מאת: ; ;

פיצויים בגין אבדן דמי שכירות או ריטיינר - מסלול אדום

כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל, עסקים רבים ברחבי הארץ מושבתים בהיקף משתנה בשל סיבות שונות – פינוי יישובים, ירידה בביקוש, גיוס מילואים, התנדבות אזרחית וכיו"ב. אלא שהשבתת עסקים אלה לעיתים גוררת פגיעה גם בספקי השירותים עמם הם מתקשרים, ועולה השאלה – מה נדרש לעשות עסק שלקוחותיו שהם עסקים בעצמם, או משכירי דירות לאנשים פרטיים - שתשלומיהם הופסקו עקב הפסקת פעילות או פינוי מיישוב, והאם ראוי לפצותם ממס רכוש?
 
מסלול אדום - "על קצה המזלג"
ה"מסלול האדום" הוא מסלול פיצויים בגין נזקים לעסקים שנמצאים ביישוב ספר ואשר קבוע בחוק מס רכוש, בשים לב למטרת חוק זה - להעניק מענה משפטי והגנה כלכלית לכל אותם אזרחים אשר בחרו להקים את עסקם בקווי עימות ובסמוך לגבול.
תביעה לפיצוי לפי מסלול זה מזכה את הניזוק בפיצוי בגין כל הפסד ו/או מניעת רווח שנגרמו עקב המלחמה. תכלית הפיצוי שעמדה לנגד עיני המחוקק צופה פני עתיד, במובן, שעליה להעמיד את הניזוק באותו מקום בו היה נמצא אילולא הייתה פורצת מלחמה. כפי שיובהר בהמשך, תכלית זו עומדת בניגוד לדרישת מס רכוש, לפיה, יש להעניק פיצוי רק במקום בו לא ניתן "לפרוע" את הנזק ממקור אחר.
 
עמדת רשות המסים לעניין דמי שכירות
לאחרונה פורסמה עמדת רשות המסים לעניין פיצוי בגין אבדן דמי שכירות למשכיר ודיור חלופי לשוכרים בקשר לדירות מגורים ביישובים שפונו (7.1.2024), במסגרתה מפורטות הנסיבות לפיצוי משכירי דירות בגין אבדן הכנסות שכירות עקב פינוי יישובים.
בתמצית, עמדת רשות המסים לגבי פיצוי בגין אובדן דמי שכירות הנה בהתאם לנזק שנגרם לדירה, ובהתאם להיותה ביישוב ספר או לא.
נקבע כי דירה בשכירות שביישוב ספר שספגה נזק ישיר (פגיעה של חימוש אויב או אש כוחותינו) – בעליה זכאים לפיצוי הן בגין הנזק הישיר והן בגין אבדן דמי השכירות עד לשיקום הדירה.
עם זאת, נקבע שמשכיר דירת מגורים שפונתה לפי החלטת ממשלה מבלי שנגרם לדירה נזק ישיר – אבדן דמי השכירות אינו נזק בר פיצוי ממס רכוש. משמעות הדבר היא כי על המשכיר לתבוע את השוכר עבור דמי שכירות שאינם משולמים לו.
 
האמור מצטרף לעמדות המושמעות לאחרונה, לפיהן מס רכוש לא אמור לפצות ניזוקים, אשר זכאים לפיצוי מלקחותיהם בשל הפרות חוזה.
 
