מאת:


מסמך אישור לבנק על קבלת תמורה בעת מכירת נכס מקרקעין - משמעותו והשלכותיו

כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין והקונה מבקש לקבל משכנתא למימון הרכישה יבקש הבנק לקבל אישור חתום של המוכר שהוא קיבל מהקונה את כל התשלומים המגיעים לו חוץ מכספי המשכנתא. מה דינו של מוכר אשר חתם על אישור לבנק המאשר שהוא קיבל את כל התשלומים המגיעים לו מהקונה, אך בפועל קיבל מהקונה שיק דחוי שבסופו של יום לא נפרע? - זוהי השאלה אשר נדונה בפסק דין חדש של בית משפט השלום בבאר שבע (חדל"פ (ב"ש) 26184-09-20 יפת סטמקר נ' מוחמד אבו עראר).

 

רקע עובדתי

במרבית המקרים רוכש של נכס מקרקעין יבקש לממן חלק מתמורת הרכישה באמצעות קבלת משכנתא מבנק למשכנתאות. כך מקובל כי חלק מהתמורה בגין רכישת נכס מקרקעין משולם מתוך ההון העצמי של הקונה וחלק אחר מתוך כספי המשכנתא.
כתנאי להעברת כספי המשכנתא, ברובם המכריע של המקרים ידרוש הבנק לקבל הוכחה לכך שהקונה שילם את כל ההון העצמי שלו ורק לאחר ששולם חלק מהתמורה המהווה את ההון העצמי של הקונה, יעביר הבנק את כספי המשכנתא. לצורך כך לפני העברת כספי המשכנתא נוהג הבנק לבקש מהמוכר לחתום על טופס המאשר את הסכום שאותו הוא קיבל מהקונה עד לאותו מועד, כל זאת על מנת לוודא שהקונה שילם את כל ההון העצמי שלו ושהסכום היחיד שנשאר לתשלום הוא כספי המשכנתא.
המקרה שנדון בפני בית המשפט עסק בזוג מדימונה אשר חתם על הסכם למכירת מגרש מקרקעין בסך של 430 אש"ח. שלא כמקובל, הקונה לא שילם למוכרים בפועל חלק כלשהו על חשבון התמורה אלא הפקיד בידיהם שיק מעותד בסך של 129 אש"ח המהווה את כל ההון העצמי שלו בעסקה. לאחר מכן ניגש הקונה לבנק וביקש לקבל משכנתא לצורך מימון יתרת התמורה בסך של 301 אש"ח. הבנק כמקובל ביקש לקבל מהמוכרים אישר שהם אכן קיבלו מהקונה את הסך של 129 אש"ח והמוכרים בתמימותם חתמו על האישור, על אף שלא קיבלו את הכספים בפועל אלא רק קיבלו שיק ה"מבטיח" להם שהכספים ישולמו להם בעתיד.
על סמך האישור שנתנו המוכרים העביר הבנק את כספי המשכנתא בסך של 301 אש"ח וכן נרשמה הערת אזהרה בגין התחייבות המוכרים לרישום משכנתא לטובת הבנק.
משניגשו המוכרים לפרוע את השיק שנתן להם הקונה, התברר כי השיק אינו ניתן לפירעון (מסיבות טכניות שונות). עד מהרה התברר כי הקונה מצוי בחדלות פירעון (פשיטת רגל), כי הוא אינו מסוגל לשלם את סכום השיק ואף אינו עומד בתשלומי המשכנתא.
לנוכח אי עמידת הקונה בתשלומי המשכנתא מינה הבנק כונס נכסים לצורך מימוש ומכירת המגרש אלא שאז הודיעו המוכרים, כי הם מבטלים את הסכם המכר בשל הפרה יסודית מצד הקונה שלא שילם את יתרת התמורה בגין המגרש ונותר חייב סך של 129 אש"ח. המוכרים ביקשו להחזיר לבנק את הסך של 301 אש"ח שאותו הם קיבלו, לבטל את הליכי הכינוס של המגרש ולקבל את המכרש חזרה לידיהם.
לטענת המוכרים, משלא שילם הקונה את מלוא התמורה ובכך הפר את ההסכם הפרה יסודית ומשהודיעו המוכרים על ביטול הסכם המכר, אין לקונה זכות כלשהי בנכס וממילא אין לבנק זכות למימוש הנכס. הבנק טען מנגד כי בינתיים יתרת החוב של הקונה תפחה מעבר לסכום הקרן המקורי של 301 אש"ח וכן נגרמו לבנק הוצאות שונות עקב פתיחת הליכי הכינוס, על כן ביקש הבנק להמשיך בהליכי הכינוס של הנכס.
בדומה לכך גם יתר הנושים של הקונה (שבינתיים הגיע להליכי חדלות פירעון, כאמור) התנגדו לביטול עסקת המכר וטענו כי היתרה שתישאר לאחר מימוש המגרש על ידי הבנק צריכה ללכת לקופת הכינוס על מנת לשמש לפירעון חובותיו של הקונה (החייב).  
 

