מעמד בעלי הערות אזהרה בנכס מקרקעין

מאת: ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון)

15/5/2012

באחרונה התקבלה החלטה מעניינת בבית המשפט המחוזי בנצרת (מפי כב' השופט עאטף עיילבוני) אשר דן בשאלה האם מעמדם של בעלי הערות אזהרה במקרקעין של חברה הנמצאת בפירוק ומכרה נכס לאותם בעלי הערות, גובר על מעמדם של נושים מובטחים של החברה שהמקרקעין נמצא בבעלותה. ההחלטה מלמדת כי לא תמיד רישום הערת אזהרה מקנה בוודאות עדיפות לרוכשי המקרקעין שלטובתם נרשמה ההערה.

במסגרת תיק פירוק של חברה שנקלעה לקשיים, הוגשה בקשה בהסכמת המפרק לאישור הסכם פשרה, שנחתם בין הנושים המובטחים של החברה לבינה ביחס לנכס מקרקעין מסוים. בתגובה לבקשה הביעו 7 משיבים, בעלי הערות אזהרה בנכס המקרקעין, התנגדות להסכם הפשרה. טענותיהם של בעלי הערות האזהרה היו מגוונות כאשר חלקם טענו כי מאחר ונרשמו לטובתם הערות האזהרה על הנכס לפני רישום השעבוד לטובת הנושים המובטחים, הרי שזכויותיהם בנכס גוברות על זכויות הנושים המובטחים. הנושים המובטחים טענו כי יש לאשר את הסכם הפשרה מאחר והם בעלי האינטרס העיקרי במימוש הנכס, שכן התמורה ממכירתו אמורה לשמש להחזר החוב המובטח המגיע להם.

כמו כן נטען על ידי הנושים המובטחים כי יש לדחות על הסף את טענות בעלי הערות האזהרה בנכס משום שהם השתהו שנים רבות ולא נקטו בפעולת לבירור זכויותיהם ולתקיפת המשכון שנרשם לטובת הנושים המובטחים. השופט עאטף עיילבוני דן בטענות השונות של כל אחד מהמשיבים וקבע כי הסקת מסקנות לגבי הזכויות המשפטיות של חלקם אל מול זכויות הנושים המובטחים רק על בסיס נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), וללא בחינה מעמיקה של השתלשלות הדברים לעומקה הינה בבחינת ראייה צרה ומוגבלת, החוטאת לאמת. בנוסף, נקבע, כי על פני הדברים נראה שטענת הנושים המובטחים כי פעלו למימוש הנכס בתום לב ומבלי שידעו או היו יכולים לדעת על זכויות חלק מהמשיבים, היתה באותו מקרה, טענה נכונה. בהחלטתו, קבע השופט עיילבוני כי זכויות הנושים המובטחים גוברות, באותו מקרה, על זכויותיהם של המשיבים, בעלי הערות האזהרה, ועל כן יש לאשר את הסכם הפשרה שנחתם וקיבל את אישורו של מפרק החברה.

ההחלטה המשפטית חשובה זו צריכה לשמש תמרור אזהרה לאלו אשר סבורים כי במידה שנרשמה לטובתם הערת אזהרה בנכס כלשהו בלשכת המקרקעין, הרי שזכויותיהם בו מובטחות "לנצח" גם מבלי שיסדירו את השלמת הרישום. מתברר כי השתהות ממשית בהשלמת הרישום עשויה, בנסיבות מסוימות בהן החברה מוכרת הנכס, נקלעת להליכי חדלות פירעון, להתברר כמצב המקנה עדיפות לנושים מובטחים של החברה המתפרקת. זאת גם אם רישום הערות האזהרה נעשה לפני רישום השעבודים לטובת הנושים המובטחים. ודאי שזה המצב במידה שרישום הערות האזהרה נעשה לאחר שנרשם על הנכס שעבוד לטובת נושה מובטח של החברה המוכרת. על מנת לא להיות מופתעים, יש לבדוק בטרם רישום הערת האזהרה מי הם בעלי הזכויות השונים בנכס ולמי יש קדימות וכן להקפיד שלא להסתפק ברישום הערת אזהרה כאמור, אלא לדאוג – עם השלמת תשלום התמורה החוזית – להשלים את העסקה ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.