מאת:
בשני פסקי דין שניתנו על ידי בית המשפט העליון (כבוד השופט י. עמית) ביום 21.1.14, נדונו עובדות דומות שהצריכו הכרעה בשאלה האם "דירת נופש" שבחוזה רכישתה התחייבו בעליה להשכירה לציבור הרחב במשך רוב ימות השנה, עונה על הגדרת "דירת מגורים".
בע"א 1046/12 פרדריק חכים ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה ואח' (להלן: "עניין חכים"), נדונה השאלה מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")? האם יש לראותה כ"דירת מגורים", באופן המזכה את המוכר בפטור ממס שבח, או שמא יש לראותה כדירה "רגילה", אשר אינה מקנה למוכרה הטבה מיסויית מיוחדת?
 
לעומת זאת, בע"א 4299/11 עמירם גיצלטר נ' רשות המיסים - מנהל מס שבח מקרקעין (להלן: "עניין גיצלטר"), נדונה השאלה מה דינה של "דירת נופש" לצורך חיוב במס רכישה לפי החוק? האם יש לראותה כ"דירת מגורים", באופן המזכה את הרוכש בהקלה ממס רכישה, או שמא יש לראותה כדירה "רגילה", אשר אינה מקנה לרוכש הטבה מיסויית מיוחדת? 
שני פסקי הדין התחילו בניסיון של בית המשפט להתחקות אחר קווים לדמותה של דירת הנופש, כפי שהותוו בפסיקה ובחוזה הרכישה שנחתמו על ידי רוכשי דירות הנופש נשוא שני פסקי הדין. במסגרת התחקות זו, נוכח בית המשפט לדעת כי בבסיס ההגבלה המונעת מבעליהן של דירות הנופש להשתמש בהן למגורי קבע, ניצבות תכליות ציבוריות, הנובעות, בין היתר, מייעודן הציבורי של הקרקעות הסמוכות לחוף הים ומהאינטרס הציבורי בשימורן לרווחת הציבור הרחב. עקב תכליות אלה, נקבע בפסיקה כי השימוש בדירות לצורכי מגורים רגילים אינו עולה בקנה אחד עם הגדרתן של הדירות כ"דירות נופש".
 
בית המשפט עמד על כך כי בשני המקרים, התייחסו חוזי הרכישה של דירות הנופש במפורש למגבלות הנ"ל, ואף כללו הפניה מפורשת לפסיקה הרלוונטית, והרוכשים אף קיבלו על עצמם מגבלות אלה. כתוצאה, היו רוכשי דירות הנופש רשאים להתגורר בדירות הנופש למשך פחות ממחצית ימות השנה בכל השנה ובמקביל חוייבו להעמיד את דירת הנופש לרשות הציבור להשכרה במשך תקופה של למעלה מחצי שנה במצטבר, בכל שנה.
הודגש כי קיימות הגדרות שונות ל"דירת מגורים" ביחס לשני סוגי המס בהתאם לחוק (מס שבח לעומת מס רכישה), כאשר לעניין מס רכישה המבחן הוא משולב - אובייקטיבי וסובייקטיבי, בעוד שלעניין מס שבח המבחן הוא אובייקטיבי בלבד.
בעניין חכים, התחקה בית המשפט אחר התכלית הסוציאלית הניצבת בבסיס הפטור ממס שבח, והסיק שלא היתה התנערות מתכליתו המקורית של הפטור, אשר שם לנגד עיניו את ההגנה על אלו המבקשים למכור את דירת מגורי הקבע שלהם. 
בית המשפט בחן בעניין חכים את מהותו של המבחן האובייקטיבי ומצא כי מבחן "המתקנים הפיזיים" בו נעשה שימוש בעבר אינו מבחן ממצה בהיותו מנותק מתכלית הפטור, וכי על פי תכלית הפטור ייתכנו מקרים בהם תסווג דירה כ"דירת מגורים" אף שאין היא מכילה את כל המתקנים הפיזיים הדרושים, ולהיפך. לאור האמור, קבע בית המשפט כי לצורך המבחן האובייקטיבי ניתן לקחת בחשבון שיקולים נוספים, בכללם ייעוד הדירה בתב"ע, היתר הבניה ועוד. בית המשפט הוסיף כי על פי המבחן האובייקטיבי, יש לבחון קיומו של פוטנציאל למגורי קבע, כמבחן המשתלב עם לשון החוק, תכליתו והגיונם של דברים.
 
