מאת:


הסכם השכירות במשבר הקורונה

בית משפט השלום דן בתביעה לתשלום דמי שכירות אשר הוגשה על ידי בעל נכס מקרקעין נגד מפעיל מועדון התיאטרון ביפו.
מדובר במועדון ותיק אשר פעל במשך שנים ארוכות באותו מקום ביפו ונהנה מקהל מבקרים קבוע.
 
עם פרוץ משבר הקורונה והטלת ההגבלות על התקהלות של בני אדם נאלץ המועדון לסגור את שעריו וכעבור חודשים אחדים הפסיקה החברה אשר הפעילה את המועדון לשלם את דמי השכירות.
המשכיר הגיש תביעה נגד החברה ונגד בעליה לתשלום דמי השכירות וכן פתח תיק הוצאה לפועל לביצוע של שני שיקים אשר הופקדו בידיו מראש. החברה הגישה התנגדות לביצוע השטרות ורשם ההוצאה לפועל העביר את הדיון בהתנגדות לבית המשפט אשר איחד את הדיון בין שני ההליכים (ההתנגדות לביצוע שיקים והתביעה הכספית שהוגשה נגד בעל החברה).
לאחר שמיעת העדויות ובחינת מלוא החומר הרלוונטי אשר הונח בפניו קבע בית המשפט, כי בנסיבות העניין התפרצות נגיף הקורונה וההגבלות שהוטלו בעקבותיו על פעילות הועדון סיכלו את האפשרות לקיים את הסכם השכירות. בתוך כך ציין בית המשפט, כי על מנת שתתקבל טענת סיכול חוזה צריכים להתקיים שלושה יסודות מצטברים:
  1. קיומן של נסיבות אשר בעקבותיהן אין אפשרות לקיים את החוזה;
  2. היעדר יכולת של המפר למנוע את הנסיבות אשר מנעו את קיום החוזה;
  3. היעדר יכולת לצפות מראש את הנסיבות אשר מנעו את קיום החוזה;
בית המשפט קבע כי בעניין שהובא בפניו התקיימו הנסיבות הייחודיות המצדיקות להכיר בטענת סיכול וזאת בין היתר מהשיקולים שלהלן:
  1. מטרת הסכם השכירות הייתה מטרה קונקרטית- הפעלת מועדון- מטרה שלא ניתן היה עוד לקיימה עקב מגבלות הקורונה בשל האישור שחל על התקהלות ופתיחת מקומות בידור;
  2. לחברה שהפעילה את המועדון לא הייתה כל יכולת למנוע את התפשטות נגיף הקורונה ואת החלטות הממשלה שבאו בעקבותיו.
  3. בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת, כי איש לא יכול היה לצפות במועד כריתת ההסכם את הנסיבות המיוחדות אשר נגרמו בעקבות נגיף הקורונה.
לנוכח האמור קבע בית המשפט, כי עומדת לנתבעת טענת סיכול חוזה וכי הנתבעת פטורה מתשלום דמי שכירות בגין התקופה שבה הוטלו מגבלות על פעילותה.
בהקשר זה ראוי לציין כי עד לאחרונה, פסיקת בתי המשפט בכל הנוגע לטענת סיכול חוזה הייתה מחמירה ביותר והתפיסה המקובלת הייתה שעיתות חירום ואירועים חריגים אחרים אינם דבר בלתי צפוי וכי גם אירוע חריג כמו פעילות מלחמתית, הוא דבר שניתן לצפות אותו. על כן, עד למשבר הקורונה לא הכירו בתי המשפט בטענות לסיכול חוזה .
עם זאת, בעקבות משבר הקורונה חל שינוי מגמה בולט בפסיקת בתי המשפט ופסק הדין הנוכחי הוא דוגמא מובהקת לכך.
יחד עם זאת, חשוב להדגיש כי פסק הדין מתייחס למצב שבו הסכם השכירות נחתם טרם פרוץ משבר הקורונה, ומסיבה זו מצא לנכון בית המשפט לקבוע, כי נכון למועד חתימת החוזה לא ניתן היה לצפות את האירעים שיובילו לסגירת המועדון. ככל שמדובר בהסכם אשר נחתם לאחר פרוץ הנגיף ובמיוחד בעת האחרונה, לאחר מספר מספר אירועים של הגבלות ולאחר שנתגלו מספר וריאנטים של הנגיף, יש להניח כי בית המשפט לא יקבל את טענת סיכול החוזה בשל אותן נסיבות, שכן לא ניתן עוד לטעון שלא ניתן לצפות התרחשותו של סגר נוסף או של הגבלות חדשות. מצב דברים זה מחדד את הצורך, נכון להיות, לשקול הייטב כיצד לערוך הסכמי שכירות וכיצד להתייחס לאפשרות של סגר או מגבלה נוספת עקב הקורונה, בפרט כאשר הנכס הינו נכס מסחרי אשר מטרתו היא הפעלת עסק ו/או פעילות עסקית כזו או אחרת.
חשוב גם להבהיר, כי טרם ניתנה פסיקת בית המשפט העליון בנושא ופסיקת הערכאות הנמוכות אינה עקבית ומשתנה ממקרה למקרה באופן היוצר לא מעט חוסר וודאות.
 

ניסוח נכון של הסכם השכירות - מניעת חוסר וודאות משפטית

לנוכח האמור, אם אתם משכיר או שוכר של נכס מסחרי, טוב תעשו אם תכללו בהסכם השכירות הוראות ספציפיות שעליהן תהיה הסכמה מראש לגבי הסדרים מיוחדים למקרה של הטלת הגבלות או נסיבות חירום אחרות אשר עשויות לסכל את פעילות המושכר. בהסכם שכזה יש לגישתנו להתייחס הן למצב של סגר מלא והן למצב בו אין סגר אלא מגבלות כאלה או אחרות אשר יש בהן כדי לפגוע בפעילות העסקית בגינה הושכר המושכר. עתה משידוע כי יש בנמצא נגיף הקרוי קורונה, יש בנמצא חשיבות להתייחס להשלכותיו. נראה כי אי התייחסות למקרה של סגר בהסכמי שכירות הנחתמים עתה, יוביל, ניתן להעריך, לכלל מסקנה, לפיה הצדדים הסכימו כי גם במקרה של סגר, על השוכר להמשיך ולשלם את דמי השכירות, הגשם שגם בעניין זה אין בנמצא ודאות . בכל מקרה - ניסוח נכון של הסכם השכירות יעזור למנוע את חוסר הוודאות המשפטית ואת הצורך בניהול הליכים משפטיים.

 

בשולי הדברים ראוי לציין, כי לצד תביעת דמי השכירות, בית המשפט דן גם בתביעה לתשלום פיצוי מוסכם עקב אי פינוי המושכר ובעניין זה קבע בית המשפט כי אמנם החברה לא הייתה חייבת בתשלום דמי שכירות עקב סיכול החוזה אך, משלא שילמה את דמי השכירות, הרי שהיה עליה לפנות את המושכר ומשלא עשתה זאת הרי שהיא חייבת בתשלום הפיצוי המוסכם שבו חויב בעל החברה מכוח ערבותו האישית לתשלום הפיצוי.

---------------------------------------------------------
ת"ט 59919-01-21 גרידיש שיווק בע"מ נ' אינהורן
 
 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.