מאת:


חוק מכר הבטחת השקעות

מהיכן הגיעה הערבות?

המושג ערבות חוק מכר הינו מושג מוכר וידוע בתחום הנדל"ן מזה זמן רב ואולם רק עם קריסת חברת "חפציבה" במהלך העשור הקודם הוא הגיע ללב השיח הציבורי. במסגרת הפרשה נברר כי חברת חפציבה לא מסרה את ערבויות חוק המכר לרכשי דירות ממנה על מנת להבטיח את זכויותיהם. בעקבות פרשה זו שונה חוק המכר (הבטחת השקעות של רכשי דירות) ונקבע, בין היתר, כי אי מסירת ערבויות חוק מכר לרכשי דירות כנדרש על פי החוק הינה עבירה פלילית החלה על החברה ואף על נושאי משרה בחברה.

 

מהי אותה ערבות חוק מכר?

ערבות חוק מכר היא הכלי המרכזי לשמירת זכויותיהם של הרוכשים. מדובר בערבות בנקאית אשר ניתנת מטעם הבנק של היזם/קבלן לרוכש הדירה, במה שאמור להוות מעין "ביטוח" לכסף שהרוכש משלם בגין הדירה אותה רכש. הערבות ניתנת על פי חוק המכר (הבטחת השקעות של רכשי דירות), וכל יזם מחויב למסור אותה לרוכש דירה, כתנאי לקבלת יותר מ–7% מהתמורה בגין הדירה. במסגרת התיקונים שהוכנסו בחוק בעקבות פרשת חפציבה הותקנו תקנות אשר קובעות את נוסח הערבות הבנקאית, דבר שמסייע לרוכשים להגן על כספם במקרה שבו לא יקבלו את הדירה בסופו של דבר.

 

חשוב להבין שבגין כל תשלום אשר משלם הרוכש ליזם מעבר לאותם 7% מהתמורה, היזם מחויב למסור ערבות חוק מכר בגובה אותו תשלום. את התשלומים משלמים באמצעות שוברים ייעודיים לפרויקט שמנפיק הבנק של היזם והם יופקדו בחשבון מיוחד לצורך הפרויקט הספציפי שבו נרכשה הדירה. החוק מחייב להצמיד את ערבות חוק המכר שניתנה, בהתאם לשיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה המכר לגבי תשלום המחיר בגין הדירה. אם לא נקבעה שיטת הצמדה בחוזה, מחויב המוכר להצמיד את הערבות או את הפוליסה למדד תשומות הבנייה. ערבות חוק המכר אמנם מספקת לרכשי הדירות הגנה טובה במקרה שהיזם פושט את הרגל או שהחברה נכנסת לפירוק, כך שכספם לא ירד לטמיון וכי בסופו של יום הם יקבלו את דירתם החדשה או התשלומים אשר שולמו בגינה, אך הערבות אינה מסייעת במקרים הנפוצים של עיכוב במסירת הדירה, הפרות נטענות של חוזה המכר וכיוצ"ב.

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.