מאת:


שני צדדים חתמו על זכרון דברים במסגרתו הם התחייבו לחתום על הסכם מפורט לרכישת מגרש ולקבלת שירותי בניה על אותו מגרש. זאת ועוד במסגרת זכרון הדברים נקבע פיצוי מוסכם למקרה של הפרתו היסודית, לרבות הפרת ההתחייבות לחתום על הסכם מפורט.

בסופו של יום לא עלה בידי הצדדים להגיע להסכמות ולגבש הסכם מפורט, כפי שהתחייבו. מיהו הצד שהפר את זכרון הדברים וחייב לשלם לצד שכנגד את הפיצוי המוסכם, זוהי השאלה אשר הובאה לאחרונה לפתחו של בית המשפט.

(תא (אש') 2707-10-18 אליה א.י.ע יזמות בע"מ נ' חיים בן קמחי)
 

רקע עובדתי

התובעת, חברה קבלנית אשר בבעלותה היה מגרש המיועד לבניה התקשרה בזכרון דברים עם הנתבעים, בני זוג אשר היו מעוניינים לרכוש מהתובעת את המגרש וכן לרכוש ממנה שירותי בניה לבניית בית מגורים על גבי אותו מגרש.
במסגרת זכרון הדברים נקבע מחיר העסקה ומועדי התשלום וכן צורף אליו מפרט ראשוני הכולל את הנתונים הבסיסיים של בית המגורים שייבנה במגרש על ידי התובעת. בזכרון הדברים צוין, כי התובעת היא בעלת הזכות להירשם כבעלים של המגרש אולם היא תמציא אישור זכויות המעיד על כך בתוך 60 ימים ממועד חתימת זכרון הדברים בעוד שהסכם מפורט ייחתם על ידי הצדדים בתוך 10 ימים ממועד חתימת זכרון הדברים.
עוד נקבע בזכרון הדברים כי צד אשר יפר את הוראותיו בהפרה יסודית ו/או ימנע מחתימת חוזה מפורט ישלם לצד שכנגד פיצוי מוסכם בסך של 90 אש"ח.
הצדדים יוצגו במסגרת זכרון הדברים בידי אותו עורך דין אולם זמן קצר לאחר חתימת זכרון הדברים נטלו לעצמם הקונים ייצוג נפרד ועד מהרה יחסי הצדדים עלו על שרטון.
הטענה העיקרית שאותה העלו הנתבעים (הקונים) הייתה כי התברר להם שבפועל התובעת אינה בעלת הזכויות במגרש ומשכך הם אינם מוכנים לחתום על הסכם מפורט כל עוד לא יוצג להם אישור זכויות המעיד על זכויותיה במגרש.
 

הכרעת בית המשפט

בית המשפט סקר בפסק דינו את הפסיקה הנוהגת בכל הנוגע לתוקפו המחייב של זכרון הדברים כאשר הוא מפנה לעניין זה לפסק דינו של בית המשפט העליון אשר ניתן בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' בלהה גושן. כפי שנקבע באותו פסק דין:
"...מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמלי' הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זכרון הדברים 'עד שיוכן' חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא, שרצון הצדדים הוא שזכרון הדברים יכנס לתוקפו מיד...".
לנוכח האמור קבע בית המשפט כי במקרה הנוכחי הצדדים הביעו את רצונם להתקשר בהסכם מחייב לכל דבר ועניין שכן נקבע במסגרת זכרון הדברים באופן פוזיטיבי כי הם יחתמו על הסכם מפורט בתוך 10 ימים ממועד חתימת זכרון הדברים ולא נקבע כי ההתקשרות הינה על תנאי כי יחתם הסכם מפורט.
בהמשך סקר בית המשפט את יתר ההוראות של זכרון הדברים וקבע, כי הנתבעים לא היו רשאים לדרוש מהתובעת הצגת אישור זכויות על שמה כתנאי לחתימת הסכם מפורט. כאמור לעיל בזכרון הדברים נקבע, כי אישור זכויות כאמור יומצא רק כעבור 60 ימים ממועד חתימת זכרון הדברים, קרי פרק זמן משמעותי לאחר שיחתם הסכם מפורט ולאחר שישולם התשלום הראשון על חשבון העסקה. על כן, לא היה בסיס לדרישת הנתבעים לשנות מהוראות זכרון הדברים ולעמוד על קבלת אישור זכויות טרם חתימת הסכם מפורט.
בנוסף לכל אלה, בית המשפט עמד על כך שהנתבעים הפרו את חובתם לפעול בחוסר תום לב לקיום ההסכם ולמעשה כבר מהמכתב הראשון של באת כוחם עמדו על רצונם לבטל את ההתקשרות מבלי ליתן הזדמנות סבירה להמשך הידברות בין הצדדים בניסיון לפטור את פערי העמדות שהתגלו ביניהם.
בסופו של יום קיבל בית המשפט את תביעת הקבלן וחייב את הנתבעים (הרוכשים) לשלם לתובעת פיצוי מוסכם בסך של 90,000 ₪ וכן הוצאות משפט בגין ניהול ההליך בקיזוז המקדמה ששולמה במעמד זכרון הדברים.
 

מסקנות

ככלל, זכרון דברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין לגבי ההתחייבויות המפורטות בו. אמנם אופן הניסוח של זכרון הדברים ומידת הפירוט המופיעה בו עשויים להשפיע על תוקפו של זכרון הדברים אולם דווקא בשל כך, חתימת זכרון דברים עשויה להגביר את חוסר הוודאות המשפטית ולא לצמצם אותה. ככלל, בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין זה רצוי להתקשר בזכרון דברים ומוטב להמתין זמן מה עד לגיבוש הסכם מפורט אותו ניתן לערוך לאחר בדיקה יסודית של מכלול הזכויות של הצדדים, האפשרות לקבל משכנתא על הנכס ומיצוי המו"מ בין הצדדים.

ככל שעל אף האמור לעיל בחרתם להתקשר בזכרון דברים, ראוי להיות ערים לכך שמדובר בהסכם בעל תוקף מחייב לכל דבר ועניין ממנו לא ניתן לחזור בנקל. גם אם בדיעבד מתעוררים אי אלו ספקות בנוגע לעסקה, חיפזון בביטול ההתקשרות לרוב יתברר כטעות ובמקום זאת יש לפעול בתום לב למיצוי המו"מ תוך ניסיון לפתור את המחלוקות ולהביא לקיום ההתקשרות.

 
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.