מאת:


על סכסוכי גבולות בין שכנים

סכסוכים בין שכנים בנוגע לגבולות החלקה ובנוגע לחריגות של שכן אחד אל תוך שטחו של שכן אחר ו/או אל תוך הרכוש המשותף הינם תופעה נרחבת המעוררת דיון מתמיד בפני הערכאות המשפטיות השונות.

סכסוכים מסוג זה עשויים להתעורר במגוון רחב של מצבים כגון:

  • ביצוע תוספת בניה או הצבת מבנה על גבי הרכוש המשותף בבית משותף על ידי אחד הדיירים (עם או בלי היתר בניה);
  • בניה של אחד השותפים במקרקעין, כאשר המקרקעין מצויים בבעלות משותפת של כמה בעלים במושע, בין אם יש בין הצדדים תשריט חלוקה מוסכם ובין אם לאו;
  • חריגת בניה של בעל חלקה אחת אל תוך החלקה השכנה וכד';
סכסוכים מסוג זה עשויים להתעורר הן במקרים של בניה חדשה (פלישה טרייה) והן במצבים שבהם מדובר בבניה העומדת על תילה מזה עשרות שנים, כאשר רק בדיעבד מתברר כי הבניה נעשתה במקור תוך חריגה אל שטחו של השכן.
כך גם ישנם מקרים שבהם הפלישה נעשית על ידי השכן באופן מודע ו/או תוך עצימת עיניים לצד מקרים שבהם הפלישה נעשית בתום לב, למשל כתוצאה מטעות במדידה של המודד, כתוצאה מטעות של קבלן הביצוע ו/או כתוצאה מהסתמכות מוטעית על תוכניות ישנות ו/או בלתי מדויקות.
כל אחד מהמצבים הללו עשוי להוביל לסכסוכים מרים ולהליכים משפטיים העשויים להימשך על פני שנים ארוכות. כפי שנראה במאמר זה, לבית המשפט נתון שיקול דעת רחב באשר לסעד המתאים בכל מקרה ומקרה תוך בחינת השיקולים הרלוונטיים לאותו מקרה ובמקרים רבים, אין וודאות משפטית באשר לתוצאה הצפויה.
 

הבירור העובדתי

בטרם בחינת ההשלכות המשפטיות של מצב שבו שכן אחד פולש אל תוך מקרקעין של שכנו, נדרשת כמובן בדיקה עובדתית של המצב.

כך בראש ובראשונה נדרש לבחון האם אכן קיימת חריגה לחלקה השכנה ומה היקפה. לצורך בירור שאלה זו נדרש התובע לערוך חוות דעת של מודד מוסמך אשר יבחן את המצב בשטח אל מול מפות המדידה של המרכז למיפוי ישראל (ואל מול מפות חלוקה מוסכמות ככל שישנן). על בסיס מדידה זו נדרש המודד לערוך חוות דעת מומחה אליה תצורף מפת מדידה ובה סימון הפלישה וכן ציון שאח הפלישה. ככל שהנתבע יבקש לחלוק על מפת המדידה מטעם התובע, יוכל הוא לערוך חוות דעת מומחה מטעמו ובמקרה של פערים בין שני המומחים, לרוב ימנה בית המשפט מומחה שלישי מטעמו.

שאלות עובדתיות נוספות המצריכות בירור עובדתי במסגרת סכסוך גבולות בין השכנים הן:
  • משך הזמן שבו קיימת הפלישה;
  • האם קיימים הסכמים קודמים ו/או מפות חלוקה מוסכמות שנערכו בעבר בין השכנים;
  • האם הבניה נעשתה מכוח היתר בניה שניתן כדין;
  • האם בעל החלקה שאליה נעשתה הפלישה נתן את הסכמתו להיתר הבניה (ככל שישנו);
  • האם בעל החלקה שאליה נעשתה הפלישה התנגד למצב הקיים לאורך השנים או להיפך הביע בהתנהגותו הסכמה למצב הקיים, כך למשל אם מדובר בגדר החוצצת בין שתי חלקות (והחורגת אל תוך אחת מהן) האם בנייתה נעשתה במימון משותף של שני הצדדים, האם במהלך השנים שני הצדדים ביצעו פעולות משותפות לשיפוץ הגדר, האם בעל החלקה הנפלשת עשה שימוש כלשהו בגדר החוצצת- כגון בנה מחסן או חדרון שהגדר מהווה אחד מקירותיו וכד';  
  • האם בעל החלקה החורגת ביצע בעצמו את הבניה או שמא רכש את המקרקעין במצבם הקיים מבעליהם הקודמים;
  • האם לצד החריגה של אחת החלקות קיימת חריגה מקבילה או דומה לכיוון ההפוך וכד';
  • מהו שווי דמי השימוש הראויים של שטח הקרקע שבמחלוקת;
כפי שיובהר להלן לכל השאלות העובדתיות הללו ישנן השלכות מעשיות על התוצאה הסופית שאליה עשוי להגיע בית המשפט בדונו בתביעה הנוגעת לסכסוכי גבולות בין שכנים, על כן בין אם אתם שוקלים לנקוט בהליכים משפטיים נגד שכן פולש ובין אם אתם אלה שקיבלתם דרישה לסילוק יד משכן, בטרם נקיטת צעד כלשהו נדרש איסוף מסודר של כל המסמכים הרלוונטיים לרבות עריכת מדידה באמצעות מודד מוסמך, בדיקת המצב התכנוני של החלקות, איתור תיעוד ישן ובמידת הצורך עריכת חוות דעת שמאי באשר לגובה דמי השימוש הראויים.
 

