מאת:


הליך שדרוג בתים משותפים במסגרת תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה), מעניק לדיירים בבית ישן תמריצים רבים ומשמעותיים לחיזוק הבית שלהם מפני רעידות אדמה. תמריצים אלה מתבטאים במתן זכויות בניה נוספות והקלות מס שאותן רשאים לקבל דיירים בבית משותף אם הם מחליטים לחזק את הבית שלהם מפני רעידות אדמה.
 
במציאות דיירים בבית משותף אינם מסוגלים להתארגן ולבצע בעצמם פרויקט בהיקף נרחב של חיזוק, הרחבה ותוספת דירות לבית. ברובם המכריע של המקרים, אין לדיירים את הידע, הכלים, המימון ויכולת הארגון לבצע בעצמם פרויקט מסוג זה. כתוצאה מכך נכנסים לתמונה יזמים פרטיים אשר מציעים לדיירים עסקה שאמורה להיות משתלמת ביותר: היזם מבקש לקבל מהדיירים את כל זכויות הבניה בבית המשותף ואת הזכויות בדירות החדשות שהוא יבנה. בתמורה מתחייב היזם לממן, לנהל ולבצע עבור הדיירים את כל הפרויקט, לחזק ולשפץ עבורם את הבית, להרחיב את דירותיהם ולעיתים אף להעניק להם תשלום כספי נוסף. כך למעשה מוכרים הדיירים את זכויות הבניה שלהם ליזם בתמורה לקבלת שיפורים ושיפוצם שונים בביתם. 
 
יש להדגיש - כל הזכויות המגיעות לדיירים מכוח הפרויקט הן זכויות משותפות ועל כן צריכות להתחלק בין הדיירים באופן שוויוני על פי החלק היחסי של כל דייר ודייר ברכוש המשותף. לצערנו, בפרויקטים לא מעטים אנו נתקלים בתופעות פסולות כאשר דייר אחד או קבוצה של דיירים מקבלים לידיהם זכויות גבוהות יותר משאר הדיירים וזאת מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף. לרוב, יהיה זה הדייר ש"הביא" את היזם ואשר ינסה לקבל מהיזם יותר מהדיירים האחרים. 
 
תופעות פסולות אלה יכולות להיות גלויות, כמו למשל במקרים הבאים: 
- מצב שבו היזם משלם לדייר אחד סכום נוסף מעבר למה שמשולם לדיירים האחרים. 
- מצב שבו היזם בונה לדייר אחד תוספת בניה גדולה יותר בהשוואה לדיירים האחרים. 
- מצב שבו היזם מתקין עבור אחד הדיירים מקום חניה נוסף שאינו ניתן לדיירים אחרים וכד'. 
אולם, לעיתים תופעות של העדפה פסולה מהסוג הזה יהיו נסתרות יותר, מורכבות יותר וקשות יותר לגילוי, כמו למשל במקרים הבאים:
- מצב שבו אחד מבעלי הדירות מקבל הנחה מוסווית מהיזם בעת שיפוץ דירתו או שהשיפוץ נעשה ללא תשלום.
- מצב שבו היזם בונה עבור אחד הדיירים תוספת בניה זהה לשאר הדיירים אך ברמת גימור גבוה יותר.
- מצב שבו דייר בעל דירה קטנה יחסית לשאר הדיירים ובעל חלק קטן יחסית ברכוש המשותף מקבל תשלום זהה או תוספת בניה זהה לשאר הדיירים, כלומר מעבר לחלקו היחסי ברכוש המשותף. 
- מצב שבו אחד מבעלי הדירות מעביר את דירתו הישנה ליזם ובמקומה מקבל מהיזם דירה חדשה שאותה צפוי היזם לבנות. עסקה מהסוג הזה הינה למעשה שתי עסקאות נפרדות של מכירת דירתו הישנה של הדייר ליזם ורכישת דירה חדשה מהיזם. במצב כזה, גובר הסיכון להעדפה מוסווית של אותו דייר על פני הדיירים האחרים. כך למשל, אם היזם מוכר את הדירה החדשה לאותו דייר בהנחה משמעותית לעומת מחיר השוק; אם היזם קונה את הדירה הישנה של אותו דייר במחיר הגבוה ממחיר השוק; אם היזם מתחייב לשלם עבור הדייר על חשבונו את המיסים החלים על שתי העסקאות וכד'. 
 
כל הטבה מהסוג הזה שאינה מוצעת על ידי היזם לשאר בעלי הדירות מפרה את השוויון היחסי בין הדיירים ובאה על חשבונם. יש להבין, כי בכל אותם מקרים שבהם מקבל אחד הדיירים הטבה כלשהי מהיזם מעבר לחלקו היחסי ברכוש המשותף, מדובר בהטבה שהייתה יכולה והייתה צריכה להתחלק בין כלל הדיירים. העדפה פסולה זו של אחד הדיירים על ידי היזם מנוגדת להוראות החוק, מהווה התנהגות בחוסר תום לב ויכולה להוות עילת התנגדות של יתר הדיירים לביצוע הפרויקט על ידי אותו יזם. 
 
לסיכום, אם שמתם לב שאחד הדיירים מתעקש על בחירת יזם מסוים או על ביצוע הפרויקט בהיקף מסוים או בדרך מסוימת תשאלו את עצמכם מדוע הוא מתעקש? האם אין לאותו דייר מניע נסתר? האם ייתכן שאותו דייר מצפה לקבל מהיזם טובה כלשהי מעבר למה שמקבלים שאר הדיירים? 
תמ

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054.

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

פינוי בינוי: המדריך המעודכן לשנת 2020

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.

מדריך לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

מדריך מיוחד לוועד הבית בטרם התקשרות עם יזם בפרויקט פינוי בינוי - על שלבי ההתארגנות, חתימה על מסמכי טרום הסכם, בחירת היזם וכל מה שחשוב לדעת בנושא, קראו כאן.

שינוי מדיניות בפרויקטים של פינוי ובינוי

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בן מוגרבי, עו"ד; דנה מקמל, משפטנית

לאחרונה החלה מגמה לפיה הרשויות המקומיות מסדירות וקובעות מדיניות תכנונית בתחום בה יש להקטין את תוספת השטח של הדירות החדשות אותה מקבלים הדיירים בפרויקטים של פינוי בינוי בתמורה לדירותיהם הישנות.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים