מאת:


עסקת קומבינציה היא עסקת נדל"ן שהתמורה בגינה אינה מועברת במזומן אלא בשירותי בניה. נהוג לראות עסקת קומבינציה כעסקת סחר חליפין (ברטר). במסגרת עסקת קומבינציה בעל המקרקעין מוכר חלק יחסי מהקרקע ליזם והיזם בתמורה לקרקע זו יעניק לבעל הקרקע חלק מהדירות שעתידות להיבנות. את הדירות שאותן קיבל הקבלן כחלק מהעסקת הקומבינציה ימכור לרוכשי הדירות ובכך יפיק רווחים. עסקה מסוג זה מטיבה עם קבלנים שכן לעיתים אין בידם את המזומנים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.
 
בשל העובדה שבעסקת קומבינציה אין תמורה שמועברת במזומן, עולה השאלה כיצד מנהל מיסוי מקרקעין צריך לקבוע את השווי של עסקאות מסוג זה. שאלה זו חשובה מכיוון שמיסוי הוא גורם משמעותי בקביעת המחיר הסופי שישלם הרוכש עבור הדירה. לאורך השנים התפתחו מספר גישות לצורך מענה על שאלה זו:
 
א. אחת הדרכים על מנת לדעת כמה שווה העסקה היא בדיקת מגרשים דומים שבהם עסקת קומבינציה התבצעה במזומן באזור העסקה הרלוונטית ובהתאם לחשב את החלק היחסי שקיבל היזם בעסקה. גישה זו אינה רווחת בקרב רשויות מיסוי המקרקעין וכמעט ולא נעשה בה שימוש.
 
ב. דרך נוספת היא ביצוע השוואה בין הדירות שקיבל בעל הקרקע, לבין שווי דירות מוגמרות ומוכנות באזור העסקה ומכך מפחיתים את שווי הקרקע. בהתאם לגישה זו בעל הדירה ממוסה כבר בעת חתימת עסקת הקומבינציה על רכיבים שכלל לא הפיק, דוגמת הריווח הקבלני והיזמי שאותם יממש בפועל רק אם וכאשר ימכור את הדירות שיקבל בעסקה. שיטה זו החלה להכות שורשים במיסוי מקרקעין חיפה ולאחר מכן אומצה על ידי שאר רשויות המס. גישה זו הייתה מקובלת בעבר.
 
ג. הגישה השלישית היא בדיקתה בפועל של עלות הבניה שקיבל בעל הקרקע מהיזם. בהתאם לגישה זו מתבצעת בדיקה של שווי עלות בניית הדירות שקיבל בעל הקרקע ולא של שווי הקרקע, ביחס לאזור הרלוונטי. כפועל יוצא מזה, בעל הקרקע ממוסה אך ורק על הרווח שקיבל עבור החלק שמכר מהמגרש, וזאת בהתאם לשווי שבו מכר את אותו חלק, שהוא שווי שירותי הבניה שקיבל. בכדי לקבוע את השווי של העסקה יש להכפיל את שטח הדירות שקיבל בעל הקרקע בגורמים כגון: כמה עולה מטר חניה תת קרקעית, כמה עולה לבנות שטח עיקרי של דירה וכו'. בשיטה זו לא נעזרים בהסכמים בין יזמים לבעלי קרקעות ולכן נוצר חוסר אחידות כי כל קבלן יגדיר את הסכום שעלה לו לבנות מטר דירה בצורה שונה. בכדי למנוע אי אחידות זו, ניתן להשתמש בשיטה שנהוגה במע"מ שמבקשים מיזמים ובעלי קרקעות להגיש את ההסכמים ביניהם ומבקשים מהיזם להעביר לעיון מע"מ גם את ההסכמים שלו עם האדריכל, המתכננים, קבלני הביצוע ונותני השירותים השונים וכך בודקים מה היתה עלותם בפועל של שירותי הבניה, ובהתאם לכך מבצעים את חישוב המס בגין חלק המגרש הנמכר בתמורה לאותם שירותים. דומה כי גישה שלישית זו, היא ההגונה והסבירה ביותר.
 

מיסוי עסקאות קומבינציה

תנו לעו"ד מומחים ומנוסים לייצג אתכם נאמנה – בדיסקרטיות מלאה

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת: סניף מרכז 03-6109100סניף חיפה 04-8147500.

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

עקרון סופיות השומה והחריג לו

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); שלומי פרץ, משפטן

להלן סיקור מקצועי נרחב בעניין עקרון סופיות השומה והחריג לפתיחת שומה בהתאם לסעיף 147 לפקודת מס הכנסה.

התערבות בית המשפט בהסדרי גביית חוב

מאת: מאת: מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); שלומי פרץ, מתמחה

נבקש לעדכנם, כי לאחרונה, ניתן פסק דין (ה"פ 12995-04-20 טמיר ברק נ' מדינת ישראל) בעניינה של יוספה טמיר ברק נ' מנהל מע"מ תל אביב שעסק בהסדרי גביית חוב אל מול רשות המסים.

נכסי בת הזוג עוקלו שלא כדין ושלא בסמכות

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); שלומי פרץ, משפטן

לאחרונה, ניתן פסק דין בעניין ת"א 56498-03-18 אולגה מלוייב נ' ממונה מע"מ באר שבע מאת בית המשפט המחוזי בבאר שבע, אשר דן בבקשה למתן פסק דין הצהרתי שלפיו, מקרקעין, כספים בחשבון בנק ורכב הרשומים כולם על שם התובעת ואשר עוקלו ונתפסו על ידי ממונה מע"מ בבאר שבע.

הוסף תגובה

רישום לקבלת ניוזלטר - מבזק מס, הון ועוד

אנא מלאו את פרטיכם

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים