31/8/2022
בעלים של אולם אירועים רצה להימנע מתשלום דמי שכירות ולהמשיך להחזיק בנכס במהלך הקורונה
מגפת הקורונה שכחה לאחרונה אך הותירה אחריה דיון משפטי נרחב בסוגיה של "סיכול חוזה". כפי שנראה בפסק דינו החדש של בית המשפט המחוזי במחוז מרכז, דיון זה עדיין נמשך וצפוי לתת את אותותיו גם בעתיד.
(ע"א (מרכז) 11146-04-22 אייסוניק קיד מערכות בע"מ נ' לה ריין יזמות ואירועים בע"מ)
רקע עובדתי
הצדדים להליך חתמו על הסכם שכירות להשכרת מקרקעין אשר יועדו לשמש לצורך הפעלת אולם אירועים, כל זאת לתקופה של כ- 15 שנים ובדמי שכירות חודשית של כ- 130 אש"ח.
השוכרת השקיעה סכומים רבים המגיעים לכדי עשרות מיליוני שקלים לצורך התאמת המושכרת למטרות השכירות (הפעלת אולם אירועים). פחות משנה לאחר תחילת פעילותו של אולם האירועים פרצה מגיפת הקורונה ונכנסו לתוקף החלטות ממשלה ותקנות לשעת חירום אשר מעת לעת אסרו ו/או הטילו מגבלות חמורות על קיום אירועים.
עם כניסתן לתוקף של המגבלות, הפסיקה השוכרת לשלם את דמי השכירות החודשיים המגיעים ממנה על פי הסכם השכירות והיא חידשה את תשלום דמי השכירות רק לאחר הסרת המגבלות כעבור 13 חודשים שבהם לא שולמו על ידה דמי שכירות כלשהן. במהלך התקופה הנ"ל, התקיימו במושכר אירועים בודדים בלבד לכמויות אורחים מזעריות (ביחס להיקף התכולה של האולם).
בעקבות הפסקת תשלום דמי השכירות על ידי השוכרת, הגישה נגדה המשכירה תביעת פינוי במסגרתה היא ביקשה לפנות את השוכרת מן המושכר בטענה כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית בכך שלא שילמה את דמי השכירות המגיעים ממנה על פי הסכם השכירות.
תביעה זו התבררה במשך זמן ניכר ופסק הדין בה ניתן רק בתחילת שנת 2022, כשנה לאחר שהוסרו המגבלות ולאחר שהשוכרת חזרה לשלם את דמי השכירות כסדרם.
בית משפט השלום דחה את תביעת הפינוי וקבע, כי, המגבלות החריפות והמקיפות אשר ננקטו על ידי ממשלת ישראל על רקע פרוץ משבר הקורונה הינם בגדר נסיבות שלא ניתן היה לצפות אותם, אינם בשליטתם של הצדדים והם הופכים את ביצוע הסכם השכירות לבלתי אפשרי.
יתרה מכך, בית המשפט קבע שלא רק שהשוכרת לא הייתה חייבת לבטל את הסכם השכירות על מנת ליהנות מהגנת הסיכול, אלא שגם המשכירה לא הייתה רשאית לדרוש את ביטול ההסכם ואת פינויה של השוכרת בשל הנסיבות המיוחדות שבגינן לא שולמו דמי השכירות. לדידו של בית המשפט חובת תום הלב מחייבת את המשכירה שלא לעמוד על סעד הפינוי במקרה הנוכחי. ראוי לציין, כי בית המשפט דן בתביעת פינוי בלבד על כן לא נדונה ולא הוכרעה השאלה האם בעקבות הסיכול היה על השוכרת לשלם סכום מופחת כלשהו על חשבון דמי השכירות ובעניין זה השאיר בית המשפט פתח להגשת תביעה נפרדת.
המשכירה לא השלימה עם פסק דינו של בית משפט השלום והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי במסגרתו היא טענה, כי הנסיבות שנוצרו אינן מגיעות לכדי "סיכול חוזה" וכי גם אם היה מדובר בנסיבות היוצרות סיכול, הרי שעל פי הוראות החוק עומדת לה הזכות לדרוש את ביטול ההסכם ואת פינויה של השוכרת מהמקרקעין.
הכרעת בית המשפט המחוזי
בית המשפט המחוזי לאחר שבחן את טענות הצדדים מצא לנכון לקבל את הערעור ברוב דעות והורה על פינויה של החברה השוכרת מן המקרקעין, הגם שמאז הסרת ההגבלות ומזה למעלה משנה השוכרת משלמת את דמי השכירות כסדרם.
