מאת:


דארבעה מקרים דומים - ארבע תוצאות שונות:
לאחרונה מתחבטים בתי המשפט בסוגיה, האם המגבלות אשר הוטלו על ידי הממשלה על עסקים רבים מסכלים את יכולתו של השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות ולמעשה פוטרים אותו מתשלום דמי שכירות בגין התקופה שבה אירע הסיכול.

כפי שנראה להלן, לשאלה זו אין תשובה ברורה והדבר מתבטא בפסיקות סותרות של בתי המשפט בערכאות השונות.

ארבעה מקרים דומים אשר הובאו בפני בתי המשפט במהלך החודשים האחרונים בלבד הסתיימו בתוצאות שונות לחלוטין, עד כדי הפוכות, מבלי שיש לכך הצדקה ברורה הנראית לעין.
 

מקרה מס' 1 - פסק דין גפר

בפסק דינו של בית משפט השלום בבת ים מיום 6.2.22 נדונה תביעה כספית (שטרית) אשר הוגשה על ידי משכיר נגד שוכר שלא שילם את דמי השכירות המגיעים ממנו.

פסק הדין עסק בנכס תעשייתי אותו שכרה הנתבעת לתקופה של 8 שנים לצורך ניהול מפעל ליצור מוצרי ניקוי. עקב התפשטות נגיף הקורונה, במהלך החודשים אפריל ומאי 2020 הושבת מפעלה של הנתבעת, חלקית עקב סגרים כלליים שהוטלו באותה העת וחלקית עקב חששם של עובדי המפעל לצאת לעבודה ועקב יציאתם לחופשה ללא תשלום. בשל כל אלה טענה הנתבעת כי מפעלה נסגר למשך חודשיים ולא היו לה מכירות בתקופה הרלוונטית. לטענת הנתבעת, בשל נסיבות קיצוניות ובלתי צפויות אלה, היא נאלצה לבטל את שני השיקים אשר נמסרו על ידה בגין דמי השכירות לחודשים הללו, בהם לא עבד המפעל. לאחר חודש מאי 2020 חזר המפעל לפעילותו והנתבעת חזרה לשלם את דמי השכירות.

משבוטלו השיקים בגין שני החודשים הנ"ל הגישה המשכירה תביעה נגד השוכרת לתשלום דמי השכירות בגין החודשיים נשוא המחלוקת. השוכרת טענה, כי אין היא מחויבת לשלם את דמי השכירות בגין החודשיים שבמחלוקת שכן במהלך החודשים הללו סוכלה היכולת שלה לעשות שימוש בנכס ומשכך סוכלה מטרת השכירות וכן בשל אי הפעילות של המפעל סוכלה היכולת שלה לשאת בתשלום דמי השכירות.
במסגרת פסק דינו קיבל בית המשפט את תביעת המשכירה ודחה את טענת השוכרת בדבר סיכול הסכם השכירות. במאמר מוסגר, ראוי לציין כי בנסיבות הקונקרטיות של פסק הדין בית המשפט קבע שהנתבעת לא הוכיחה במידה הנדרשת את העובדה, כי לא הייתה לה אפשרות להמשיך להפעיל את המפעל במתכונת זו או אחרת אולם לא זו הקביעה המעניינת לענייננו. הקביעה המעניינת לענייננו בפסק הדין מתייחסת לכך שלדידו של בית המשפט, על מנת להעלות טענת סיכול היה על השוכר לבטל את הסכם השכירות ולא להמשיך אותו. עצם העובדה כי השוכרת בחרה להמשיך בהסכם השכירות לאחר הפסקה של חודשיים מעידה על כך שלא התקיים בענייננו סיכול של היכולת לקיים את החוזה וכלשונו של בית המשפט:
" אף אם נתגבשו לטעמה נסיבות הקולעות לדין הסיכול הכללי, עמדה הנתבעת עם הטלת הסגר על ידי המדינה בצומת דרכים של ביטול ההסכם או המשכתו [ראו לרנר על שכירות, עמ' 231]. הנתבעת בחרה שלא לבטל ההסכם, אלא להמשיכו. משמעות בחירה זו היא אחת – לא עומד לתובעת פטור מהמשך תשלומי דמי השכירות."
(תא (ב"י) 21579-07-20 גפר, תעשיה חימית בע"מ נ' ג'ויה מעבדות לקוסמטיקה בע"מ)
 