על רקע המגבלות התכנוניות החלות על דירת הנופש מושא עניין חכים, מצא בית המשפט כי זו אינה עונה על המבחן האובייקטיבי, שכן בעליה אינם יכולים להתגורר בה דרך קבע. כתוצאה, נפסק כי אין דירת הנופש עונה להגדרת "דירת מגורים" לפי החוק ולכן אין זכאות לפטור ממס שבח במכירתה. בכך, הפך בית המשפט העליון למעשה את ההלכה שנקבעה בעבר בע"א 5764/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' זוטא לפיה דירת נופש הינה דירת מגורים לעניין הפטור ממס שבח מתוקף העובדה שבדירה מתקיימים כל האלמנטים של דירה המיועדת למגורים.
בעניין גיצלטר עמד בית המשפט על המבחן המשולש שהותווה בעמ"ש (ב"ש) 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין לפיו המושג "מגורים" כולל בגדרו שלושה רכיבים: אופי השימוש; אינטנסיביות השימוש; ואורך תקופת השימוש. באשר לרכיב הראשון, נקבע כי אופי השימוש בדירת הנופש הוא מהסוג המקובל בדירה שגרים בה (שהרי הדירה לא נועדה לשמש בתור משרד וכיו"ב). באשר לרכיבים השני והשלישי, נקבע כי אלה נבחנים האחד ביחס לאחר, דהיינו, עד כמה תכוף השימוש בדירה (קרי האם מדובר בשימוש יומיומי), ומהי תקופת השימוש בדירה (קרי לאורך כמה זמן נעשה השימוש).  
 
יישום המבחן המשולש הנ"ל על עניין גיצלטר הוליך למסקנה כי אין מוכרי דירת הנופש זכאים לפטור ממס רכישה. לצורך מסקנה זו לא נדרש בית המשפט כלל לדון בקיומו של הרכיב האובייקטיבי, ודי לו היה בבחינת הרכיב הסובייקטיבי, קרי, האם ייעד גיצלטר את הדירה למגורים.
בית המשפט הגיע למסקנה כי רוכשי דירת הנופש לא נתכוונו כי הדירה תשמש להם למגורים. זאת, בין היתר, נוכח פרקי הזמן הקצרים בהם התעתדו להתגורר בדירה וחובתם להעמיד את הדירה לציבור הרחב להשכרה משך מרבית ימי השנה.
ולבסוף, הזכיר בית המשפט כי בבסיס שיעור מס הרכישה הנמוך והמדורג שנקבע לגבי רכישת דירת מגורים, עומדת תכלית סוציאלית והצדקה חברתית-כלכלית שעיקרה הקלת נטל המס המוטל על דירות זולות והגדלתו על דירות יקרות, באופן היוצר פרוגרסיביות מסוימת במס הרכישה עבור דירות מגורים. לפי בית המשפט החלת הפטור לגבי דירת נופש רחוקה מלקדם תכלית זו.
כתוצאה, נפסק כי אין דירת הנופש עונה להגדרת "דירת מגורים" לפי החוק ולכן אין זכאות להקלות במס רכישה ברכישתה.
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

ייצוג דיירים בהתחדשות עירונית

מאת: ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח)

במאמר זה נסקור את החשיבות בבחירת עו"ד בעל ידע וניסיון בתהליך התחדשות עירונית, נבחן את אבני הדרך ואת מקומו של עו"ד בכל אחת מנקודות זמן אלו.

22/2/2023
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

30/3/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

18/1/2022
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.