עוד על משמעותה של עסקת הקומבינציה

עסקת הקומבינציה הינה עסקת חליפין בתחום הנדל"ן המגלמת בתוכה יתרונות כלכליים של מימון ומיסוי לשני הצדדים (ליזם, חברות הבנייה ו/או הקבלנים ולבעלי הקרקעות) לצד סיכון עסקי לא קטן(כגון קריסת החברה הקבלנית, סכסוך עם הקבלן ועוד).

עסקת קומבינציה הינה עסקת מכר, מקרקעין לכל  דבר.  שבה הקרקע נמכרת תמורת דירות או יחידות אחרות כמו משרדים, חנויות וכדו',  בבניין שיבנה הרוכש (קבלן בדרך כלל) על אותה הקרקע. 

עסקות הקומבינציה מאופיינות במספר סוגים בהם  תמורות, מכר מלא, מכר חלקי וכו', אך עקב השלכות המס השונות עסקת "המכר  החלקי" הפכה לעסקה השכיחה ביותר. 

עסקת קומבינציה מסוג "מכר חלקי", עסקה  שבה מתקשר בעל הקרקע עם קבלן, לפיה הוא מוכר לקבלן חלק מזכויותיו בקרקע, תמורת דירות או יחידות אחרות כמו משרדים, חנויות וכדו', בבניין שיבנה הקבלן על אותה הקרקע בו מתחלקות הדירות/החנויות בין בעל הקרקע לקבלן, בהתאם  ליחס המשקף את ערך הקרקע. במהלך הבנייה ולאחריה נמכרות דירות הקבלן ע"י הקבלן.

במכר חלקי המכירה תחויב במס רכישה (הקבלן) ובמס מכירה פעם אחת. בעל הקרקע חייב בתשלום מס השבח בגין החלק שנמכר לקבלן , התמורה הינה שווי הבנייה על אותו חלק בקרקע שלא נמכר לקבלן, תמורה זאת אינה כוללת את רכיב הקרקע של הדירות השייכות למוכר.

"בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מן הקרקע, ואילו הקבלן מתחייב  בתמורה לבנות את הדירות שהמוכר זכאי להן על חלק מהקרקע שנותר בידיו. כך למשל, אם לפי תנאי ההסכם, בעל הקרקע מוכר שני שלישים מן הקרקע תמורת שליש מדירות הבניין שיבנה הקונה על הקרקע, אשר שטחן הכולל שווה לשליש השטח הבנוי בבניין, אזי המכירה מתייחסת לשני שלישים של המגרש תמורת הזמנה לבנייתן של שליש מדירות הבניין, שייחוסו לשליש המגרש שנותר בבעלות המוכר." (מיסוי מקרקעין, יצחק הדרי 2000). 

במכירת הדירות בעתיד, שווי הרכישה שלהן יתבצע ע"י בדיקת שווי החלק הבנוי אשר מקבל בעל הקרקע יחסית לכלל השווי של הפרויקט ( שהרי לדירות זהות בגודלן יכול להיות שווי שונה עקב מיקום שונה בבניין, הנוף הנשקף וכו').  הוצאות הבנייה, שהן ההשבחה שנעשתה בעקבות עסקת הקומבינציה עם הקבלן מוכרת כניכוי המפחית השבח העתידי במכירת אותן יחידות. יום הרכישה של הדירות שימכרו הבעלים בעתיד הוא יום הרכישה המקורי ("ההיסטורי") של המגרש כולו.

למודל ההתקשרות של עסקת הקומבינציה יתרונות מיסוי של דחיית תשלום המס והפחתת מס השבח החל על העסקה באמצעות פנייה במסגרת סעיף 91א' לחוק מיסוי מקרקעין. החיסרון בעסקה הינו בתקופת אי הוודאות השוררת במהלך הבנייה (סכסוך עם קבלן, קריסת החברה הקבלנית וכו'), שיעבוד הקרקע לקבלת מימון והן השימוש לצורך הקמת יחידות הדיור  ושיווקן.

במטרה לתמרץ בעלי קרקעות שיש להן אישורי בנייה לבניית דירות, למכור קרקעות לבנייה מהירה תוך קבלת הטבת מס משמעותית, הוארכה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 6/2011 בנושא "הגדלת ההיצע של דירות מגורים", שעניינה קביעת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקעות זמינות לבנייה  עד ליום 31.12.2012.

ההקלה ניתנת בתנאי  שעל המקרקעין הנמכר  מותר לבנות 8 דירות מגורים לפחות (הכוונה לסך הדירות שיוותר בידי הקבלן בלבד ולא לסך הדירות במלוא הפרויקט), ושבתוך 36 חודשים ממועד המכירה ייבנו 8 דירות, או לפחות 80% מהדירות למגורים לפי התב"ע, לפי הגבוה מביניהם.
עסקת קומבינציה הינה  ארוכת טווח (לעומת עסקת מזומן), קושרת את הצדדים ביחסי שיתוף במשך תקופת הבנייה ולאחריה. מורכבות העסקה, החל מהחלוקה בין בעל הקרקע לבין הקבלן מהווה נושא למשא ומתן ביניהם. מערכת של  "משולש יחסים" בין בעל הקרקע, הקבלן, ורוכשי הדירות: הפרת התחייבויות רישום עשויה לחשוף את הקבלן  לתביעות של רוכשי הדירות מבעלי הקרקע, בנוסף לתביעות של בעלי הקרקע עצמם.

מחד על הקבלן בעסקת קומבינציה מוטלת חובת זהירות כלפי הרוכשים מאת בעל הקרקע.
בפסק הדין 105/03 נקבע ע"י כב' השופט מגן אלטוביה: "על הקבלן לצפות כי על סמך התחייבותו להסדיר את רישום הזכויות, מתקשרים רוכשיו של בעל הקרקע בהסכמים לרכישת הדירות שיבנו. צפיות זו יוצרת חובת  זהירות מושגית, אשר עתידה להשתכלל במקרים שונים גם לכדי חובת זהירות קונקרטית."
ומאידך, בעל הקרקע חייב לפעול בתום לב באופן סביר למימוש התחייבויות הקבלן כלפיו ככל שהדבר נוגע לרוכשי הדירות,  "בעל מקרקעין אשר נכנס לעסקה משולבת כזו צופה התקשרויות עתידיות של הקבלן – שאתו התקשר בחוזה לגבי הדירות העתידות להיבנות (דירות הקבלן). תוצאה כגון זו שלפנינו היא בגדר הסיכונים, שאותם נוטל על עצמו בעל המקרקעין ..." (בית המשפט מפיו של כב' הנשיא שמגר).

לכל הצדדים המעורבים בעסקת הקומבינציה יש לדאוג להגנות ו/או בטוחות בהתאם הן במסגרת הליווי הפיננסי והן בבטוחות חיצוניות.
לאור זאת העסקה מחייבת יעוץ של אנשי מקצוע בתחום שילוו את הפרויקט, יעוץ משפטי, מיסוי, תכנון ובנייה, פיקוח וכו'.  על מנת להבטיח את זכויותיהם של הצדדים המעורבים (בעלי הקרקע, הקבלן, רוכשי הדירות/חנויות/משרדים).