מקרה מס' 2 - פסק דין אייסוניק

פסק הדין השני אשר ניתן בעניין זה אך לפני ימים אחדים הינו פסק דינו של בית משפט השלום בגפר סבא. בעניין זה דובר על שוכרת של אולם אירועים לתקופה של 25 שנים בדמי שכירות חודשיים של למעלה מ- 130 אש"ח. עם פרוץ משבר הקורונה והטלת איסור על קיום אירועים הפסיקה הנתבעת לשלם את דמי השכירות וזאת למשך שנה תמימה החל מחודש מרץ 2020 ועד חודש מרץ 2021- אז חזרה לפעילותה וכן חזרה לשלם את דמי השכירות.
לנוכח אי תשלום דמי השכירות לתקופה של שנה שלמה, הגישה המשכירה תביעה לפינויה של השוכרת מהנכס בטענה כי זו הפרה את הסכם השכירות בהפרה יסודית.
הנתבעת מצדה, טענה כי קיום החוזה סוכל עקב המגבלות שהוטלו על ידי ממשלת ישראל עם פרוץ מגיפת הקורונה וכי בנסיבות אלה לא ניתן היה לקיים את הסכם השכירות, על כן היא הייתה פטורה מתשלום דמי השכירות במהלך התקופה שעד חודש מרץ 2021.
בית המשפט במקרה זה דחה את תביעת המשכירה וקיבל את טענות השוכרת בדבר סיכול הסכם השכירות. כפי שנקבע על ידי בית המשפט במקרה זה, המגבלות החריפות והמקיפות אשר ננקטו על ידי ממשלת ישראל על רקע פרוץ משבר הקורונה הינם בגדר נסיבות שלא ניתן היה לצפות אותם, אינם בשליטתם של הצדדים והם הופכים את ביצוע הסכם השכירות לבלתי אפשרי. 
יתרה מכך, בית המשפט קבע שלא רק שהשוכרת לא הייתה חייבת לבטל את הסכם השכירות  על מנת ליהנות מהגנת הסיכול, אלא שגם המשכירה לא הייתה רשאית לדרוש את ביטול ההסכם ואת פינויה של השוכרת בשל הנסיבות המיוחדות שבגינן לא שולמו דמי השכירות. לדידו של בית המשפט חובת תום הלב מחייבת את המשכירה שלא לעמוד על סעד הפינוי במקרה הנוכחי. ראוי לציין, כי בית המשפט דן בתביעת פינוי בלבד על כן לא נדונה ולא הוכרעה השאלה האם בעקבות הסיכול היה על השוכרת לשלם סכום כלשהו על חשבון דמי השכירות.
(תפמ (כ"ס) 14106-05-21 אייסוניק קיד מערכות בע"מ נ' לה ריין יזמות ואירועים בע"מ)
 