הכרעת בית המשפט

בית המשפט דחה את בקשת המוכרים וקיבל את עמדתו של הבנק ושל יתר הנושים וזאת בהתבסס על שני נימוקים עיקריים:
  1. בית המשפט ציין, כי אדם הנפגע מהפרת חוזה והמבקש לבטל את החוזה עקב הפרתו היסודית מחוייב למסור הודעת ביטול בתוך זמן סביר ממועד אירוע ההפרה. במקרה הנוכחי, חלפו חודשים ארוכים כאשר המוכרים יודעים שהקונה לא פורע את סכום השיק שהוא מסר בידיהם ולא משלם להם את יתרת התמורה ואף על פי כן לא מסרו המוכרים הודעת ביטול כנדרש. רק לאחר פתיחת הליכי חדלות פירעון ביקשו המוכרים לבטל את הסכם המכר. לנוכח האמור ובשל חלוף הזמן הרב מאז מועד ההפרה ועד למועד מתן הודעת הביטול קבע בית המשפט כי המוכרים אינם רשאים לבטל את הסכם המכר (ולכל היותר זכאים לעמוד על סעד של אכיפה או פיצויים).
  2. למעלה מהאמור, בית המשפט קבע כי גם אם הייתה הודעת הביטול ניתנת במועד, הרי שהמוכרים מנועים מלבטל את ההסכם לנוכח המצג שאותו הם יצרו בפני הבנק כאשר הם חתמו על הודעה המאשרת כי קיבלו לידיהם את הסך של 129 אש"ח המהווה את ההון העצמי של המוכר.
בית המשפט קבע כי הבנק הסתמך על האישור שעליו חתמו המוכרים והעביר למוכרים את כספי המשכנתא על סמך אישור זה. אילולא אישר המוכרים, לא היה מעביר הבנק את כספי המשכנתא ולא היה מעמיד את עצמו בסיכון של אי פירעון ההלוואה על ידי הקונה. לנוכח האמור קבע בית המשפט, כי המוכרים מנועים מלבטל את הסכם המכר כלפי הבנק והבנק רשאי להמשיך בהליכי המימוש של הנכס.
  1. באשר ליתרת הכספים שתישאר (אם תישאר) לאחר מכירת המגרש ולאחר תשלום יתרת חוב המשכנתא לבנק, קבע בית המשפט כי המוכרים יהיו רשאים לקבל מתוך היתרה את הסך של 129 אש"ח שהקונה נותר נותר להם, אולם זאת רק במידה ותישאר יתרה בסכום האמור לאחר פירעון חוב המשכנתא והוצאות הכינוס.

לסיכום

בעת מכירת נכס מקרקעין שחלק מהתמורה בגינו משולמת באמצעות משכנתא ידרוש הבנק לקבל מכם, כמוכרים אישור על כך שהקונה שילם לכם את כל ההון העצמי שלו. זכרו, כי אין לחתום על המסמך אלא אם כן קיבלתם את מלוא כספי ההון העצמי בפועל לחשבון הבנק שלכם. זכרו, כי שיק, וודאי שיק דחוי, אינו בגדר תשלום אלא רק התחייבות לתשלום ועד שהוא לא נפרע אל תאשרו שקיבלתם את התשלום. זכרו כי הבנק יהיה רשאי להסתמך על המסמכים שאתם חותמים עליהם לטובתו באופן שעשוי למנוע מכם לבטל את הסכם המכר גם אם זה יופר על ידי הקונה בהפרה יסודית. זוג המוכרים מדימונה למד זאת בדרך הקשה, על מנת שאתם תוכלו להימנע מאותה טעות.

 

 
 

 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.