מה דינה של העברה ללא תמורה של דירה ושכירות עסקית?

העברת זכויות במקרקעין נעשית בדרך כלל עבור תמורה כספית, אבל יש מקרים שבהם נקטו צדדים בצעד משפטי של העברת זכויות בקרקע ללא לתמורה לצד אחר. הסיבה לפעולה זו עשויה להיות נעוצה בעובדות שונות, בין השאר קרובים המעונינים להימנע מסכסוכי ירושות, ליהנות מהטבות מס שמציעים חוקי המס השונים עוד.

על פי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963, בעל זכויות במקרקעין המעביר הדירה שברשותו ללא תמורה לקרובו, פטור ממס שבח. הגדרת "קרוב" לעניין מס השבח כוללת: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו. הצדדים יכולים להתנות העברה זו בתנאים שמשרתים את הצרכים של הצדדים כגון: העברה עם תנאי לא לבצע עסקאות בדירה למשך תקופה מסוימת. כמובן שאפשר גם להעביר את הדירה ללא כל הגבלה, ואף שההעברה תהא בלתי חוזרת. 

העברת דירה ללא תמורה לקרוב משמשת כמקלט מס נפוץ. על מנת למנוע מצבים בהם אנשים מוכרים דירות שהתקבלו במתנה בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון שיש בהן כדי למנוע עסקאות מכר לזכויות במקרקעין שהתקבלה במתנה מקרוב, זאת לתקופה הנגזרת מסוג השימוש בדירה. כך שמכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה, כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים כמפורט להלן:
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים. כשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה. אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים. אם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.
מקבל ההעברה מחויב בתשלום 1/3 ממס הרכישה בו היה מחויב אילו רכש הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הדירה.
כל מה שנקבע לתקופות הצינון תקף במידה והדירה הינה דירת מגורים או כזו שמיועדת להיות דירת מגורים. הגדרת "מיועדת להיות דירת מגורים" חייבת לעמוד בשני היבטים, משפטי –לפי חוק תכנון ובניה, והיבט טכני – מצבה של הדירה. הפטור שניתן מכוח ס'49ו לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס לדירות מגורים ותו לא.

מה הדין במקרה של דירה שהתקבלת במתנה  והיא מושכרת תחת שכירות עסקית?
לעניין מס הכנסה - במידה ולא מדובר בדירת מגורים או כזו שאיננה מיועדת למגורים, ישנן השלכות משפטיות בתחום המיסוי על מקבל המתנה שיהיה חייב לדווח על השכירות שהוא מקבל. הכנסה זו איננה מיגיעה אישית ונופלת במדרגות המס השולי המתחיל מ 30% לפי ס' 121 לפקודת מס הכנסה*.   וזאת ללא קשר להיקף ההכנסות שיש לאותו מקבל.
לעניין מס ערך מוסף – חוק מס ערך מוסף מכליל בתוך הגדרת "עסקת אקראי" גם שכירות לעוסק או נקרא לזה שכירות עסקית. במכירה או בהשכרה שכזו, לא בוחן החוק האם נלווים לה סממנים מסחריים כאלה או אחרים, אלא מתמקד בבחינת זהות הרוכש/שוכר. במידה והדירה מושכרת לידי עוסק או מלכ"ר או מוסד כספי, וזאת בידי אדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין אזי תיחשב השכרה זו ל"עסקת אקראי". עסקה כזו מקימה חבות במע"מ, לפי תקנה 6ב לתקנות מע"מ, במצב בו המשכיר הינו אדם פרטי אז יהא חייב השוכר ולא המשכיר, בהוצאת חשבונית עצמית ותשלום המס על פיה.

*מקור ההכנסה – ס'2(6) לפקודת מס הכנסה, הכנסה פירותית פסיבית שחלות בגינה מדרגות המס  שאינן מיגיעה אישית.
נכון לשנת 2013 שיעור המס יעלה ל31%.