מאת:


חברה ביקשה ליזום פרויקט תמ"א 38 ובכדי לממן את הפרויקט, ביקשה הלוואות מהציבור. פס"ד המדובר קבע שחוזי ההלוואה מהווים "סדרות" של ניירות ערך, ומכאן שהם מחויבים בפרסום תשקיף.

ההוצאות הכלכליות הכרוכות בפרסום תשקיף הינן גבוהות ולכן, בכדי להימנע מהוצאות אלו, הוצע ע"י החברה ב-20.4.14, שלמלווים יוצעו 5 אפשרויות הלוואה הנבדלות אחת מהשנייה בריבית שנתית, היקף הבטוחה, מועד החזר ההלוואה ועוד, כאשר החברה מצידה תתחייב שלא ללוות כספים ממספר מלווים העולה על 35 בכל אחת מן האפשרויות.

בהתאם לכך, השאלות העיקריות הן:

1. האם המתווה שהוצע מהווה "סדרה" לעניין חובת פרסום תשקיף?
2. האם מדובר בסדרה אחת או ב-5 סדרות שונות?
וככל שמדובר ב-5 סדרות שונות, האם ניתן למנות את המשקיעים יחדיו לעניין ס' 15א(א)(1) המחריג מחובת הפרסום ניירות ערך הנמכרים לפחות מ-35 קונים?

דברי ההסבר לחוק אינם מבארים את המונח "סדרה" ועלינו להתייחס למקרה הפרטי עפ"י תכלית החוק, מכאן, ש ס' 15א(א)(1) נובע משיקולי עלות תועלת (עד 35 אנשים לא כלכלי לבצע תשקיף), כאשר תכלית המונח "סדרה", מצביע על תנאיו העיקריים של נייר הערך ומקיים בתוכו קשר בין התאגיד למשקיע (שלרוב אינו שוויוני - כמו בחוזה אחיד).

לפי המשנה לנשיאה א' רובינשטיין המתווה שהוצע כולל סדרתיות היות וכל מלווה שיבחר באפשרות א' יקבל התחייבות זהה, בנוסף, מתעורר חשש להיווצרותן של מס' הלוואות בעלות מאפיינים זהים שיהוו כר פורה ל"שוק משני", בו ני"ע יועבר מהלווה לסוחר המעוניין בהשקעה, כל זאת ללא התקשרות בינם לבין החברה. משמע, בעוד שהמלווים יכלו לדרוש גילוי נאות במו"מ, הסוחרים לא יזכו למידע זהה.

בנוסף, קובע המשנה לנשיאה שיש למנות את כל המשקיעים מכל חמשת האפשרויות יחדיו (לעניין ס' 15(א)(1)) והקביעה מתיישבת עם לשון הסעיף. הס' מחריג חובת פרסום תשקיף ני"ע הנמכרים לפחות מ- 35 קונים. אם ההגבלה שביצעה החברה הייתה ל- 35 מלווים בכל האפשרויות יחדיו (ולא בנפרד) ייתכן והייתה באה בגדרי ס' 15א(א)(1), אך היות וזה לא המצב, הס' אינו חל. בבחינת הדין האמריקני, נראה כי הסכמי הלוואה הינם עסקה אחת שכן מרבית הפרמטרים מעידים על כך - מימון פרויקט תמ"א 38 והלוואת הכספים היא בסמיכות לתחילת העבודות ועל כן מדובר בעסקה אחת.

כל אחת מן האפשרויות במתווה מהווה סדרה בפני עצמה של ניירות ערך מאותו סוג, ולכן יש להטיל חובת פרסום תשקיף לעניין המכלול. הערעור התקבל והמשיבה חויבה בפרסום תשקיף לפי ס' 15 לחוק. חשיבות פסיקה זו היא בהבנה כי "מימון המונים" במטרה להשיג הלוואות "חברתיות" עשוי להיתקל בחובת פרסום תשקיף שעלותו גבוהה ועל כן, יש חשיבות בהכרת הפסיקה, כמו גם ההחרגה של ס' 15א(א)(1).
 
רשות ניירות ערך נ' קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים בע

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054.

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פינוי בינוי: המדריך המעודכן לשנת 2020

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.

מדריך לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

מדריך מיוחד לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי - על שלבי ההתארגנות, חתימה על מסמכי טרום הסכם, בחירת היזם וכל מה שחשוב לדעת בנושא, קראו כאן.

שינוי מדיניות בפרויקטים של פינוי ובינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית

לאחרונה החלה מגמה לפיה הרשויות המקומיות מסדירות וקובעות מדיניות תכנונית בתחום בה יש להקטין את תוספת השטח של הדירות החדשות אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בתמורה לדירותיהם הישנות.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים