מאת:


גביית דמי תיווך מרוכשי דירות פוטנציאליים

 
יזם אשר בנה פרויקט תמ"א 38 התקשר בהסכם שיווק עם מתווך במסגרתו התחייב המתווך לשווק את הדירות החדשות אשר תיבנינה במסגרת הפרויקט. 
המתווך החל בשיווק הדירות אולם בשלב מסוים גילה היזם, כי המתווך דורש לקבל דמי תיווך בשיעור של 2% משווי הדירה מרוכשי הדירות הפוטנציאליים, בנוסף לדמי התיווך שאותם התחייב לשלם לו היזם. האם היה היזם רשאי לבטל את הסכם השיווק עם המתווך לנוכח סירובו של המתווך לחדול מדרישתו לקבל דמי תיווך מהקונים. זוהי השאלה אשר נדונה בפסק דין חדש אשר ניתן על ידי בית המשפט המחוזי במחוז מרכז מיום (עא (מרכז) 44435-11-21 עומר פוקס נ' בסיס הנדסה בע"מ)
 

 רקע עובדתי

המשיבה, חברה יזמית אשר יזמה שני פרויקטים לביצוע פרויקט תמ"א 38 התקשרה בהסכם שיווק עם מתווך (המערער). במסגרת הסכם השיווק התחייב המתווך להעניק ליזם שני שירותים נפרדים:

  • החתמת דיירי הבית המשותף על מסמכי התקשרות עם היזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38;

  • שיווק הדירות החדשות אשר תיבנינה במסגרת הפרויקט; 
המתווך השלים את ביצוע השלב הראשון (החתמת הדיירים על מסמכי התקשרות) וקיבל את התמורה המוסכמת בגין שירות זה. ברם, עם תחילת השיווק של הדירות החדשות, התברר כי הצלחת פעולות השיווק הייתה מוגבלת ובשלב מסוים גילה היזם, כי המתווך דורש לקבל דמי תיווך בשיעור של 2% משווי הדירה מרוכשי הדירות הפוטנציאליים, בנוסף לדמי התיווך שאותם התחייב לשלם לו היזם. היזם דרש מן המתווך לחדול מגביית דמי התיווך מהקונים (באופן שהגדיל את עלות העסקה והפחית את כדאיות העסקה עבור הקונים) ומשסירב המתווך לעשות זאת, הודיע היזם על ביטול הסכם השיווק עם המתווך.
ראוי להבהיר כי הסכם השיווק שנחתם בין הצדדים לא כלל כל הוראה לעניין זכותו של המתווך לגבות דמי תיווך מהקונים- לא הוראה האוסרת על כך ולא הוראה המתירה זאת.
משכך, הגיש המתווך תובענה לבית משפט השלום במסגרתה הוא תבע מן היזם לפצות אותו בגין ביטול שלא כדין של הסכם הישווק. בית משפט השלום דחה את התובענה, קבע כי ביטול ההסכם על ידי היזם נעשה כדין וכי המתווך לא היה רשאי לדרוש דמי תיווך מהקונים בעסקה נשוא התובענה. המתווך לא השלים עם פסק דינו של בית משפט השלום והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי.
 

הבסיס הנורמטיבי

בבירור המחלוקת בין הצדדים הסתמך בית המשפט בעיקר על הוראות החיקורים שלהלן:
סעיף 8(א) לחוק המתווכים במקרקעין מטיל על המתווך את החובה לנהוג בנאמנות ובהגינות כלפי הלקוח ולמסור לו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לעסקה.
סעיף 10 לחוק המתווכים במקרקעין אוסר על המתווך לטפל בעסקה שבה יש לו ענין אישי אלא אם כן גילה על עניינו האישי ללקוח וקיבל את הסכמת הלקוח לטיפול בעסקה, על אף קיומו של אותו ענין אישי.
בנוסף לכך, נסמך פסק דינו של בית המשפט על הוראות סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי) הקובע, כי כאשר ההסכם שבין הצדדים שותק לגבי פרט מסוים (כגון זכותו של המתווך לקבל תשלום מהקונים) ניתן להשלים את הפרט החסר מתוך נוהג שנוצר בין הצדדים ובהיעדר נוהג כזה מתוך נוהג מקובל בין צדדים אחרים בהסכמים מאותו סוג.  
הנה כי כן, השאלה שבה דן בית המשפט הייתה האם כוונתו של המתווך לגבות דמי תיווך מהקונים הייתה בגדר עניין אישי שיש לו בעסקה שכן אם זה המצב, הרי שעל פי הוראות סעיפים 8 ו- 10 לחוק המתווכים במקרקעין היה על המתווך להודיע על עניין אישי זה ליזם ולקבל את הסכמתו המפורשת בכתב של היזם לטיפול בעסקה על אף עניינו האישי. 
 

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

בית המשפט קבע, כי כוונתו של המתווך לגבות דמי תיווך מרוכשי הדירות אכן הינה בגדר עניין אישי שיש למתווך בעסקה. על מנת לקיים את חובת הנאמנות של המתווך ללקוח שלו (היזם) מחד, עליו לפעול באופן שימשוך לעסקה רוכשים פוטנציאליים רבים ככל הניתן. מאידך, רצונו של היזם לקבל דמי תיווך מהקונים, מייקרת את העסקה עבור הקונים והופכת אותה לפחות אטרקטיבית עבורם באופן שיוצר ניגוד עניינים בין חובתו של המתווך כלפי היזם לבין העניין האישי שלו לקבל דמי תיווך מהקונים.  
משכך, קבע בית המשפט, כי ככל שהיה ברצונו של המתווך לעמוד על האינטרס האישי של קבלת דמי תיווך מהקונים, היה על המתווך לציין זאת במפורש במסגרת הסכם השיווק ולקבל את הסכמת היזם לטיפול המתווך על אף ניגוד העניינים הנזכר לעיל.
משלא נקבעה בהסכם כל הוראה בעניין זכאותו (או אי זכאותו) של המתווך לדרוש דמי תיווך מהקונים, יש לפרש את הסכם השיווק ככזה האוסר על קבלת דמי תיווך מהקונים, כאמור.
בנוסף לכך, בית המשפט בחן את הנוהג הקיים בהסכמי שיווק של דירות בפרויקטים של תמ"א 38 וזאת על פי עדויות של 3 מתווכים אחרים שהובאו על ידי היזם ואשר העידו, כי בפרויקטים מסוג זה לא נהוג שהמשווק גובה דמי תיווך גם מהקונים אלא רק מהיזם. בית המשפט קבע, כי בנסיבות המקרה עדויותיהם של העדים שהובאו על ידי היזם לא נסתרו ומאידך לא הובאו כל עדויות סותרות מצד המתווך, על כן, ניתן לקבוע כי קיים נוהג שלפיו המתווך אינו גובה דמי תיווך מהקונים בפרויקטים של תמ"א 38 שבהם הוא מייצג את היזם.
משכך ולנוכח הוראות סעיף 26 לחוק החוזים, הנזכר לעיל, קבע בית המשפט כי בהיעדר הוראה אחרת בהסכם השווק, יש להשלים את ההסכם בהתאם לנוהג המקובל בהסכמים מסוג זה ולקבוע כי המתווך לא היה רשאי לדרוש דמי תיווך מהקונים.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי דרישתו של היזם להפסקת גביית דמי תיווך מהקונים הייתה מוצדקת ומשסירב המתווך לדרישה זו- הרי שביטול הסכם השיווק על ידי היזם נעשה כדין.
 

 לסיכום

פסק דין זה ממחיש 2 עקרונות חשובים הרלוונטיים לתחום המתווכים במקרקעין:

  • ראשית, טיפול של המתווך בעסקת מקרקעין עבור שני הצדדים לעסקה טומן בחובו ניגוד עניינים מובנה וזאת על אחת כמה וכמה, כאשר המתווך מתכוון להפיק תועלת אישית (תשלום) משני הצדדים לעסקה. ניגוד עניינים זה אינו אסור באופן גורף אולם קיומו מחייב את המתווך לפרט בהסכם התווך את עניינו האישי בעסקה (לרבות האפשרות כי יקבל דמי תיווך משני הצדדים) ואת האפשרות של ניגוד עניינים, כך שההסכם ייתן ביטוי להסכמת שני הצדדים לניגוד עניינים אפשרי זה.

  • שנית, כמו במקרים רבים אחרים, אי הקפדה על עריכת הסכם מסודר ומפורט אשר אינו נותן ביטוי לעניינים רלוונטיים לעסקה הקונקרטית מגביר את הסיכוי לסכסוכים אפשריים בין הצדדים.
בין אם אתם מתווכים, יזמים, רוכשים או צד אחר לעסקה, הקפידו לערוך הסכם מסודר תוך לקיחה בחשבון של הנסיבות הקונקרטיות לעסקה ובליווי אנשי מקצוע הבקיאים בתחום.   
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

4 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.