מאת:


העברת זכויות במקרקעין נעשית בדרך כלל עבור תמורה כספית, אבל יש מקרים שבהם נקטו צדדים בצעד משפטי של העברת זכויות בקרקע ללא לתמורה לצד אחר. הסיבה לפעולה זו עשויה להיות נעוצה בעובדות שונות, בין השאר קרובים המעונינים להימנע מסכסוכי ירושות, ליהנות מהטבות מס שמציעים חוקי המס השונים עוד.

על פי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963, בעל זכויות במקרקעין המעביר הדירה שברשותו ללא תמורה לקרובו, פטור ממס שבח. הגדרת "קרוב" לעניין מס השבח כוללת: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו. הצדדים יכולים להתנות העברה זו בתנאים שמשרתים את הצרכים של הצדדים כגון: העברה עם תנאי לא לבצע עסקאות בדירה למשך תקופה מסוימת. כמובן שאפשר גם להעביר את הדירה ללא כל הגבלה, ואף שההעברה תהא בלתי חוזרת. 

העברת דירה ללא תמורה לקרוב משמשת כמקלט מס נפוץ. על מנת למנוע מצבים בהם אנשים מוכרים דירות שהתקבלו במתנה בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון שיש בהן כדי למנוע עסקאות מכר לזכויות במקרקעין שהתקבלה במתנה מקרוב, זאת לתקופה הנגזרת מסוג השימוש בדירה. כך שמכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה, כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים כמפורט להלן:
אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים. כשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה. אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים. אם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.
מקבל ההעברה מחויב בתשלום 1/3 ממס הרכישה בו היה מחויב אילו רכש הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הדירה.
כל מה שנקבע לתקופות הצינון תקף במידה והדירה הינה דירת מגורים או כזו שמיועדת להיות דירת מגורים. הגדרת "מיועדת להיות דירת מגורים" חייבת לעמוד בשני היבטים, משפטי –לפי חוק תכנון ובניה, והיבט טכני – מצבה של הדירה. הפטור שניתן מכוח ס'49ו לחוק מיסוי מקרקעין מתייחס לדירות מגורים ותו לא.

מה הדין במקרה של דירה שהתקבלת במתנה  והיא מושכרת תחת שכירות עסקית?
לעניין מס הכנסה - במידה ולא מדובר בדירת מגורים או כזו שאיננה מיועדת למגורים, ישנן השלכות משפטיות בתחום המיסוי על מקבל המתנה שיהיה חייב לדווח על השכירות שהוא מקבל. הכנסה זו איננה מיגיעה אישית ונופלת במדרגות המס השולי המתחיל מ 30% לפי ס' 121 לפקודת מס הכנסה*.   וזאת ללא קשר להיקף ההכנסות שיש לאותו מקבל.
לעניין מס ערך מוסף – חוק מס ערך מוסף מכליל בתוך הגדרת "עסקת אקראי" גם שכירות לעוסק או נקרא לזה שכירות עסקית. במכירה או בהשכרה שכזו, לא בוחן החוק האם נלווים לה סממנים מסחריים כאלה או אחרים, אלא מתמקד בבחינת זהות הרוכש/שוכר. במידה והדירה מושכרת לידי עוסק או מלכ"ר או מוסד כספי, וזאת בידי אדם פרטי שאין עיסוקו במכירת מקרקעין אזי תיחשב השכרה זו ל"עסקת אקראי". עסקה כזו מקימה חבות במע"מ, לפי תקנה 6ב לתקנות מע"מ, במצב בו המשכיר הינו אדם פרטי אז יהא חייב השוכר ולא המשכיר, בהוצאת חשבונית עצמית ותשלום המס על פיה.

*מקור ההכנסה – ס'2(6) לפקודת מס הכנסה, הכנסה פירותית פסיבית שחלות בגינה מדרגות המס  שאינן מיגיעה אישית.
נכון לשנת 2013 שיעור המס יעלה ל31%.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.