מאת:


עשרת הדברות לבעל נכס שדייר מסרב לפנותו

לא פעם אנחנו נתקלים בתלונות של בעלי דירות על כך שדיירים מסרבים לפנות את הנכס המושכר על ידם,
אם בגמר השכירות ואם במהלך השכירות אחרי שלא עומדים בתשלומי השכירות.​

 

לרוב, לאחר פניות שבות ונשנות לשוכרים לפנות את הנכס, הם נאלצים לוותר על חלק מדמי השכירות, או לאפשר להם לגור בדירתם במשך מספר חודשים ללא תשלום, עד שהדיירים מתפנים מרצון. רוב הסכסוכים הקיימים הינם כאשר אין לשוכר "סיבה אמיתית" לאי רצונו לעזוב את המושכר לבד מאי כיבוד ההסכם, התנהגות בריונית, ואולי המחשבה הפשוטה שבעל הנכס הינו איש אמיד והוא יוכל לעמוד באי התשלום למשך תקופת זמן. מבחינה חוקית ועל פי הוראות סדר הדין האזרחי (פרק ט"ז4)  יש לבעל הדירה אפשרות להגיש  "תביעה לפינוי מושכר" בצורה מהירה, כאשר פינוי המושכר הינו הסעד היחיד שיוכל בעל הדירה לממש.

 

בית המשפטי אמור לדון תוך חודשיים לכל היותר בתביעה והיא אמורה להיות נדונה במלואה בדומה להליך המרצה,לרוב פס"ד יינתן במועד הדיון הראשון, או לכל היותר ארבעה ימים לאחר מכן. כמובן שלאחר מתן פסק הדין, במידה ויש לבעל הדירה תביעות כספיות כנגד השוכר, הרי שיוכל לתבוע אותן בבית המשפט המתאים בהליך משפטי מסודר, בהתאם לגובה התביעה, בכפוף לנזקים אותם יש בידי המשכיר להוכיחם. כצעד משלים לתביעה לפינוי מושכר בהליך המקוצר, יזמה רשות האכיפה והגבייה תיקון לחוק הוצאה לפועל שמטרתו פישוט הליכים וקיצור מועדים. על פי התיקון, משכירים שייפנו עם פסק הדין להוצאה לפועל, יוכלו לפנות שוכרים בהליך מקוצר של 35 ימים מיום פתיחת התיק בהוצאה לפועל, במקום 71 ימים שהיו נהוגים עד לתיקון.

 

מהן הן אם כן, עשרת הדברות כדי לפנות את הדייר הסורר?

1. טרום חוזי: ערוך הסכם שכירות מסודר באמצעות עורך דין המתמחה בדיני חוזים ושכירות, מה שיבטיח כיסוי מלא למקרים של הפרות שיבצע השוכר.
ודא כי שני ערבים טובים מטעמו של השוכר, בעלי יכולת פירעון מוכחת יחתמו על ההסכם.
2. מכתב: כתוב לדייר מכתב והודע לו כי תקופת השכירות הסתיימה, וכי בהתאם להסכם היה עליו לפנות את המושכר עד לתאריך X.
(הודע לו מה הסיבה לפינוי: תום חוזה, מטרד לשכנים וכו').
3. בירור: במידה והשוכר מתעלם ולא מפנה(ובמיוחד עם מדובר בשוכר ותיק), ברר  אם יש סיבה מיוחדת לסירובו לפנות/לשלם במלואו את שכר הדירה, אולי הדייר שילם עבור תיקונים, אולי הוא כועס כי כל הבקשות לתחזוקת המושכר לא מולאו על ידך(למרות שהיית חייב). אולי הוא חווה מחסור מזומנים זמנית. אם זה המקרה, זה יכול להיות יעיל יותר עבורך לערוך הסכם חדש אשר יגבש הסכמות חדשות ביניכם, מאשר  להתחיל בהליך  פינויו.
4. פניה למשטרה: בתלונה של הסגת גבול, לרוב פניה כזאת לא תועיל, המשטרה תסגור את התיק מחוסר עניין לציבור ותפנה אותך לפתוח תיק בבימ"ש אזרחי כנגד השוכר.
5. פשרה:  הצע לדייר פשרה שבה ישלם את חובו ויפנה את הדירה בתאריך שמקובל על שניכם .
6. התראה: באם לא מדובר באחד המקרים שבסעיף (3) לעיל, כשלא הועילו פניותיך, המצא למשכיר ולערבים להסכם השכירות מכתב רשום על ידיך ו/או על ידי עו"ד (עליית מדרגה) ובו התראה שאם תוך מס' ימים לא יפנה את הדירה, הרי שתפנה לערכאות משפטיות, ותנקוט בכל צעד חוקי על מנת לממש את הערבות שניתנה לך, ישנם הרבה שוכרים שבעקבות לחץ של הערבים יעדיפו להימנע מהליכים משפטיים והליכי הוצאה לפועל.
7. אל תבצע בשום מקרה דין עצמי: (בתי המשפט רואים באור שלילי עשיית דין עצמי)
7.1 הפסקת מקורות אספקת החשמל, גז ומים לדירה בתקווה שהדייר יפנה אותה.
7.2 פינוי מיטלטליו של השוכר ואחסנתם/השלכתם.
7.3 החלפת המנעול בכניסה לנכס.
7.4 ניסיון לפנותו באלימות.
ביצוע פעולות אלה יהפוך אותך לפורע חוק, כיוון שאינן חוקיות(אף אם עשיית דין עצמי מופיע כחלק מאפשרויות הפינוי בהסכם השכירות) והן יכולות להביא לכך שדווקא אתה הוא זה שתיתבע ע"י השוכר ותיאלץ לשלם לו סכומים נכבדים על נזקים שגרמת (פסק דין גודניאן נ' דדוש) .
8. אל תחשוש מפנייה להליך משפטי
9. הגש תביעה: הגש תביעה לפינוי מושכר  בהליך המקוצר בהתאם להוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, צרף אליה את מכתב ההתראה ששלחת, ביהמ"ש בדרך כלל יטה להעניק את סעד הפינוי למשכיר שניסה בכל הפעולות החוקיות לפנות את הדייר הסורר.
10. פניה להוצל"פ: על פי התיקון לחוק ההוצאה לפועל, בחלוף 15 ימים ממתן פסק הדין תוכל לפנות להוצל"פ ולקבל את פינוי הדייר תוך 20 ימים נוספים, כלומר: סך הכול 35 ימים.

משרדנו מתמחה בכל הקשור לעריכת הסכמי שכירות, פינוי שוכרים, תביעה וייצוג בבתי משפט ובהליכי הוצאה לפועל.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.2 ע"י 5 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.