רקע משפטי כללי

זכות הבעלות (או החכירה לדורות) במקרקעין הינה זכות קניין לה נתון מעמד בכורה במשפט האזרחי הישראלי. באופן מסורתי, לבעל הקניין עומדת הזכות לעמוד על קניינו ולדרוש כי כל פגיעה בקניינו, ולו הקטנה ביותר, תבוטל וכי הפולש יחויב לסלק את ידו משטח שאינו בבעלותו.

בהתאם להוראות סעיפים 16 ו- 21 לחוק המקרקעין , כאשר אדם מחזיק במקרקעין, מקים מבנה או נוטע נטיעה במקרקעין שאינם בבעלותו מבלי שהיה זכאי לכך על פי דין או על פי הסכם, הרי שלבעל המקרקעין הזכות לדרוש את סילוק ידו של הפולש וכן את סילוק חלקי המבנים שנבנו תוך חריגה אל החלקה השכנה.

בדומה לכך, כאשר מדובר במקרקעין המצויים בבעלות משותפת של כמה בעלים אף אחד מהבעלים אינו רשאי לעשות במקרקעין שימוש בלעדי המונע מהבעלים האחרים לעשות את אותו השימוש ללא הסכמת כל יתר השותפים. מאחר ובניית מבנה מהווה שימוש בלעדי במקרקעין המונע מהבעלים האחרים לעשות בהם את אותו השימוש, הרי שהדבר מנוגד לדין ומקנה לכל אחד מהבעלים האחרים את הזכות לדרוש את סילוק הבניה.
זאת ועוד, בהתאם להוראות סעיף 159 לחוק המקרקעין במקרקעין מוסדרים אין התיישנות, כך שניתן להגיש תביעה לסילוק יד גם בגין בניה שנעשתה לפני עשרות שנים (ובלבד שלא מדובר בבניה שזכות התביעה בגינה התיישנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין משנת 1969).
במילים אחרות, בהחלט יתכן מצב שבו מבנה מסוים נבנה לפני עשרות שנים תוך חריגה למגרש השכן כאשר שני המגרשים החליפו ידיים במהלך השנים. ככלל, גם במקרה כזה גם אם גבר הפלישה מתגלה לאחר שנים ארוכות, עומדת לבעל המקרקעין הזכות לדרוש את סילוק הפלישה ואת הריסת החלק אשר נבנה תוך חריגה למקרקעין שבבעלותו.  
על אף האמור, במהלך השנים הופיעו לא מעט בקיעים בזכותו הבלתי מעורערת של בעל המקרקעין לדרוש את סילוק ידו של הפולש.
 

החריגים לזכות הקניין של בעל המקרקעין

פסק הדין החלוץ, אשר העלה לראשונה לדיון את שאלת זכותם של בעלי המקרקעין לדרוש את סילוק ידו של הפולש הינו פסק דינו של בית המשפט העליון משנת 1999 אשר ניתן ברע"א 6339/97‏ רוקר נ' סלומון. באותו פסק דין נחלקו דעות השופטים אולם, לראשונה הועלתה האפשרות, כי זכותו של בעל המקרקעין לדרוש את סילוק ידו של הפולש כפופה לחובת תום הלב, כך שכאשר עסקינן בפלישה מינורית הגורמת לפגיעה מועטה בבעל המקרקעין וממגד הסרתה גורמת נזק גדול לפולש (כגון הצורך להרוס את כל המבנה מקום שבו רק חלק זעיר ממנו פולש לחלקה השכנה), יתכן שחובת תום הלב תגבר על זכות הקניין.
קביעת בית המשפט העליון בעניין רוקר קיבלה ביטוי מעשי בע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה. בפסק דין זה נדון מקרה שבו דירת הנתבעת הורחבה לפני שנים רבות ומטבח ביתה וכן חלק מחצר הבית נבנה תוך חריגה של כמה מטרים רבועיים לכיוון החלקה השכנה. מצב זה נמשך על פני שנים ארוכות ורק כעבור זמן רב גילו בעלי המקרקעין השכנים אודות הפלישה. במקרה זה קבע בית המשפט, כי שיקולי תום לב מחייבים שלא להיעתר לתביעה ככל שהיא נוגעת למטבח ביתה של הנתבעת. נקבע, כי חיובה של הנתבעת לסלק את הפלישה כרוך בנזק בלתי מידתי של הריסת חלק מבית מגורים בעוד שהיקף הפלישה הינו מצומצם ביותר. עוד נקבע, כי מדובר במצב המתקיים במשך שנים רבות כאשר הנתבעת רכשה את הדירה במצב זה כאשר היא כוללת את הפלישה אל המקרקעין השכנים. בנסיבות מיוחדות אלה קבע בית המשפט, כי הדרישה המופנית כלפי הנתבעת להרוס חלק מדירת המגורים שלה לטובת פינוי שאח זניח של כמה מטרים רבועיים נגועה בחוסר תום לב ויש לדחות את התביעה בעניין זה.
מאידך, בית המשפט קבע כי בכל הנוגע לחריגת חצר ביתה של הנתבעת, סילוק ידה של הנתבעת מחלק זה אינו כרוך בנזק כה חמור על כן יש להיעתר לתביעה ולהזיז את גבול החצר בכמה מטרים רבועיים, כאמור.
דוגמאות נוספות להפעלת שיקול דעתו של בית המשפט בכל הנוגע למתן סעד של סילוק יד ניתן לראות בפסקי דין רבים של ערכאות נמוכות יותר.
כך למשל בע"א (חי') 1677/05 נאוה כרמל נ' ראול ינקוביצי (ינקוביץ) נדון מקרה שבו דיירים בבית משותף ביצעו בניה של דירה נוספת בשטח קומת העמודים המהווה רכוש המשותף ומצב זה נמשך על פני כ- 30 שנה ללא כל התנגדות מצד יתר השכנים והדירה הנוספת אף חויבה לאורך השנים בתשלום דמי ועד בית. יתרה מכך, בשלב מסוים בעלי הדירה המקורית מכרו את דירתם (החורגת) לקונים חדשים, הם הנתבעים במסגרת התביעה הנוכחית. במצב דברים זה קבע בית המשפט, כי בעלי הדירה שנבנתה תוך חריגה, כאמור, הסתמכו על שתיקתם של יתר בעלי הדירות בבניין על פני תקופה ארוכה ובמצב דברים זה מושתקים בעלי הדירות בבניין מלדרוש בדיעבד את הריסת הבניה החורגת.
כך גם בע"א 43343-05-16 תחנת דלק "שיאונה" בע"מ ואח' נ' תחנת אורלי לדלק וסיכה ואח' נדון מקרה שבו גדר בין שתי חלקות (שעל אחת מהן מוקמת תחנת דלק) הוקמה בסטייה היוצרת חריגה כוללת של כ- 12 מ"ר, מתוך שטח חלקה כולל של כ- 5 דונם. במצב זה קבע בית המשפט, כי מדובר למעשה בזוטי דברים וכי שיקולי תום לב מצדיקים את דחיית התביעה שכן החריגה אינה גורמת כל נזק ממשי לתובעים ומאידח חיוב הנתבעת להעתיק את מיקום הגדר תגרום להצרת כביש הגישה לתחנת הדלק ותהיה כרוכה בעלויות נכבדות של קבלת היתר להעתקת הכביש.
בדומה לכך נקבע גם בתא (קריות) 14481-06-14 יובל משה נ' צדוק נגולה שבו נדון מקרה של חומה החוצצת בין שתי חלקות ואשר נבנתה תוך שהיא יוצרת חריגה של כ- 25 מ"ר אל תוך אחת החלקות. במקרה זה שני הצדדים לא היו מודעים לחריגה אשר נמשכה על פני קרוב ל- 20 שנה, עד לגילוי דבר החריגה. בית המשפט קבע כי שיקולי תום לב מצדיקים את דחיית התביעה לסילוק יד, כאשר גם בעניין זה נמצא כי הנזק אשר ייגרם לנתבעים אם יצטרכו להרוס את החומה ולבנות אותה מחדש יהיה גבוה לאין שיעור מהנזק הנגרם לתובעים כתוצאה מהחריגה המינורית.
ישנה גם פסיקה לא מעטה של המפקחים על הבתים המשותפים המהווים ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין ביחס לסכסוכי שכנים בבית משותף אשר קובעת, כי במצב שבו בעליה של דירה אחת מבצע בניה ברכוש המשותף ומצב זה נמשך על פני שנים רבות ללא התנגדות של השכנים, ניתן לראות בכך רשות שימוש (או רשיון במקרקעין) מצד שאר בעלי הדירות. ככלל, רשות שימוש במקרקעין הינה זכות הדירה הניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה מתאימה זמן סביר מראש אולם לעיתים, כאשר ה"פולש" מסתמך על הרשות שניתנה לו ומבצע השקעות ניכרות במקרקעין מכוח הסתמכותו זו, עשויה רשות השימוש שניתנה לו להפוך לבלתי הדירה ובעלי יתר הדירות בבית המשותף יהיו מנועים מלחזור בהם ממתן הרשות (כך למשל נקבע בתיק מס' 122/06, יהודית טלמור ואח' נ' בן נחום; תיק מס'  162/10 נציגות הבית המשותף רחוב הפלמ״ח 40 באמצעות מאיר שם טוב  נ' שרול כלב; 211/05, נציגות הבית המשותף נ' פרנקהויס ואח'; 29/10, ערוסי נ' פנאהולה וכד')
ראוי להדגיש, כי לצד הפסיקה שהובאה לעיל ישנם פסקי דין רבים הדוגלים בגישה המסורתית לפיה מקום שבו בוצעה פלישה אל תוך מקרקעי הזולת וגם אם זו מתגלה כעבור שנים רבות, יש להורות על סילוק ידו של הפולש ועל הריסת הבניה החורגת כאשר כל מקרה נבחן לגופו ובהתאם לנסיבות הקונקרטוית.
 

