קיימים שלושה מסלולים לחישוב חבות במס, על תקבול בגין השכרת דירת מגורים בישראל. כל מסלול מותאם לרציונל אחר ובהתאם לכך ממוסה באופן שונה. חשוב להבהיר שהגדרת מס הכנסה למונח "הכנסה חודשית משכר דירה" כוללת את כלל ההכנסות מדירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וילדיו עד גיל 18. להלן פירוט שלושת המסלולים:
-
הדירה מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים;
-
הדירה איננה רשומה או איננה חייבת ברישום, בספרי עסקו של המשכיר.
-
הדירה מושכרת לשוכר יחיד או לחבר בני אדם שעיקר פעילותו הוא מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד והוא שוכ את הדירה במטרה להשכירה למטרה זו ליחיד שאינו עובד באותו חבר בני אדם.
-
הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וקיימת הצהרה בכתב או חוזה שכירות המאמתים זאת.
חישוב הפטור
א. פטור מלא – פטור מלא מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה, יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, אינו עולה על 5,090 ₪ נכון לשנת 2019 (להלן: "סכום תקרת הפטור") ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר.
ב. פטור חלקי – פטור חלקי מתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה יינתן כל עוד סכום ההכנסה החודשי, בכל חודש בשנת המס, עולה על סכום תקרת הפטור אך נמוך מכפל סכום תקרת הפטור קרי, מ-10,180 ₪ ובתנאי שכל התנאים לעיל מתקיימים במצטבר. על מנת לנצל את מסלול הפטור החלקי יהיה על המשכירים לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריהם. חישוב חבות המס לפטור חלקי מבוצע כדלקמן:
- יש לחשב את ההפרש בין ההכנסה החודשית משכר דירה לבין סכום תקרת הפטור.
- את סכום ההפרש האמור, יש להפחיתו מסכום תקרת הפטור.
- התוצאה המתקבלת היא הסכום הכולל הפטור מתשלום מס. היתרה שתתקבל תחויב בתשלום מס על הכנסה חודשית משכר דירה.
יצוין, כי שיעור המס שיחול בפטור חלקי הוא המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. ככלל, מדרגת המס הראשונה היא 31%, כאשר החריג למדרגה זו מתקיים כאשר מלאו למשלם המס ששים שנה בשנת המס ואז חיוב המס במדרגה הראשונה הוא 10%. מהסכום החייב במס ניתן לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה, כגון שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים שהוצאו על המושכר בשנת המס, בהתאם ליחס שבין סכום ההכנסה הפטור לסכום ההכנסה החייב. במסלול זה לא חלות תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים) התשמ"ט-1989. במידה ועלתה ההכנסה מהשכרת דירת מגורים על כפל סכום תקרת הפטור (10,060 ₪), יחול אחד משני המסלולים שיוצגו להלן:
2. חיוב במס מופחת בשיעור 10%: מכוח סעיף 122 לפקודה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל. בהתקיים שני תנאים מצטברים:
יצוין, שמסלול זה אינו מאפשר לנכות פחת והוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה ואינו מאפשר כל קיזוז, זיכוי או פטור לרבות הפטור המפורט לעיל במסלול הראשון, בגין ההכנסה משכר הדירה. את המס החל בגין דמי שכירות על פי מסלול זה יש לשלם תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה, אחרת יחול חיוב בריבית והצמדה.
3. חיוב במס לפי מס שולי: ההכנסה מדמי שכירות תחויב במס לפי מדרגות המס השולי של המשכיר. מסלול זה מאפשר למשכיר לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת. מדרגת המס הראשונה היא 31% למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%. בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
חיפוש 
סגור 
