מאת: ;

רכישת נדל"ן באוסטריה - השקעה משתלמת

מדריך קצר ומקיף על הזדמנויות השקעה בנדל"ן באוסטריה. מידע ונתונים על שוק הנדל"ן במדינה, דירות להשקעה, מיסוי ועוד.
מזה כשנתיים רווחת בעולם הנדל"ן תופעה מוזרה - המחירים עולים בחדות (ולא-לא רק אצלנו בישראל).
מדוע היא מוזרה? הרי כולנו מצויים בסערה שעוד רחוקה מלהסתיים - סערה שגרמו לה מגפת הקורונה, משבר שרשראות האספקה, האינפלציה הגואה, המלחמה באוקראינה... טבעי שכל הגורמים הגלובליים המאיימים הללו יגרמו למשקיעים לחשוב פעמיים לפני שיבחרו "לשפוך כסף" או במילים  אחרות - לקחת סיכון גבוה. כאשר פחות משקיעים לוקחים סיכון הדבר מתורגם לגידול בהיצע שתוצאתו ירידת מחירים. אם כן, מדוע קורה ההיפך הגמור? איך ייתכן שבתקופה כל כך לא יציבה, בה השוק נכנס להאטה ולחוסר ודאות כלכלית, ממשיכים מחירי הנדל"ן "להשתולל"?
 
התשובה כמובן מורכבת. מומחים תולים זאת במגוון סיבות אך העיקרית שבהן היא כנראה כדור השלג שהחל בארה"ב ב2008 - משבר הסאבפריים שהיה יחסית שונה ממשברים פיננסיים קודמים בכך שמקורו בבועת נדל"ן שהתפוצצה. הבנקים שקיוו למשוך את אותם המשקיעים יזמו הורדה בריביות לרמה כמעט אפסית ובכך סללו את תחילתו של גל עליית המחירים. לכאורה שוב מצב מוזר-למה שמשקיע פוטנציאלי יפנה לשוק מקרטע שהרגע גרם למשבר כלכלי חריף בכל העולם?
 
ובכן הסיבה העיקרית נעוצה בכך שבמקביל, נגרמו ירידות שערים חריפות בארה"ב ובשאר העולם המערבי אשר הובילו משקיעים רבים להוציא את כספי ההשקעה משוק ההון המקרטע ולפנות לנתיב ההשקעה הבטוח יותר לכאורה-שוק הנדל"ן. חוסר האטרקטיביות של הפיקדונות בבנקים מחד והלוואות ומשכנתאות נדיבות מאידך דחפו את אותם משקיעים (כמעט בלית ברירה) לשוק הנדל"ן שהחל כמובן לרתוח. מדהים איך אנחנו לומדים מטעויות- דין 2008 כדין 2022.

 

אז מה בעצם קורה כאן?

ממשבר כלכלי אחד לאחר מחירי הנדל"ן מרקיעים שחקים (בניגוד למחזוריות כלכלית רגילה שאמורה להוביל לכך שאם המחירים לא יורדים אז לפחות שיעצרו בשלב מסוים) והסוף לא נראה באופק-בדיוק ההפך. הבנק הפדרלי בארה"ב ובעקבותיו גם בנקים מרכזיים בשאר העולם מנסים לבלום את המגמה באמצעות העלאות ריבית אולם עפ"י כל התחזיות בשוק, ההתייקרות צפויה להימשך ואף להתגבר. כדור שלג-כבר אמרנו.

 

ומה אפשר לעשות? במילה אחת-להשקיע. בשתיים - להשקיע נכון.

בעלי אמצעים בישראל שמחפשים אפיק השקעה בשוק הנדל"ן המקומי עושים את הדבר הנכון, אך האם את הדבר הכי נכון?

מה אם הייתם קוראים על שוק נדל"ן אטרקטיבי להשקעה שאינו בישראל? בוודאי ישר עולות לראש חששות וסקפטיות- זה גדול עליי, אני לא דובר את השפה, אני לא מכיר את המדינה, הרגולציה והשוק המקומיים, מה יהיה עם פוטין יטיל פצצת אטום?
אם נחזור רגע למציאות-אני כותב לכם היום במטרה לפוצץ את הבועה. לא, לא את בועת הנדל"ן אלא את בועת הפחד מפני ההשקעה בנכסים במחוזות זרים.
אמנם על השקעה בנכס בדמשק לא הייתי ממליץ, אבל אם כבר החלטנו לחפש בחוץ-למה לא ללכת על הטופ? הנה עובדה מעניינת- לדמשק ו-וינה (בירת אוסטריה) יש משהו במשותף-שניהן עומדות בראש הדירוג EIU הנחשב של מגזין FORBES של הערים הטובות ביותר למחיה לשנת 2022, ושניהן ממש לא בפעם הראשונה זכו למיקום הזה (עם ההבדל הקטן שדמשק בראש הדירוג מהסוף כמובן).
 

בתור מי שמתגורר בוינה ב5 השנים האחרונות ומשקיע בשוק הנדל"ן האוסטרי בעצמי- הנה 5 סיבות מנצחות להשקיע דווקא כאן ודווקא עכשיו:

  1. היורו נמצא בשפל של כל הזמנים אל מול הש"ח כבר תקופה ארוכה מאד. מי זוכר שביולי 2007 ערכו של יורו בודד היה כמעט 6 ש"ח? המציאות המדהימה היא שהיום ערכו נחתך כמעט בחצי. ככל שמגמה זו תימשך, השקעה ישראלית בנכס אירופאי היא כדאית מאי פעם. לא במקרה כולנו מרגישים שהכסף שלנו קונה יותר בגיחות לאירופה, אז למה מה שטוב למזכרות לא טוב לנכסים להשקעה?
  2. מחירי הנדל"ן אשר ממשיכים לטפס עולים בצורה המשמעותית ביותר באופן לא מפתיע בערים שבהם ממילא מחירי הדיור גבוהים- בניו יורק, פריז, הונג קונג וכן-גם בתל אביב. גם וינה מתהדרת אמנם במקום גבוה (9) ברשימה מפוקפקת זו, אך בד בבד זוכה להתעלמות מפתיעה של משקיעי נדל"ן ישראלים (ומקומיים) רבים. אולי זו הרגולציה האירופאית, אולי הפחד מהמדיניות הסוציאלית של השלטון המקומי ואולי האסוציאציה אצל חלקנו לעבר האפל של השלטון הנאצי, אין לדעת. ההבדל המשמעותי ביותר הוא דווקא המנטלי- כישראלים אנחנו חולמים להצליח בגדול, לעשות את המכה ולהוריש את ההצלחה לילדינו. האוסטרי הממוצע לעומת זאת, מעדיף את חלקת האדמה שקיבל בירושה כחלק מתכנית הדיור הסוציאלי של המדינה, ואינו בעל יוזמות להשקעה. עוד לא הוכחנו מספיק פעמים בעבר שהמח היהודי והיזמות הישראלית מבינים קצת יותר בעסקים?  
  3. לאחר מעל לשנתיים של מגפה עולמית שסגרה את כולנו בבתים, השמיים נפתחו והתיירים שבו לטייל. אוסטריה נהנית מתיירות מגוונת בכל עונות השנה ומציעה אטרקציות ייחודיות במגוון תחומים (אתרי סקי, התזמורת הפילהרמונית הנחשבת לטובה בעולם, האופרה המפורסמת, וכמובן-השניצל). המשקיעים שיבחרו להשקיע בנכסים לצרכי השכרה לטווח קצר לתיירים ישמחו לגלות בפרוורים-בתים בנוף פסטורלי שמארחים גולשי סקי בחורף ומטיילים רגליים ורוכבי אופניים בקיץ, ובעיר הבירה וינה-מוקד משיכה לתיירים מכל העולם בכל עונות השנה, אז מי קבע שרק תל אביב היא עיר ללא הפסקה?
  4. מיקומה של אוסטריה הינו ייחודי- מדובר על מדינה שנמצאת בדיוק במרכזה של אירופה, בעלת אקלים נוח ברוב השנה ובעיקר-במרחק של כ3.5 שעות טיסה בלבד מישראל. מומחי השקעות ממליצים לא להשקיע בנדל"ן במיקום רחוק מדי ממקום המגורים הקבוע, אז מה רע בגיחה של יום לקרירות של וינה באמצע אוגוסט כדי לבדוק שבנכס שלכם הכל דופק כמו שצריך?
  5. במשרדנו פועל סניף באוסטריה אשר מתמחה בליווי המשפטי המתחייב ברכישת נכס בוינה וכן בסיוע מול גורמים רלוונטיים עבור המשקיעים לרכישת נכסים מגוונים כגון דירות ליחידים (קטנות וגדולות), מקבצי דירות, בנייני שירות שלמים, מלונות להשקעה, משרדים, מסעדות, דירות אלט-בלו והכל בהתאם לתקציב ומטרות הרכישה, תוך ליווי לאורך כל תהליך הרכישה מא' ועד ת', עמידה בהוראות הדין האוסטרי ובהפחתת שיעור המס אשר יוטל על הכנסות המשקיעים. קראתם עד לכאן ועדיין לא השתכנעתם?
כמובן שיש להביא בחשבון שיקולי מס בישראל בעת רכישת נכס להשקעה בוינה.
שיטת המס הישראלית קובעת שאדם המוגדר כ'תושב ישראל' חייב במס על הכנסותיו בישראל ובעולם. משכך, הכנסות מהשכרה או מכירה של נכסים בוינה על ידי מי שמוגדר כ'תושב ישראל' יהיו חייבות בדיווח ובתשלום מס בישראל (מלבד המס שיחול בוינה).
 
