חבות מס על רווחים מהשכרת דירות בישראל ובחו"ל

מאת: אלי דורון, עו"ד ; ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); טל חשוב משפטן

28/1/2018

במאמר זה נבחן את היבטי המיסוי שנובעים מהשכרת דירות מגורים בישראל ומעבר לים. ככלל בישראל ישנם שלושה מסלולי מיסוי בהם יכול לבחור משכיר הדירה - מסלול פטור ממס (מלא או חלקי), מסלול חיוב מס מופחת בשיעור של 10% ומסלול חיוב לפי מדרגות המס. בנוסף תושב ישראל אשר נובעים לו רווחים מדירות בחו"ל, יכול לבחור בשני מסלולי מיסוי עיקריים, מסלול חבות מס פרוגרסיבי ומסלול חבות מס של 15%.

חשוב לציין כי לכל מסלול נפקויות משלו והבחירה בכל מסלול כפופה לתנאים מסוימים כפי שנציג להלן, כמו כן הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכלל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה, בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד). כך יוצא כי המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או של 10% או של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור, יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

הכנסה משכר דירה בישראל

מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)

בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 (להלן: "חוק מס הכנסה פטור לדירת מגורים") נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל כגון: שימוש למגורים בלבד, הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום כאמור, הדירה מושכרת ליחיד.

חישוב הפטור - פטור מלא, אם סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,030 ₪  בשנת 2018 (להלן "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל, ראוי לציין כי תקרת הפטור בשנת 2017 עמדה על סכום של 5,010 ₪. פטור חלקי יחול כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,030 ₪) אולם אינו עולה על כפל  תקרה זו (10,060 ₪) יש לחשב את הפטור באופן הבא: מפחיתים את הסכום שהתקבל מסכום תקרת הפטור (להלן: "הסכום העודף") ולאחר מכן מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור וההפרש שנוצר יהיה הסכום הפטור. לבסוף מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית וההפרש שנוצר יחויב במס. 

המשכיר רשאי יהיה לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי, הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר (ללא עלות הקרקע). חשוב לציין כי על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" יהיה עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.

מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן: "הפקודה"), ניתן לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. מסלול זה יחול בתנאים הבאים - הדירה משמשת למגורים בישראל וההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה. מסלול זה אינו מזכה בניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, או פחת בשל הדירה ולא ניתן יהיה לקזז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה. יודגש כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר המועד לעיל יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס. ראוי לציין כי לא ניתן לדרוש פטור מכוח חוק מס הכנסה פטור לדירת מגורים וגם שיעור מופחת של 10% על הכנסת שכ"ד מאותה דירת מגורים.

חיוב במס לפי מדרגות המס

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. נזכיר כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.  בחירה במסלול זה תחייב בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

הכנסה משכר דירה בחו"ל

מסלול 15%

סעיף 122א' לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961 (להלן: "הפקודה"), מאפשר לנישום שבוחר בכך, להתחייב במס אחיד בשיעור של 15% מהכנסת שכירות שהופקה בגין השכרת דירת מגורים מחוץ לישראל. יחד עם זאת, בחירה במסלול זה אינה כוללת זיכוי על המס ששולם בחו"ל. כמו כן, הסעיף אוסר על ניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, למעט פחת.

מסלול פרוגרסיבי (חייב)

במסלול זה משולם מס בהתאם למדרגות המס בישראל על ההכנסה נטו, במסלול זה, החיוב במס מתחיל ממדרגת מס ראשונה של 31% ויכול להגיע למס של עד 50% בהתאם למס השולי (כולל מס יסף). במסלול זה ניתן להזדכות על המס ששולם בחו"ל ולקזז הוצאות ששימשו בייצור ההכנסה, כנהוג לגבי כל הכנסה עסקית אחרת - חיוב במס על הרווח. כלומר הכנסה שוטפת מדמי שכירות בקיזוז סה"כ ההוצאות ששימשו בייצור ההכנסה. 

חשוב להתייעץ...

למשרדנו, דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן ועמית גרוס, המורכב מעורכי דין ורואי חשבון מומחים בתחום הנדל"ן הישראלי והבינלאומי ניסיון רב בשנים בתכנוני מס בארץ ובחו"ל ונשמח להעניק לך שירות מקצועי, איכותי ומהיר בכל הנוגע למיסוי נדל"ן.