מאת:

סיחור אופציה תוך התחייבות הרוכש לממש את האופציה אינה פוגעת בסיווגה כ-"אופציה ייחודית במקרקעין"

ביום 26/8/2020 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון, ב-6 ערעורים מאוחדים שהוגשו על ידי מנהלי מיסוי מקרקעין בחדרה ובתל אביב על החלטות של ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שקבעו כי עסקאות סיחור של אופציה בהן גלומה התחייבות מקבלי האופציה לממש את האופציה, אינן פוגעות בזכות ליהנות מ-"הסדר הפטור" החל על אופציה ייחודית במקרקעין [ע"א  2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה ואח' נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואח'].
 
מתן אופציה לעסקה במקרקעין מהווה במקרה הרגיל "מכירה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ולפיכך מקימה חבות בתשלום מס שבח ומס רכישה. חריג לכלל קבוע בסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין ולפיו אופציה העומדת בשבעה תנאים שקבועים בסעיף ("אופציה ייחודית במקרקעין") לא תיחשב ל-"מכירה" ומכירה שאינה מימוש של אופציה ייחודית במקרקעין תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה, ותהיה חייבת במס רווחי הון ("הסדר הפטור"). כל אחד מהמשיבים בערעורים הנו יזם שניתנה לו על ידי בעלי מקרקעין אופציה לרכישת המקרקעין. בעת מתן האופציה, עמד היזם בכל הדרישות להגדרת אופציה ייחודית במקרקעין. על פי תנאי האופציה, היזם רשאי היה למכור את האופציה, במלואה או בחלקה, לרוכשים שונים, ובלבד שהאופציה תמומש במלואה, דהיינו שהמקרקעין ירכשו בכללותם ("סיחור האופציה"). היזם סיחר את האופציה ליחידי קבוצת רכישה, כאשר במסגרת סיחור האופציה התחייב כל אחד מהרוכשים לממש האופציה שנמכרה לו, באופן שיבטיח כי אופציית הרכישה תמומש בכללותה. עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין הנה שלאור התחייבות הרוכשים לממש את האופציה, אין להתייחס אל העסקה בכללותה כמכירה של אופציה ייחודית במקרקעין, שכן מבחינת הרוכשים לא קיים עוד יסוד הבחירה המאפיין מצב של רכישת אופציה. לפיכך, סירבו מנהלי מיסוי מקרקעין להכיר בתחולת הסדר הפטור, עניין שמשמעותו המעשית הוא כפל חיוב במס רכישה - הן בגין אופציית הרכישה והן בגין רכישת המקרקעין. ועדות הערר דחו את עמדת מנהלי מיסוי מקרקעין, וקבעו כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות ליהנות מהסדר הפטור. משכך, החיוב במס רכישה חל רק פעם אחת, בעת רכישת המקרקעין על ידי הרוכשים מבעלי המקרקעין.
 
החלטת ביהמ"ש העליון
בית המשפט העליון קבע כי יש לאמץ את עמדות ועדות הערר ולדחות את הערעורים. בית המשפט קבע כי עסקאות הסיחור אינן פוגעות בזכות להחלת הסדר הפטור על פי סעיף 49י לחוק וכי אופיין של עסקאות סיחור אלו אינן מקיימות את יסודותיה של עסקה למכירת מקרקעין. בית המשפט מתייחס בהחלטתו לעניין חופש ההחלטה למכירה של האופציה לרוכש או מספר רוכשים וכן לסוגיית כפל חיוב במס. לעמדת בית המשפט, יש לראות את היזמים כנותני שירות לבעלי הקרקעות על ידי כך שהם פועלים להגדלת התרומה שתתקבל על המקרקעין. על כן, בית המשפט קובע כי אין פגיעה מהותית ביסוד הבחירה וכי השירות הניתן על ידי היזמים דומה במהותו להשבחת מקרקעין ויש לדחות את הטענה לפיה יש להטיל חיוב כפול בתשלום מס רכישה. לפיכך, קובע בית המשפט כי היזמים עמדו בכל שבעת התנאים שבסעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין ועל כן יש  להחיל את הסדר הפטור, שהנו כלי חדשני ויעיל להקלה ועידוד הקמת מיזמי נדל"ן ופיתוח. עם זאת חשוב לציין, כי בית המשפט מסייג במעט את החלטתו וקובע כי היא תחול רק כאשר מידת מעורבותם של היזמים הנה כמתואר לעיל, וכי יש לבחון כל מקרה לגופו.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.66 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

תיקון תקנות מס רכוש - אפריל 2024

מאת: אלי דורון, עו"ד

ב-9.4.24 פורסמו תיקונים לתקנות מס רכוש תקנות מס רכוש וקרן פיצויים. כל הפרטים במאמר>>

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פיצוי ממס רכוש בגין מיזמים שלא יצאו אל הפועל עקב המלחמה

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם הנזקים העקיפים שנגרמו לבעל עסק כתוצאה מביטול, דחייה, או סיכול של מיזם אשר לא יצא לפועל כתוצאה מהמלחמה, הינו נזק בר פיצוי במסלול האדום?

18/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מסלול אדום לבוקרים, בעלי עדרי בקר בקו העימות

מאת: אלי דורון, עו"ד

את התביעות במסלול האדום יש לקדם ללא דיחוי, מועד הגשת התביעות נגזר משורה של פרמטרים, אם כי אין בנמצא צורך ב"הפסקת פעילות" שכן התקנות אינן דורשות הפסקת פעילות בענף החקלאות.

10/4/2024
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.