מאת:
12/9/2019

פנייה קלה ומהירה

אל תחכו - פנו אלינו עוד היום!
התקשרו ל- 054-4251054 או השאירו פרטים, ונעניק לכם ייעוץ ראשוני ללא התחייבות כדי להתחיל לפעול נכון כבר עכשיו.
 
תקציר המאמר בשאלות ותשובות – מעבר מהיר ↓

קיימים שלושה מסלולים לחישוב חבות במס, על תקבול בגין השכרת דירת מגורים בישראל. כל מסלול מותאם לרציונל אחר ובהתאם לכך ממוסה באופן שונה. חשוב להבהיר שהגדרת מס הכנסה למונח "הכנסה חודשית משכר דירה" כוללת את כלל ההכנסות מדירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וילדיו עד גיל 18. להלן פירוט שלושת המסלולים:

 
1. ​פטור מלא או חלקי מתשלום מס על הכנסה בגין השכרת דירה: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן-1990 קובע מספר תנאים מצטברים לקבלת הפטור:
  • הדירה מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים;
  • הדירה איננה רשומה או איננה חייבת ברישום, בספרי עסקו של המשכיר.
  • הדירה מושכרת לשוכר יחיד או לחבר בני אדם שעיקר פעילותו הוא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד והוא שוכ את הדירה במטרה להשכירה למטרה זו ליחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם.
  • הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וקיימת הצהרה בכתב או חוזה שכירות המאמתים זאת.
חישוב הפטור
א. פטור מלא – פטור מלא מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה, יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, אינו עולה על 5,090 ₪ נכון לשנת 2019 (להלן: "סכום תקרת הפטור") ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר.
ב. פטור חלקי – פטור חלקי מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, עולה על סכום תקרת הפטור אך נמוך מכפל סכום תקרת הפטור קרי, מ-10,180 ₪ ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר. על מנת לנצל את מסלול הפטור החלקי יהיה על המשכירים לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריהם. חישוב חבות המס לפטור חלקי מבוצע כדלקמן:
  • יש לחשב את ההפרש בין ההכנסה החודשית משכר דירה לבין סכום תקרת הפטור.
  • את סכום ההפרש האמור, יש להפחיתו מסכום תקרת הפטור.
  •  התוצאה המתקבלת היא הסכום הכולל הפטור מתשלום מס. היתרה שתתקבל תחויב בתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה.
יצוין, כי שיעור המס שיחול בפטור חלקי הוא המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. ככלל, מדרגת המס הראשונה היא 31%, כאשר החריג למדרגה זו מתקיים כאשר מלאו למשלם המס ששים שנה בשנת המס ואז חיוב המס במדרגה הראשונה הוא 10%. מהסכום החייב במס ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה, כגון שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים שהוצאו על המושכר בשנת המס, בהתאם ליחס שבין סכום ההכנסה הפטור לסכום ההכנסה החייב. במסלול זה לא חלות תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ"ט-1989. במידה ועלתה ההכנסה מהשכרת דירת מגורים על כפל סכום תקרת הפטור (10,060 ₪), יחול אחד משני המסלולים שיוצגו להלן:
 
2. חיוב במס מופחת בשיעור 10%: מכוח סעיף 122 לפקודה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. בהתקיים שני תנאים מצטברים:
  • הדירה משמשת למגורים בישראל;
  • ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעה בסעיף 2(1) לפקודה.
יצוין, שמסלול זה אינו מאפשר לנכות פחת והוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה ואינו מאפשר כל קיזוז, זיכוי או פטור לרבות הפטור המפורט לעיל במסלול הראשון, בגין ההכנסה משכר הדירה. את המס החל בגין דמי שכירות על פי מסלול זה יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה, אחרת יחול חיוב בריבית והצמדה.
 
3. חיוב במס לפי מס שולי: ההכנסה מדמי שכירות תחויב במס לפי מדרגות המס השולי של המשכיר. מסלול זה מאפשר למשכיר לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת. מדרגת המס הראשונה היא 31% למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

משרד עורכי דין דורון, טיקוצקי ושות' עומד לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

מדורג

 

5 ע"י 2 גולשים

עשוי לעניין אתכם

מע"מ אפס לתושב חוץ: התנאים והסיכונים

מאת: אלי דורון, עו"ד

האם כל שירות לתושב חוץ זכאי למע"מ בשיעור אפס? לא בהכרח. בשנים האחרונות בתי המשפט ורשות המסים צמצמו משמעותית את תחולת ההטבה, תוך התמקדות בשאלה מי באמת נהנה מהשירות. במאמר זה נסקור את הפסיקה העדכנית, חריג "הנהנה הישראלי", עסקאות בינלאומיות, שירותים דיגיטליים ויצוא שירותים – ונציג את הכללים שכל עסק חייב להכיר לפני שהוא מדווח על מע"מ אפס.

15/7/2026
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

מודל חשבוניות ישראל 2026: כל מה שעסקים חייבים לדעת

מאת: אלי דורון, עו"ד

החל מיולי 2026 כמעט כל עסק בישראל ייכנס לעידן חדש של פיקוח מס בזמן אמת.\ האם חשבונית שהוצאה כדין עלולה להיפסל? מה קורה כשמספר הקצאה לא מתקבל? האם רשות המסים יכולה למנוע קיזוז מע"מ עוד לפני ביקורת? ומהם הכללים החדשים של מודל "חשבוניות ישראל" והארנקים הדיגיטליים העסקיים? המאמר החדש מנתח את אחת מרפורמות המס המשמעותיות ביותר בשנים האחרונות, חושף את מנגנוני הבקרה החדשים של רשות המסים, את זכויות ההשגה והערעור של העוסקים, ואת פסקי הדין שכבר מסמנים את גבולות הכוח של הרשות מול בתי המשפט.

7/7/2026
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

פטור ממע"מ על דמי הצלחה בקרנות השקעה

מאת: אלי דורון, עו"ד

רשות המסים משנה את כללי המשחק לקרנות השקעה פרטיות. טיוטת תקנות מע"מ חדשה מציעה פטור ממע"מ על דמי הצלחה ושיעור מע"מ אפס על חלק מדמי הניהול המשויך למשקיעי חוץ. לצד ההטבות, נקבעים תנאי סף מחמירים, דרישות דיווח חדשות וסוגיות מעבר שעשויות להשפיע באופן מהותי על מבנה הקרן והכדאיות הכלכלית שלה. האם הקרן שלכם עומדת בתנאים?

24/6/2026
תגובות0
המשך קריאה המשך קריאה

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.