מקרה מס' 3 - פסק דין ר.א. פרנק

פסק הדין השלישי אותו נזכיר הינו פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב אשר דן בהסכם שכירות של משרד אשר הושכר בידי שני עורכי דין. לקראת פרוץ משבר הקורונה היו הנתבעים צפויים לסיים את תקופת השכירות ולעבור למשרד אחר, דבר שהיה מתוכנן מראש וללא קשר למשבר.
עם פרוץ המשבר ובעיקר עם הטלת הסגר הראשון, נמנע מהנתבעים למעשה, לעשות שימוש במשרד לצורך ייעודו ובמשך התקופה שעד לסיום יחסי השכירות שימש המשרד בעיקר לאחסון חפציהם של הנתבעים. בסופו של יום הנתבעים פינו את הנכס במועד שהיה מיועד לכך, כחודשיים לאחר פרוץ משבר הקורונה.
במהלך חודשי השכירות האחרונים, התנהלו בין הצדדים מגעים בניסיון להגיע להסדר לגבי יתרת חוב דמי השכירות בגין התקופה של כחודשיים וחצי שהתשלום בגינה לא הוסדר. מגעים אלה לא הביאו לכלל הסכמה ובסופו של יום, עם עזיבתם, שילמו הנתבעים על דעת עצמם סכום המהווה כ- 70% מדמי השכירות שאותם דרש המשכיר (התובע).
המשכיר לא הסתפק בסכום ששולם לו והגיש תביעה לתשלום יתרת דמי השכירות, על פי ההסכם שבין הצדדים.
במקרה זה בית המשפט דחה את התובענה וקבע, כי הסכום שאותו שילמו הנתבעים על דעת עצמם בגין דמי השכירות מהווה תשלום הולם וכי לא הייתה הצדקה לדרוש מהם סכום כלשהו מעבר לסכום ששולם.
בית המשפט קבע כי לכאורה, הסגרים וההגבלות אשר הוטלו עם פרוץ משבר הקורונה אכן מקימות נסיבות המביאות לסיכול האפשרות לקיים את החוזה, נסיבות שהנתבעים (השוכרים) לא יכלו לצפות אותן ולא הייתה להם שום שליטה עליהן. על פניו, דיני הסיכול אינם מאפשרים תוצאת ביניים, כך שכאשר מתקיימות נסיבות המהוות סיכול בהתאם להוראות החוק, מופטר השוכר מכל חיוביו ואילו כאשר לא מתקיימות נסיבות אלה הרי שעל השוכר לעמוד בחיוביו במלואם.
יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי מאז פרוץ המשבר בפסיקת בתי המשפט ניתן לראות גם מגמה המעדיפה להימנע מתוצאה שמטילה את מלוא ההשלכות של המשבר על אחד הצדדים ובמקום זאת הנטיה שהתפתחה בפסיקה היא לחלק את הסיכון בין שני הצדדים לחוזה כך שהשוכר לא יופטר מתשלום דמי השכירות אך גם לא יידרש לשלם דמי שכירות מלאים.
בתוך כך קבע בית המשפט, כי יש להיעזר בעקרון תום הלב שכן דרישה של משכיר לתשלום מלוא דמי השכירות מקום שבו אין השוכר יכול לעשות שימוש מלא בנכס- נגועה בחוסר תום לב. עוד קבע בית המשפט כי בבחינת שיעור דמי השכירות ההולמים במקרים מסוג זה יש להתחשב גם במשך תקופת השכירות אשר קדמה למחלוקת. כך כאשר השוכר שכר את הנכס תקופה ממושכת שבה הוא עמד במלוא התחייבויותיו החוזיות, הרי שמוטלת על המשכיר חובת תום לב מוגברת כלפי השוכר ועליו לגלות התחשבות יתרה למצב שאליו נקלע השוכר.
בסיכומו של דבר קבע בית המשפט כי על פי המגמה שהתפתחה בפסיקה, שיעור דמי השכירות הראויים בנסבות העניין היה צריך לעמוד על 50% מדמי השכירות המוסכמים. מאחר והנתבעים שילמו על דעת עצמם כ- 70% מדמי השכירות המוסכמים הרי שהם עמדו בחובתם ואף מעבר לכך. לנוכח האמור דחה בית המשפט את תביעת המשכיר לתשלום יתרת דמי השכירות החוזיים שלא שולמו על ידי הנתבעים.
(תא"מ 55473-12-20, ר.א. פרנק בע"מ נ' גיא ויצ'לבסקי ואח')
 