ראשית, בית המשפט המחוזי בניגוד לדעת בית משפט השלום, קבע כי אין לראות את המגבלות שהוטלו בעקבות מגיפת הקורונה כאירוע מסכל. נקבע, כי אמנם השלכות מגיפת הקורונה היו בגדר אירוע שהצדדים לא יכלו לצפות אותו, אולם תנאי נוסף לקיומו של סיכול הינו כי בעקבות האירוע קיום ההסכם בכללותו הפך לבלתי אפשרי. בנסיבות העניין נקבע כי, גם אם היה סיכול הרי שהוא היה זמני וחלקי ובנסיבות אלה לא התקיימו כל יסודות הסיכול. בנוסף, קבע בית המשפט כי על הצד הטוען לסיכול להוכיח באופן פוזיטיבי כי הוא עשה כל שניתן על מנת למנוע את השלכות הסיכול. כך למשל במקרה הנוכחי היה על השוכרת להוכיח שהיא עשתה מאמצים פעילים לערוך בחלק מהתקופה אירועים קטנים או אירועים בחלק הפתוח של האולם, כך שניתן יהיה לקיים את ההסכם לפחות בחלקו, אך הדבר לא הוכח על ידי השוכרת.
במאמר מוסגר בית המשפט הבהיר כי נסיבות חריגות כדוגמת מגיפת הקורונה מחייבות את הצדדים לקיים מו"מ בתום לב בניסיון להגיע להסכמות חדשות למשך התקופה הרלוונטית באופן שיחלק בצורה הוגנת את הסיכון שהצדדים לא צפו, אולם לא ניתן לקבוע כי קיום החוזה סוכל במלואו ואף לא ניתן לקבל מצב שבו השוכר נמנע כליל מתשלום דמי השכירות ומעביר את מלוא הסיכון אל כתבי המשכיר.
בנוסף, בית המשפט קבע כי גם אם ניתן היה לראות בנסיבות הרלוונטיות בבחינת סיכול של החוזה, הרי שלא ניתן למנוע מהמשכיר את הסעד של ביטול חוזה. אמנם במקרה של סיכול חוזה (ככל שמתרחש מצב של סיכול) הצד הנפגע אינו זכאי לאכיפה ו/או לפיצויים אולם הוא בהחלט זכאי לתרופת הביטול ולא ניתן למנוע מהצד הנפגע (המשכיר) את זכותו להביא את ההסכם לכדי סיום בעקבות הסיכול.
ראוי להדגיש, כי פסק הדין ניתן ברוב דעות של שתיים מתוך 3 שופטות ההרכב בעוד השופטת השלישית סברה כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט השלום וכי בנסיבות המיוחדות של המקרה, לא היה מקום לביטול הסכם השכירות ולפינוי השוכרת אלא היה מקום לקיים הליך נפרד על מנת לקבוע את חבותה הכספית של השוכרת, כך שחבות זו תותאם לנסיבות המשתנות שהצדדים לא צפו.
למעשה, כל שופטות ההרכב היו בדעה, כי בנסיבות העניין הייתה מוטלת על הצדדים החובה לקיים מו"מ בתום לב על מנת להגיע להסכמות מחודשות למשך תקופת ההגבלות אולם, בעוד ששופטת המיעוט קבעה כי משלא התקיים מו"מ, כאמור, הרי שיש לפתור את המחלוקת הכספית במסגרת הליך נפרד, שופטות הרוב קבעו כי יש להטיל על השוכרת את האחריות לאי קיום משא ומתן ולראות בכך הפרה של חובת תום הלב מצדה.
לסיכום
אם כן, מקרה זה ממחיש פעם נוספת את חוסר הוודאות המשפטית ואת חוסר האחידות בפסיקת בתי המשפט בכל הנוגע לסוגיית יחסי השכירות וסוגיית סיכול חוזה על רקע משבר הקורונה.
אמנם, משבר הקורונה נראה מאחורינו אך אין ספק שהמציאות תמיד מוצאת דרכים להפתיע ואירועים מסוג זה מציבים אתגר לא פשוט בפני מערכת המשפט.
על מנת להקטין ולו במעט את חוסר הוודאות, טוב תעשו אם תכללו בהסכם השכירות הוראות ספציפיות שעליהן תהיה הסכמה מראש לגבי הסדרים מיוחדים למקרה של הטלת הגבלות או נסיבות חירום אחרות אשר עשויות לסכל את פעילות המושכר. ניסוח נכון של הסכם השכירות יעזור למנוע את הצורך בניהול הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.
במידה ולא הגעתם מראש להסכמות המתאימות ו/או במידה ומתרחש אירוע בלתי צפוי לחלוטין שאינו מוצא מענה בהוראות ההסכם, טוב יעשה כל אחד מהצדדים אם יפעל באופן אקטיבי בניסיון להגיע להסכמיות מחודשות עם הצד שכנגד ובמילים אחרות- יציע הצעות להתמודדות עם הנסיבות החדשות באופן המחלק את הסיכון באופן הגון בין שני הצדדים. ככל שמי מהצדדים לא יהיה נכון לקיים מו"מ בנסיבות בלתי צפויות ו/או יעלה הצעות שאינן סבירות, הרי שניתן יהיה לראות בו כמי שפעל בחוסר תום לב בקיום ההסכם ויהיה עליו לשאת בתוצאות אי קיום ההסכם.
חיפוש 
סגור 
