מאת:


שלילת הטבת מס רכישה במקרה של רכישת חלק בלתי יחסי בבניין מגורים

לאחרונה ניתנה החלטה ב-ו"ע 45682-01-17 באור נ' מדינת ישראל ("הערר") אשר דחתה בקשתו של עורר אשר רכש חלקים בלתי מסוימים בבניין דירות וביקש לקבל הטבה במס רכישה בטענה שמדובר ב-"דירת מגורים יחידה".

 

רקע עובדתי

העורר רכש 1/4 מהזכויות בבניין מגורים ובו 11 דירות בתל אביב, ולאחר מספר חודשים רכש 1/4 נוסף באותו בניין. בגין העסקאות שילם העורר מס רכישה בשיעורי מס החלים על רכישת בניין, בהתאם לדיווחיו. לשיטת העורר, רכישה של 1/4 מהזכויות בבניין כאמור כמוה כרכישת רבע מהזכויות בכל אחת מהדירות בבניין. רשויות מיסוי מקרקעין הוציאו תיקון לשומות המס ודרשו מהעורר לשלם מס רכישה בשיעורי מס החלים בגין רכישת דירות מגורים, ולא בגין רכישת בניין. העורר הגיש השגה על החלטה זו ולאחר דיון הוחלט לאפשר לעורר שיעורי מס רכישה מופחתים ל-"דירת מגורים יחידה" עבור 4 רבעי דירות שרכש, בעוד על היתר יחולו שיעורי מס רכישה רגילים. על החלטה זו הוגש הערר.

 

טענות הצדדים

העורר טען כי המחוקק קבע בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 ("התקנות") כי במקרים בהם יותר מדירה אחת משמשת למגורים ביחידת קרקע, כל הדירות ייראו כדירה אחת. מלבד זאת, נטען כי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1961 ("החוק") קובע כי רוכש דירה שאין בבעלותו יותר מ-1/3 בדירה נוספת זכאי להיחשב כבעל "דירת מגורים יחידה". בהתבסס על הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המיסים, ציין העורר כי אין בדין הוראה לפיה יש לבחון במצטבר את נכסיו של נישום כדי לקבוע זכאותו לשיעורי מס עבור "דירת מגורים יחידה". טענה נוספת הייתה כי המשיב סמך את החלטתו בהשגה על פסיקות בית המשפט הנוגעות למס שבח ולא למס רכישה. לחלופין טען העורר, כי היה על המשיב לאפשר לעורר לבחור עבור אילו דירות יחולו שיעורי מס מופחתים.

רשויות המס ("המשיב") טענו כי בהסתמך על לשון החוק ועל תכליתו יש לבחון את מהות העסקה על מנת לקבוע האם להחיל שיעור מס כ"דירת מגורים יחידה". המשיב טען כי עצם רכישת חלקי דירות ברכישה הראשונה עולה לכדי רכישה של יותר מדירה אחת וכי בפועל נרכשו בעסקה הראשונה 2.75 דירות (המהוות 1/4 מהנכס), ולפיכך העורר זכאי לשיעורי מס מופחתים רק עבור דירה אחת (ארבעה רבעי דירות). תכלית הוראת החוק המעניקה את הטבת המס עבור דירת מגורים יחידה הינה מתן הטבה סוציאלית לבעלי דירה יחידה. עוד נטען כי קבלת גישתו של העורר תביא למצב אבסורדי בו רכישת חלק בלתי מסוים מבניין דירות אשר טרם חולק לתתי חלקות, על אף שהחלק הנרכש עולה לכדי דירה שלמה, תאפשר לרוכשים זכאות לשיעורי מס מופחתים בטענה כי לא רשומה בבעלותם דירה. במקביל נטען כי העורר הינו יזם הרוכש נכסים להשקעה והרכישה אינה לשימושו הפרטי. כחיזוק לכך, נטען כי לאור הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המיסים, ניתן ללמוד כי כאשר מדובר בחלקי דירות באותו בניין מגורים - זכאות להקלות מס תיבחן בהתאם לסך החלקים שנרכשו, כיוון שכאשר מדובר בחלקי דירות באותו בניין, ניתן לבצע בהן איחוד וחלוקה.

 

הכרעת ועדת הערר

ההכרעה התייחסה ל-"דירת מגורים יחידה" המזכה בהטבות, הן במס שבח והן מס רכישה, וציינה כי תכלית הטבות אלה הינה סוציאלית - לסייע לרוכשי דירות למגוריהם האישיים.
עם זאת, המחוקק מכיר בכך שבמקרים מסוימים אדם מקבל חלק מדירה כירושה/מתנה ולכן נקבע כי בעלות על 1/3 מדירה נוספת אינה שוללת זכאות להטבת המס ל-"דירת מגורים יחידה".

בחינת עיקרון מיסוי העסקה לפי מהותה הכלכלית מצביעה כי העורר רכש רעיונית 2.75 דירות בבניין, כיוון שניתן יהיה לחלק את הבניין כך שיחזיק בדירות שלמות. עמדת העורר עלולה להביא לאבסורד בו דירות הנרכשות בבנייני מגורים אשר טרם נרשמו כבתים משותפים (בהם הבעלות רשומה על חלק בלתי מסוים ולא על דירה ספציפית) – לא ייחשבו כדירות מגורים לצורך רכישתן, טענה שנתקבלה בבית המשפט בעבר. הוחלט לקבל באופן חלקי את הערר באופן שיתאפשר לעורר לבחור עבור איזה דירות יחולו שיעורי מס רכישה מופחתים, ובמקביל לדחות את יתר טענותיו.

 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4.33 ע"י 3 גולשים

עשוי לעניין אתכם

הוצאות פיתוח מגרש אינן מהוות חלק ממחיר המקרקעין לצורך חישוב מס רכישה

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

בית המשפט העליון דן בשני ערעורים שבמרכזם השאלה האם בעת רכישת מקרקעין שלא עברו פיתוח, תוך התחייבות לשאת בהוצאת הפיתוח של המגרש, יש לראות בסכום שאותו מתחייב לשלם הרוכש עבור פיתוח המגרש כחלק ממחיר המקרקעין המחויב במס רכישה או שמא יש לראות את ההתחייבות לשאת בהוצאות הפיתוח כהתחייבות נפרדת מההתחייבות לרכישת המקרקעין שאין לשלם עליה מס רכישה.

חברה קבלנית או איגוד מקרקעין ?

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

ביהמ"ש קבע, כי חברה שחתמה על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38, אך בפועל לא פעלה באופן שוטף ורציף לביצוע הפרויקט, כך שבפועל כל מה שהיה בידי החברה הוא בגדר זכות במקרקעין, תסווג כאיגוד מקרקעין. כפועל יוצא מכך נקבע כי מכירת מניותיה של חברה כזאת - תהיה בגדר פעולה באיגוד מקרקעין ותחויב במס רכישה כדין.

העברת נכס מקרקעין לנאמנות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח), בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

החל בשלב בו נוצרת הנאמנות, ולאור השוני וחוסר הבהירות בין הוראות הדין לעמדת רשות המיסים בעניין, מתעוררות שאלות רבות אשר יש לתת עליהן את הדעת - לדוגמא, האם יצירת הנאמנות מהווה אירוע מס? בהנחה שכן, האם אירוע שכזה יהיה חייב במס או שמא פטור?

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.