובתיאום איתם, כך שהם שותפים לכל החלטה ומעודכנים בכל שלב, למרות הפער הגיאוגרפי.
 
לסיכום, רכישת דירה ברומניה עבור סטודנט ישראלי יכולה להתברר כצעד משתלם מכל הבחינות – הסטודנט זוכה לבית חם ויציב במהלך לימודיו, ההורים משקיעים בנכס מוחשי בעל פוטנציאל עלייה בערך, וכל המשפחה נהנית משקט נפשי. בעזרת ייעוץ משפטי נכון וייצוג מקומי אמין, ניתן לנווט בין אתגרי הביורוקרטיה והרישום בביטחון, ולהפוך את החלום של “בית שני” ברומניה למציאות מוצלחת. אנו עומדים לרשות לקוחותינו בליווי מקצועי, ברור ורציני, על מנת שההשקעה תישא פרי ותשיג את יעדיה – הן האקדמיים עבור הסטודנט והן הכלכליים עבור המשפחה.
 
 
 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.