מקרה מס' 4 - פסק דין גרידיש שיווק

במקרה זה דן בית משפט השלום דן בתביעה לתשלום דמי שכירות אשר הוגשה על ידי בעל נכס מקרקעין נגד מפעיל מועדון התיאטרון ביפו. מדובר במועדון ותיק אשר פעל במשך שנים ארוכות באותו מקום ביפו ונהנה מקהל מבקרים קבוע.
עם פרוץ משבר הקורונה והטלת ההגבלות על התקהלות של בני אדם נאלץ המועדון לסגור את שעריו וכעבור חודשים אחדים הפסיקה החברה אשר הפעילה את המועדון לשלם את דמי השכירות.
המשכיר הגיש תביעה נגד החברה ונגד בעליה לתשלום דמי השכירות וכן פתח תיק הוצאה לפועל לביצוע של שני שיקים אשר הופקדו בידיו מראש. החברה הגישה התנגדות לביצוע השטרות ורשם ההוצאה לפועל העביר את הדיון בהתנגדות לבית המשפט אשר איחד את הדיון בין שני ההליכים (ההתנגדות לביצוע שיקים והתביעה הכספית שהוגשה נגד בעל החברה).
במקרה זה קבע בית המשפט, כי בנסיבות העניין התפרצות נגיף הקורונה וההגבלות שהוטלו בעקבותיו על פעילות המועדון סיכלו את האפשרות לקיים את הסכם השכירות. לנוכח האמור קבע בית המשפט, כי עומדת לנתבעת טענת סיכול חוזה וכי הנתבעת פטורה מתשלום דמי שכירות בגין התקופה שבה הוטלו מגבלות על פעילותה.
עם זאת בניגוד לפסקי הדין המוזכרים לעיל, קבע בית המשפט במקרה הנוכחי, כי העלאת טענת הסיכול על ידי השוכר מחייבת את ביטול ההסכם ואת פינויו של המושכר על ידי השוכר. על אף האמור, המועדון פינה את המושכר באיחור, זמן רב לאחר שהפסיק לשלם את דמי השכירות ועקב כך חייב בית המשפט את השוכר לשלם למשכיר פיצוי מוסכם עקב אי פינוי המושכר במועד. 
(ת"ט 59919-01-21 גרידיש שיווק בע"מ נ' אינהורן)
 

לסיכום

אם כן, ארבעת המקרים המובאים לעיל (לצד מקרים דומים אחרים שנדונו בערכאות השונות) ממחישים את חוסר הוודאות המשפטית ואת חוסר האחידות בפסיקת בתי המשפט בכל הנוגע לסוגיית יחסי השכירות וסוגיית סיכול חוזה על רקע משבר הקורונה.
אמנם, לאחרונה מתחזקת התחושה של סיום המשבר והתייצבות המצב אולם, אין ספק שמשבר הקורונה המחיש בפני כל דוגמא בולטת לחוסר הוודאות בחיי הכלכלה ובחיי המשפט. בין אם המשבר אכן מצוי במגמת דעיכה ובין אם עוד צפויים לנו גלים חדשים ומשונים של התפרצויות, אין ספק שהמציאות תמיד מוצאת דרכים להפתיע (ראו לאחרונה את המלחמה הבלתי צפויה בין רוסיה לאוקראינה ואת ההשלכות הכבדות שלה על הכלכלה הבינלאומית).
אירועים מסוג זה מציבים אתגר לא פשוט בפני מערכת המשפט.
על מנת להקטין ולו במעט את חוסר הוודאות, טוב תעשו אם תכללו בהסכם השכירות הוראות ספציפיות שעליהן תהיה הסכמה מראש לגבי הסדרים מיוחדים למקרה של הטלת הגבלות או נסיבות חירום אחרות אשר עשויות לסכל את פעילות המושכר. ניסוח נכון של הסכם השכירות יעזור למנוע את הצורך בניהול הליכים משפטיים ארוכים ויקרים.
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים
אני מאשר/ת קבלת ניוזלטרים, הודעות והזמנות לאירועים וכנסים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.