עמדת מס רכוש שגויה וחוטאת למציאות הכלכלית ולתכלית החוק
עמדת רשות המסים לגבי פיצוי משכירים כאמור, או לגבי אכיפת חוזים בנסיבות המלחמה כלפי עסקים או יחידים שנפגעה יכולתם לעמוד בתשלומים עקב המלחמה – הנה פירוש מצומצם וחסר של החוק ותכלית הפיצוי המוצע בו, ככזה שבא לפצות את הניזוק רק עבור כסף שהפסיד בפועל, ולא ככזה הנותן מענה גם לאבדן רווחים עתידיים כפי שצריך להיות.
אנו גורסים שתביעה אזרחית כנגד לקוח לפיצוי בגין הפרת חוזה תוביל ברוב מכריע של המקרים לסכסוך בין הצדדים ובהמשך לכך לסיום ההתקשרות ויחסיהם העסקיים. ולמעלה מכך, תביעה כנגד לקוח (עסק או אדם פרטי) בנסיבות של מלחמה, בהן סביר להניח שגם הלקוח נפגע כלכלית ובפועל לא יכל לקבל את השירות עבורו נדרש לשלם (או לעשות שימוש בדירה אותה הוא שוכר), הינה תביעה אשר יש בצידה גינוי מוסרי, אשר ירתיע לקוחות עתידיים מלהתקשר עסקית עם התובע בעתיד.
בכך – חוטאת רשות המסים למטרתה – להעמיד את הניזוק היכן שאמור היה להיות אלמלא המלחמה, ואף להיפך – מייצרת עבורו מצב גרוע עשרות מונים עבור עתיד עסקיו.
לדוגמא, אתרי פרסום המפרסמים צימרים, האם נכון עבור עסק פרסום לגבות תשלום מבעלי צימרים שפונו ואינם יכולים לעשות שימוש בנכסיהם וממילא אינם נדרשים בפרסום בתקופת המלחמה? מה באשר לחברת ניהול הנותנת שירות ללקוחות ועסקים בקווי העימות, האם ראוי כי חברה שכזו הזכאית מכוח חוזה לתשלום חודשי עבור שירותיה, תגבה תשלום עבור שירות שלא נתנה ללקוחותיה מאחר ופונו מבתיהם/עסקיהם? ובמשקל דומה, האם ראוי מבעלי דירות בקווי עימות לדרוש תשלום שכירות מהשוכרים אשר פונו מבתיהם?
בעניין זה נאמר כבר עתה – תשלום המדינה עבור מלון אינו מצדיק תביעה כנגד אותו דייר עבור דמי השכירות שלא שולמו. שכן, אותו הדייר עצר את חייו בגלל מצב שנכפה עליו, הוא פונה מביתו, הוא אינו עובד במקום העבודה שלו והוא מחוסר הכנסה כלשהי.
בעוד שלכאורה המדינה מממנת עבור אותו שוכר את עלויות המחייה החלופיות (ובכך אין הצדקה מדוע לא יעמוד בחובותיו כלפי משכיר דירתו), הרי שהתשלום לשוכר אינו "פוטר" את המדינה מחובותיה כלפי המשכיר, ואין הצדקה לייצר עבורו מצב שיכול לייצר עבור המשכיר תדמית שלילית ביותר שתפגע ביכולותיו להפיק הכנסה בעתיד, וזאת תוך "השלכת" עלויותיה של תביעה זו לפתח המשכיר – תביעה שמיועדת להעמיד אותו במקום בו היה אלמלא הייתה מלחמה.
ככל שתכלית הפיצוי היא להעמיד את הניזוק באותו מקום בו היה אילולא הייתה פורצת מלחמה, לא ייתכן כי מס רכוש ידרוש מניזוק לתבוע את לקוחותיו ולהעמיד בסיכון את עסקו, קהל לקוחותיו ואת שמו הטוב אשר הרוויח בעמל רב. הסדר פיצוי שכזה, אשר יעמיד את הניזוק בסיכון גבוה לאיבוד קהל לקוחותיו והמוניטין שצבר, הוא אינו הסדר אשר יעמיד את הניזוק במקום בו היה נמצא אילולא הייתה פורצת מלחמה אלא להיפך.
מלבד זאת, ניתן אף לראות את הדברים כ"הקטנת נזק". הגשת תביעה נגד שוכר/לקוח על ידי בעל דירה/עסק שנותן שירותים תביא לפגיעה במוניטין כאמור, כאשר פגיעה זו עשויה להיחשב בגדר "נזק עקיף" שכן מדובר באבדן רווח שנובע כתוצאה מהמלחמה. בנסיבות אלו, ייתכן בהחלט שאותו משכיר/בעל עסק יהיה מחויב שלא לתבוע את לקוחותיו/שוכריו מתוך חובתו להקטנת הנזק.
במצב דברים שכזה, מס רכוש יצטרך להחליט, האם ברצונו לפצות על אובדן הכנסה, או שמא על הריסת העסק. ועל כן, ככל שתכלית הפיצוי לנטרל את השפעות המלחמה על ניזוק ספציפי, טוב תעשה רשות המסים אם תבחן מחדש את עמדתה.
 
לסיכום, המלחמה יצרה מצבים מאוד קשים עבור שוכרים ומשכירים, עבור עסקים שמעניקים שירותים לעסקים אחרים באזורים שמפונים או שנפגעו מסיבות שונות. את הענקת הפיצויים יש לבחון בראי מטרת החוק - להעניק בטחון כלכלי וודאות לאזרחים שבחרו להתיישב בקווי עימות ולהפעיל את עסקיהם שם.
עמדת רשות המסים לגבי זכאות משכירים לפיצויים במקרים בהם שוכרים פונו מבתיהם וחדלו לשלם את דמי השכירות (ממנה ניתן להשליך גם לגבי עסקים שהפסיקו לקבל דמי שירות מלקוחותיהם) – חוטאת למטרה זו, וטוב תעשה רשות המסים אם תבחן מחדש את עמדתה, שכן זו עלולה לגרום להרס של ממש למוניטין של משכירי דירות ובעלי עסקים למשך שנים קדימה.
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.