מאת:


בית המשפט קבע - יש לבטל עסקת מכר שנערכה למראית עין

אישה ערירית רצתה להעניק את דירתה לאחר מותה למשפחת שכניה, אשר סייעו לה במהלך חייה. מסיבות השמורות עם הצדדים ועל פי ייעוץ משפטי שניתן להם, בחרה האישה שלא לערוך צוואה ובמקום זאת הצדדים חתמו על הסכם מכר לפיו מכרה האשה את דירתה לבת של שכניה בתמורה למיליון ₪ והזכויות הועברו על שם הבת בלשכת רישום המקרקעין.
בפועל, התמורה בגין הדירה מעולם לא שולמה והמנוחה המשיכה להתגורר בה עד אחרית ימיה. עם פטירתה של המנוחה, עתרה אחייניתה של המנוחה שהייתה קרובת משפחתה היחידה לביטול הסכם המכר. זהו המקרה אשר נדון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב אשר ניתן לפני שבועות אחדים.
 

רקע עובדתי ביתר הרחבה

המנוחה הייתה אשה ערירית אשר התגוררה במשך שנים רבות בבית צמוד קרקע שהיה בבעלותה. בין המנוחה לבין שכניה אשר התגוררו בדירה שמעליה התקיימה במשך שנים ארוכות מערכת יחסים קרובה וחברית. אבי המשפחה שהתגוררה מעליה עבד עם המנוחה במשך שנים רבות באותו מפעל. לאחר שנפטר האב, ילדיו המשיכו להתגורר באותה הדירה, שמרו על מערכת יחסים קרובה וחברית עם המנוחה ועזרו לה רבות לקראת סוף חייה.

כ- 7 שנים לפני פטירתה החליטה המנוחה שהיא רוצה ששכניה יקבלו את דירתה לאחר אריכות ימיה. המנוחה הגיעה בליווי שכנה למשרדו של עורך דין, אשר שוחח עם המנוחה והתרשם ממנה כי היא אינה מעוניינת לערוך צוואה אך מעוניינת כי לאחר אריכות ימיה, תעבור הדירה לבעלותם של שכניה- כך על פי עדותו של אותו עורך דין בבית המשפט. משכך, יעץ עורך הדין לצדדים לערוך הסכם מכר לפיו תמכור המנוחה את דירתה לשכניה. עורך הדין אף הסביר למנוחה, כי הסדר כזה ישמור עליה שכן למרות העברת הבעלות במרשם המקרקעין על שם השכנים, הם לא יוכלו להוציאה מהדירה עד אחרית ימיה, כל עוד לא ישלמו לה את התמורה החוזית הנקובה בהסכם המכר (כאשר לא הייתה לאף אחד מהצדדים כל כוונה אמיתית שתמורה זו תשולם).

הצדדים עשו כעצתו של עורך הדין, חתמו על הסכם מכר לפיו מכרה המנוחה את דירתה לבת של השכנים בתמורה למיליון ₪ (המכירה לבת נעשתה ככל הנראה מאחר ולא הייתה לה דירה נוספת ועל מנת להימנע מתשלום מס הרכישה). במקביל חתמו הצדדים על הסכם שכירות לפיו השכירה הבת את הדירה למנוחה בתמורה לדמי שכירות חודשיים.
על פי הסכם המכר, פעל עורך הדין להעברת זכויות הבעלות בדירה על שם בתם של השכנים אולם בפועל, הבת לא שילמה מעולם את התמורה הנקובה בהסכם המכר, המנוחה לא שילמה מעולם את דמי השכירות הנקובים בהסכם השכירות והיא המשיכה להתגורר בדירתה עד אחרית ימיה.
עם פטירת המנוחה, נודע הדבר לאחייניתה שהייתה קרובת משפחתה היחידה והיחידה שהייתה זכאית לרשת אותה על פי דין, על אף שכפי שנקבע על ידי בית המשפט, היחסים בין המנוחה לבין אחייניתה היו יחסים קרים ומרוחקים.
משכך, הגישה האחיינית תביעה לביטול עסקת המכירה תוך העלאת טענות שונות לרבות טענות בדבר חוסר כשירותה המשפטית של המנוחה לחתום על הסכם מכר, טענות בדבר עושק וכן טענות בדבר היותו של הסכם המכר בבחינת חוזה למראית עין.
 

הבסיס המשפטי

סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע, כי:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל"

כפי שנקבע בפסיקת בתי המשפט:
"חוזה למראית עין הינו חוזה שקיימת לגביו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לעסקה, לבין רצונם וכוונותיהם האמיתיות. בעוד שכלפי חוץ, מסכימים הצדדים על הסדר משפטי מסוים שיחול ביניהם, כוונתם האמיתית היא שונה, וקיים פער בין המצג החיצוני המשקף את רצונם, לבין כוונתם האמיתית הכמוסה."
אם כן, החוזה הגלוי אשר נערך למראית עין הינו חסר תוקף משפטי והינו בטל, אך נשאלת השאלה האם לא ניתן לקיים את החוזה הנסתר- אותה הסכמה אמיתית שהצדדים ניסו להסתיר מאחורי החוזה שנחתם ביניהם. בעניין זה נקבע, בפסיקת בתי המשפט, כי ככלל אין מניעה לקיים את ההסכמה האמיתית שהייתה בין הצדדים ככל שניתן להתחקות אחר הסכמה זו וככל שההסכמה האמיתית אינה נגועה באי חוקיות. במילים אחרות, אם הצדדים הגיעו להסכם בלתי חוקי שאותו הם ניסו להסתיר באמצעות חוזה למראית עין- לא ניתן יהיה לקיים לא את ההסכם הגלוי שנערך למראית עין ולא את ההסכמה האמיתית שאותה הם ביקשו להסתיר.
זאת ועוד, סעיף 8 לחוק הירושה קובע כדלקמן:
"מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".
במילים אחרות, חוק הירושה קובע שלצורך הענקת מתנה עתידית שתתגבש רק עם פטירתו של נותן המתנה, לא מספיק לערוך הסכם רגיל, אלא ניתן לעשות זאת רק באמצעות צוואה אשר צריכה לעמוד בכללים הצורניים הקבועים בחוק הירושה (כלומר להיות חתומה בפני עדים, ללא נוכחות וללא השפעה של הנהנים על פי הצוואה וכד'). כל הסכם אחר למתן מתנה עתידית לאחר מותו של נותן המתנה שלא נערך בצורת צוואה- יהיה בטל.
 

מסקנות בית המשפט

ראשית בית המשפט דחה את טענות האחיינית בעניין חוסר כשירותה של המנוחה לחתום על הסכם המכר ובעניין עושק. בית המשפט, קבע על סמך עדויות העדים שנשמעו בפניו, כי המנוחה אכן הייתה מעוניינת להעניק את הדירה לשכניה לאחר אחרית ימיה וזו הייתה כוונתם האמיתית של כל הצדדים.  

כוונה זו נלמדת גם מתוך התנהגות הצדדים אשר לא פעלו על פי הסכם המכר והסכם השכירות שנערך ביניהם. השכנים מעולם לא שילמו את כספי התמורה בגין עסקת המכר, המנוחה מעולם לא שילמה את דמי השכירות על פי הסכם השכירות והיא המשיכה להתגורר בדירתה כקודם.

משכך, קבע בית המשפט כי הסכם המכר שנערך בין הצדדים הינו חוזה למראית עין והינו בטל, אך האם ניתן לקיים את כוונתה האמיתית של המנוחה- להעניק את הדירה לשכניה לאחר אריכות ימיה. בעניין זה קבע בית המשפט כי הדבר אינו אפשרי לנוכח הוראות סעיף 8 לחוק הירושה שכן העברה עתידית של נכס במתנה אשר אמורה להתגבר לאחר פטירתו של נותן המתנה, יכולה להיעשות רק באמצעות צוואה בעוד המנוחה לא ערכה צוואה.
בהתאם לכך ולאור הוראות סעיף 8 לחוק הירושה, קבע בית המשפט כי ההסכם האמיתי שהיה בין הצדדים (מתנה לאחר פטירה)- אינו חוקי ואינו ניתן לקיום.
לנוכח כל האמור, פסק בית המשפט כי אין מנוס אלא לבטל את העברת הדירה לידי השכנים ולהשיב את רישום הדירה על שם המנוחה, כך שהאחיינית תהיה זכאית לרשת את הדירה בהיותה היורשת היחידה של המנוחה.
 

לסיכום

אין ספק שפסק דין זה של בית המשפט המחוזי בתל אביב משאיר תחושה לא נוחה שכן בסופו של יום, בניגוד לרצונה של המנוחה, תעבור הדירה לאחייניתה שעימה היו למנוחה יחסים קרים ומרוחקים ולא לשכניה שעימם היו למנוחה יחסים חמים וחבריים ואשר להם רצתה המנוחה להעביר את דירתה.

פסק דין זה מהווה המחשה נוספת לכך שתפקידם של בתי המשפט הינו לעשות דין, גם אם לא תמיד הדין מביא לתוצאה "צודקת".

חשוב מכך, פסק הדין ממחיש את החשיבות הרבה שיש בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ותכנון הולם של אופן העברת הנכסים, תוך שימוש בכלים המשפטיים הנכונים והמתאימים ביותר. כפי שניתן לראות, שימוש בלתי מקצועי בכלים משפטיים שגויים עשוי להביא לסיכול רצונו של המנוח ולכך שבסופו של יום יגיע הנכס לידי מי שהמנוח לא נתכוון אליו.

(תא (ת"א) 20451-08-20 שלי בן-עטיה נ' נעם כץ)

 

 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.