בעת מכירה יהיה חייב הנישום בדיווח תוך 30 ימים ממועד המכירה ובתשלום מס על רווח הון (מכיוון שלא מדובר על נכס בישראל לא יחולו הוראות חוק מיסוי מקרקעין לגבי מס שבח וכיו"ב). נציין שכדאי לשמור תיעוד לגבי הוצאות שונות שהוצאתם בקשר לנכס (שיפוצים, עו"ד, הוצאות מימון וכיו"ב), מכיוון שניתן יהיה לנכות אותן בתנאים מסוימים, ובכך להפחית את נטל המס.
 
על הכנסות שכירות חייב נישום במס בהתאם ליתר הכנסותיו בשנת המס. מכיוון שמדובר בנכס מקרקעין מחוץ לישראל, לא יחולו לגביו הטבות המס המוענקות להכנסות שכירות מנכס בישראל (מס אחיד בשיעור 10% וכיו"ב).
 
לעובדת היות הנכס בוינה יש תחולה לאמנה למניעת כפל מס שנחתמה בין ישראל ואוסטריה, לפיה הכנסות ממכירה או מהשכרת נכס מקרקעין ימוסו במדינה בה מצויים המקרקעין – קרי, באוסטריה. מנגד, ניתן יהיה לקבל זיכוי בגין מס זר ששולם, כך שנטל המס הסופי לא ישתנה (המס ששולם באוסטריה ייגרע מן המס הנדרש לתשלום בישראל).
 

לסיכום

כאשר כולנו מחפשים הזדמנויות עסקיות כדאיות כדי להצליח בגדול בעולם שבו המחירים סביבנו רק עולים, ניתן לקבוע בביטחון שנדל"ן הוא הפתרון הטוב והבטוח ביותר, כאשר הדבר צריך להיעשות בזהירות ובליווי מומחי מס בינ"ל על מנת שלא להיקלע לתאונת מס שתגרור חבות מס גבוהה ומיותרת . רובנו מתלוננים על מחירי הדיור ונאנקים תחת יוקר המחיה אבל המעטים שאינם מתלוננים הם באופן לא מפתיע אלו שרתמו תהליכים אלו לטובתם הכלכלית והם אלו שקובעים את מחירי הדיור עבורכם, גם בדמי השכירות בארץ וגם בAIRBNB כשאתם מגיעים לבקר בחו"ל. לא חבל? פתגם אמריקני שכולנו מכירים אומר: „If you can´t beat them-join them“, ואם זה ביכולתכם להצטרף לכל אותם המשקיעים הרבים כמוני שפצחו את השיטה להרוויח ממשבר הנדל"ן העולמי ולא להפסיד ממנו... אז מדוע לא להתחיל מלהשקיע בעיר הטובה ביותר בעולם?
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.