חיוב בדמי שימוש ראויים

מלבד הסעד של סילוק יד והריסת הבניה החריגה, בעל המקרקעין הנפלשים זכאי גם לקבלת דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה שכנו במקרקעין שאינם בבעלותו. סעד זה נשען על דיני עשיית עושר ולא במשפט שכן, בעשיית שימוש במקרקעין שאינם בבעלותו, מתעשר הפולש על חשבון חברו, מבלי שיש לו לכך זכות חוקית.
במילים אחרות, גם אם בית המשפט אינו מוצא לנכון להורות על סילוק ידו של הפולש משיקולי צדק ו/או מניעות ו/או תום לב, עדיין במרבית המקרים מוצא לנכון בית המשפט לחייב את הפולש בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השטח שאליו הוא פלש ושבו הוא עשה שימוש.
דמי שימוש אלה נתונים כמובן להערכה שמאית ולרוב יתבססו על דמי השכירות המקובלים בגין קרקע פנויה, בהתאם לשטח הפלישה, כך שככל שמדובר בחריגה בהיקף שאינו נרחב, הרי שדמי השימוש יעמדו על סכומים מינוריים יחסית.
זאת ועוד, מאחר ותביעה לדמי שימוש ראויים נשענת על דיני עשיית עושר ולא במשפט ולא על חוק המקרקעין הרי שתביעה זו מתיישנת בחלוף 7 שנים כך שניתן לתבוע דמי שימוש לתקופה של 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה לכל היותר. ככל שהנתבע אינו מחויב לסלק את ידו משטח הפלישה, הרי שעם מתן פסק הדין יהיה עליו להמשיך ולשלם את דמי השימוש הנ"ל גם לעתיד.
 

לסיכום

אם כן, סכסוכי גבולות בין שכנים עשויים להתעורר בקשת רחבה של מצבים, החל ממצבים הנובעים מטעות תמימה שאיש לא ידע עליה לאורך עשרות שנים ועד למצבים של בריונות מצד אחד השכנים הבוחר לפלוש לחלקה השכנה תוך מודעות לחומרת מעשיו וזלזול בוטא בשכנו.  
ככלל, בעל המקרקעין שבהם קיימת פלישה מצד שכן יהיה זכאי לדרוש את סילוק ידו של הפולש בכפוף להוכחת הפלישה באמצעות חוות דעת מתאימה של מודד מוסמך אולם לבית המשפט שיקול דעת רחב לגבי הסעדים המתאימים בכל מקרה ומקרה תוך התחשבות בנסיבות הקונקרטיות, כפי שפורטו לעיל.
ככל הליך משפטי, ניהול הליך בנוגע למחלוקת גבולות עם השכן עשוי לארוך שנים ומחייב השקעת משאבי זמן וכסף ניכרים אולם, בעזרת ליווי מקצועי ומנוסה ניתן לחסוך או לכל הפחות לקצר את ההליכים תוך שאיפה להגיע להסכמה הולמת עם השכן אשר תביא לידי ביטוי את האינטרסים של שני הצדדים. 
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.