מיסוי דמי שכירות מדירת מגורים

מאת: אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - עמית כהן, משפטן

1/1/2010

כידוע, פטור מתשלום מס הכנסה מוענק על דמי שכירות מהשכרת דירת מגורים עד לסך חודשי של כ-4,700 ₪. פטור זה נועד כדי לעודד בעלי דירות, הנמנעים מהשכרת דירות ריקות שבבעלותם, להשכיר את דירותיהם למגורים, על מנת להקל על מצוקת הדיור המתגברת יחד עם זאת, כאשר דמי שכר הדירה עולים על התקרה הפטורה, פוחת הסכום הפטור בהתאם לגובה שכר הדירה העולם על התקרה הפטורה. כך למשל, הכנסה מדמי שכירות בגובה 9,360 ₪ (דהיינו הכנסה הגבוהה פי שתיים בערך מן התקרה הפטורה) לא תהנה כלל מן הפטור דלעיל ותהא נתונה לשיעור מס מלא. כאשר דמי השכירות עולים על התקרה דלעיל, עומדים בפני הנישום שני מסלולי המס הרלוונטיים הבאים:

מסלול מס מופחת - בכל הקשור עם הכנסה הנובעת מדמי שכירות מדירת מגורים, יצר המחוקק, במסגרת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, חריג לתפיסה הכוללת, לפיה המס מוטל על ההכנסה החייבת, וקבע כי המס ישולם בשיעור מסוים מתוך ההכנסה הגולמית. במסגרת המסלול המופחת יהיה הנישום רשאי לשלם על כלל הכנסותיו משכר הדירה שיעור מס קבוע של 10% בלבד, וזאת במקום שיעורי המס הרגילים. חשוב להדגיש כי הנישום יוכל ליהנות ממסלול המס המופחת דלעיל רק ככל וישלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלו דמי השכירות (דהיינו עד ה-30 לינואר). חשוב לציין גם כי במסלול המס המופחת אין חיוב של דמי ביטוח לאומי. כמו כן נבקש להדגיש כי הואיל ו"מקור" ההכנסה הוא מדמי שכירות ואף על פי שלשון המחוקק נוקטת במונח מ"דירת מגורים", הרי שאין זה משנה אם ההכנסה הושגה מהשכרת דירה אחת או מהשכרת מספר דירות, תימוכין לכך נמצאים בחוק הפרשנות, מקום שנקבעה הוראה לעניין היחיד גם לעניין הרבים במשתמע, ומכאן שגם בהשכרה של מספר דירות למגורים, ובלבד שעמדו בכל תנאי הסעיף, תחול הוראת פקודת מס ההכנסה האמורה לעיל.

אף על פי כן, חשוב לנו להדגיש כי בחירה במסלול המס המופחת טומנת בחובה השלכות עתידיות לעניין תשלום מס השבח אשר ינבע ממכירת הדירות. לגבי חישוב מס השבח שיחול, הרי שבעת מכירת הנכס וחישוב מס השבח רשויות המס לוקחות בחשבון את הפחת שנוכה מהנכס (הגם שלא נוכה בפועל) ובהתאם לכך יחושב השבח, דהיינו רשויות המס יפחיתו את שיעור הפחת, שלכאורה היה מנוכה מהנכס, מסכום הרכישה המקורי וכך יגדילו את בסיס השבח (כפועל יוצא את סך החיוב במס שבח).

מסלול רגיל - במסלול זה ישלם הנישום מס בשיעור מלא על פי שיעורי המס החלים על יחיד (בהתאם לגובה הכנסותיו), כאשר שיעור המס מתחיל במדרגה של 30% (מכיוון שהכנסה זו אינה הכנסה מיגיעה אישית אין לה את מדרגות המס הנמוכות של 10%, 14%, 23%, יחד עם זאת אם בעל ההכנסה הינו בגיל 60 שנה ומעלה, אפילו שהכנסתו אינה מיגיעה אישית יהיה זכאי ליהנות ממדרגות המס המופחתות דלעיל). יודגש כי להבדיל ממסלול המס המופחת, המסלול הרגיל מאפשר לנכות מהכנסות שכר הדירה הוצאות כגון פחת, מימון והוצאות אחרות ששמשו בייצור הכנסות שכר הדירה. עוד נבהיר כי בשונה ממסלול המס המופחת, בחירה במסלול הרגיל מחייבת את הנישום בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

חשוב לציין כי על אף כל האמור לעיל, קיימת אפשרות נוספת להפחית את החיוב של מס הכנסה מדמי שכירות, כפי שעולה במסגרת סעיף 17(12) לפקודה, המתיר לנישום להפחית את דמי השכירות שהוא משלם מדמי השכירות שהוא מקבל, על אפשרות זו הוטלו התניות כאלו ואחרות ובין השאר, כי הניכוי יהיה רק לתקופה של 5 שנים, הניכוי יהיה רק ממעבר מדירת קבע לדירת עראי , המעבר הינו לרגל מקום עבודתו או עיסוקו של הנישום. נדגיש כי מטבע הדברים לא תוכל האפשרות דנן להתקיים ככל ובחר הנישום במסלול המס המופחת, שהרי בהגדרתו אינו מאפשר לנכות הוצאות.