מאת:


ביהמ"ש העליון מעדכן בפסיקתו את תחולת חוק המע"מ על עסקאות מקרקעין

נבקש לעדכנכם כי לאחרונה ניתן פסק דין בעניין ע"א 9829/17 גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מע"מ על ידי בית המשפט העליון אשר דן בין היתר בסוגיית תחולתו של סעיף 5(ב) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "החוק"). הערעור נסב סביב חברת גבעות דוד השקעות ונדל"ן בע"מ (להלן: "המערערת") אשר חתמה בשנת 2007 על הסכם עם גורמים פרטיים לקניית בניין מגורים ישן (להלן: "הבניין הישן").
 
במסגרת ההסכם בו התקשרו הצדדים, ניתן היתר על ידי עיריית ת"א להריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש (להלן: "הבניין החדש"). בשנת 2008 חתמה המערערת על הסכם למכירת 6 דירות בבניין הישן (להלן: "הסכמי מכר") לשני יחידים שיש לה עימם יחסים מיוחדים (להלן: "בעלי העניין"). במסגרת ההתקשרות בין המערערת לבעלי העניין בה כאמור, נחתמו בין הצדדים עוד שלושה הסכמים: ההסכם הראשון שנחתם במועד חתימת הסכמי המכר, התקשרו הצדדים בהסכם חלוקה ושיתוף אשר במסגרתו יפעלו בעלי העניין למיצוי הפוטנציאל הטמון במקרקעין עליו עומד הבניין הישן; ההתקשרות השנייה שנחתמה היא הסכם שיתוף פעולה בגדרו הוסכם על הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש בו יקבלו בעלי העניין דירות הזהות בגודלן לדירות הישנות שרכשו וכי הם יפעלו ולחתימת הסכמים עם נותני שירות אשר יוציאו את בניית הבניין החדש לפועל; ההסכם השלישי כלל הסכם שיתוף וחלוקה במסגרתו יקבל כל אחד מבעלי העניין שתי דירות בבניין החדש שייבנה בקומות גבוהות יותר ביחס לדירות שנרכשו בבניין הישן. בדיווחה של המערערת למנהל מע"מ (להלן: "המשיב") אודות הסכמי המכר כאמור, דיווחה היא על מחיר העסקה לפי ההפרש בין המחיר שמכרה את הדירות בבניין הישן לבעלי העניין לבין המחיר שרכשה אותם וזאת על פי סעיף 5(ב) לחוק. המשיב לא קיבל את דיווחה של המערערת ובמסגרת השומה שהוציא לה חייב אותה במס עסקאות על מכירת הדירות לבעלי העניין לפי שווי שוק של דירה חדשה, כאשר ביסוד החלטתו ניצבת העמדה לפיה פיצול העסקה בין הצדדים למספר הסכמים נפרדים אינו תואם את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה - קרי מכירת דירות בבניין החדש וכי אין בפיצול שנעשה כל טעם מסחרי למעט ניסיון פסול להפחית משיעור המס וכי בנסיבות העניין לא חל סעיף 5(ב) לחוק.
 
בית המשפט המחוזי דחה את ערעורה של החברה וקבע כי המהות האמיתית של העסקה בין המערערת לבין בעלי העניין בה אינה מכירה של דירות בבניין ישן, אלא מכירה של דירות בבניין החדש. בית המשפט העליון אישר את קביעתו של בית המשפט המחוזי וקבע כי מהות העסקה היא מכירת דירות חדשות ולא דירות ישנות שכן היה ברור וגלוי לצדדים כי בכוונת המערערת להרוס את הבניין הישן ולבנות חדש תחתיו, ואף היה בידיה ההיתר הדרוש על מנת לעשות כן. זאת ועוד, כבר בהסכם הראשון שנחתם בין הצדדים, התחייבה המערערת כלפי בעלי העניין לספק להם דירות חדשות. מכאן נקבע שבצדק כי מהותה האמיתית של העסקה אינה רכישת הדירות בבניין הישן, אלא עסקה למכירת דירות חדשות כפי שתכננו הצדדים מתחילת הדרך. עוד קבע בית המשפט העליון, כי גם אם היינו מניחים כי שמבחינה משפטית ההתקשרות בין הצדדים פוצלה לשתי עסקאות (או יותר), מכירת הדירות בבניין הישן ומתן שירותי בנייה של דירות חדשות, הרי שנראה כי בניסות המקרה דנן, פיצול זה היה נתפס במשקפי סעיף 138 לחוק עסקה מלאכותית ובכל מקים למשיב סמכות להתעלם מן העסקה. המחוקק הישראלי ראה הצדקה לתחום את הקלת המס שניתנה במסגרת סעיף 5(ב) לחוק למקרים בהן עוסק מוכר את אותה דירת המגורים שרכש מאדם פרטי ולא להחילה כשהועסק רוכש בניין ישן, הורס אותו, ובונה במקומו בניין חדש (כמו במקרה של המערערת). לאור האמור, נדחתה טענת המערערת לגבי החלת סעיף 5 (ב) לחוק המע"מ בנסיבות העניין.
תחולת חוק מע

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

לתאום פגישה עם שותף בכיר

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

טיפול בשומת מס מבוססת הפרש הון בלתי מוסבר

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח)

משרדנו מתמחה בכל הקשור בייצוג אזרחים ישראליים הנתונים במחלוקת עם רשויות מס הכנסה המבוססת על הצהרות הון, הפרשי הון בלתי מוסברים, השוואות הון וכו' - קראו כאן.

דמי ביטוח לאומי בגין השכרת מקרקעין בחו"ל

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); רמי זועבי, משפטן

נבקש לעדכנם כי לאחרונה, ניתן פסק דין בעניין 25768-08-19 אולך נ' המוסד לביטוח לאומי (להלן: "עניין אולך"), שעסק בהטלת דמי ביטוח על הכנסות מהשכרת מקרקעין בחו"ל.

הטלת היטל על העסקת עובד מסתנן

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); רמי זועבי, משפטן

לאחרונה ניתן על ידי בית המשפט המחוזי פסק דין בעניין אשר עסק בין היתר בסוגיית חיובה של חברת אר.טו.אם קורפוראשיין בע"מ בהיטל עובדים זרים בגין העסקת עובדים זרים המחזיקים באשרות שהייה זמניות.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם