מאת:


הסכם אופציה לרכישת נכס כהסכם מחייב, הגם שהוא נעדר מסוימות וחתימה

חוזה האופציה הינו "חוזה המעניק לצד אחד זכות ברירה לרכוש נכס או לשכור נכס" על פי פרופ' גבריאלה שלו בספר "דיני חוזים" (תשנ"ה). חוזה האופציה הוא חוזה מחייב שתוקפו נובע מהסכמת הצדדים לו. מעצם טיבו, אחד הצדדים לחוזה יכול להיות מחויב על-פי רצונו או חוסר רצונו של הצד האחר. כאשר מדובר ברכישת נכס והאופציה ניתנת לקונה, אין הקונה חייב לרכוש את הנכס - הוא זכאי לרכוש אותו אם ירצה בכך והוא חופשי שלא לרכוש אותו אם יחליט שלא, נותן האופציה כבול להתחייבותו ואין הוא רשאי לחזור בו ממנה.

הלכה היא כי אופציה לרכישת נכס מקרקעין כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, המסקנה הינה כי מקום שבו קיים הסכם אופציה לרכישת נכס מקרקעין הרי שלמעשה מדובר בעסקת מקרקעין. על כן, על מנת שיינתן תוקף מחייב יש צורך שסעיף האופציה יכיל את כל התנאים ההכרחיים והחיוניים להתקשרות בעסקה שכזו. לשם הכרעה בשאלה האם נכרת הסכם מחייב, קיימים שני מבחנים מצטברים: כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים וקיומה של הסכמה בזיכרון הדברים על הפרטים המהותיים החיוניים של העסקה. במצב דברים בו בעל מקרקעין חותם על חוזה המוגדר כהסכם אופציה למכירת המקרקעין, ביהמ"ש יבחן האם התקיימו בהסכם זה התנאים לכריתת חוזה מחייב? האם ההסכם הקנה את הזכות למימוש האופציה לכל הצדדים שנזכרו בו או רק למי שחתמו עליו בפועל? כמו כן, ובהנחה שהסכם האופציה יהא מחייב האם התקיימו התנאים למימוש האופציה בנסיבות העניין?

בימים אלו בפסק דין של בית המשפט העליון, התקבל בחלקו ערעור שעניינו סעד הצהרתי בנוגע למימוש האופציה שהוקנתה בהסכם לרכישת נכס וסעד של אכיפה. לענייננו ולעניין הסעד ההצהרתי, נקבע כי ההסכם מחייב הגם שהוא נעדר תנאים אשר יש בהם כדי לגבש את רכיב המסוימות הנדרש. עוד נקבע כי יש להכיר בקונה כצד לחוזה, הגם שחתימתו נעדרה. מנגד נדחתה הבקשה לאכיפת ההסכם, מן הטעם שהנכס נמכר לאחר ומן החשש לפגיעה בצד ג'. ראשית נדרש בית המשפט לשאלת תוקפו של ההסכם כהסכם מחייב. בית המשפט יבחן את הגדרת הסכם האופציה לפיה ביסודו מונחת יכולת הבחירה של בעל האופציה בין התקשרות לבין אי התקשרות בעסקה. בנסיבות פס"ד במקרה דנן, בחינת נוסחו של ההסכם לימדה כי הצדדים התחייבו להתקשר בעסקת מכר, ככל שתמומש האופציה. בפרט ציין בית המשפט כי יש בעובדה שאין בהסכם התייחסות לכוונה לחתום בעתיד על נוסחו של חוזה פורמאלי נוסף, כדי לחזק לכאורה את הכוונה להתחייב כבר באותו שלב במסגרת חוזה סופי. לאור האמור, משנקבע כי ההסכם נחתם מכוח התחייבות להתקשר בעסקה, יידרש ביהמ"ש לשאלה האם ההסכם שנחתם הינו מסוים דיו על מנת לשמש כחוזה אופציה מחייב. שאלת המסוימות הינה מורכבת ואינה חד משמעית, לצורך גיבוש יסוד המסוימות יבחן ביהמ"ש נוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג. הנחת היסוד של ביהמ"ש הינה קיום מיטבי של החוזה, במקרה דנן היה על ביהמ"ש להשלים פרטים שבעבר אינו היה נוהג להשלימם, אך כאן מסביר ביהמ"ש כי מכיוון שההסכם דנן כולל ביטויים מובהקים של גמירות דעת דבר זה מביא לחיזוק חולשה מסוימת ביסוד המסוימות. לאור האמור נקבע כי ההסכם היה מסוים דיו. באשר למעמדו של הקונה בהסכם ללא חתימתו, נקבע כי יש לראות בו צד להסכם האופציה נוכח הלשון המפורשת של המסמך. עוד נקבע כי בהיעדר חתימה על גבי הסכם האופציה על הצד השני להעלות את טענת הפגם במועד החתימה, אם משום שהיה עליו ואם משום שנפסק בעבר כי לא בכל מקרה החתימה תיחשב לתנאי בלעדיו אין.

משנקבע כי הקונה הוא צד להסכם מחייב אשר הודיע על רצונו לממש את האופציה לרכישת הנכס - דין הערעור להתקבל. לעניין המקרה דנן, סעד אכיפת ההסכם לא ניתן מן הטעם שהנכס נמכר לאחר והסעד נוגע לצדדים שלישיים.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.