"ענף" ההתחדשות העירונית מתחלק ל- 1. פינוי בינוי. 2. תמ"א 38: א. עיבוי בינוי ב. הריסה ובניה - וכל אחד מהם דורש יזמים שונים והתנהלות שונה ולכן גם התייחסות שונה.
ענף ההתחדשות העירונית הוא הענף המוביל כיום בישראל כאשר אחת הבחירות החשובות שישפיעו על הצלחת כל פרויקט בתחום, היא ללא ספק בחירת היזם. הגידול בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית, הוביל לכך שנכנסו לעסוק בתחום שפע של יזמים. הדבר נכון בעיקר לתמ"א ולא לפינוי-בינוי בו רק חברות גדולות יכולות לעסוק, מה שכן חברות נדל"ן גדולות שבעבר לא עשו זאת החלו לפעול בתחום. לאור האמור, חשוב להיות זהירים בבחירת היזם המוביל את הפרויקט. כאמור, התנאים הבסיסיים שיש להקפיד שהתקיימו טרם בחינת ההצעה המסחרית לדיירים הם ניסיון רלוונטי לפרויקטים מסוג התחדשות עירונית וחוסן פיננסי.
במסגרת בדיקת החוסן הפיננסי, יש לבצע בדיקה משפטית וחשבונאית כאחת, עוד לפני השלב המשווה בין הצעות היזמים ביחס לתמורות לדיירים. על הדיירים ו/או מי מטעמם לבדוק את מצבו הפיננסי של היזם, היקף ההון העצמי של החברה דנן ו/או רמת המינוף שלה - יש לבחון מאיפה היזם מביא את הכסף (בנק, חברות ביטוח, קרנות וכו') האם יש משלימי הון ועוד - זוהי אינדיקציה חשובה לעניין היכולת הפיננסית של היזם. כמו כן, במרבית המקרים מי שמתקשרת עם הדיירים היא חברת פרויקט ולכן צריך לבדוק את חברת האם ואיך היא ערבה לחברת הפרויקט. כמובן, שיש להביא בחשבון את יציבות החברה היזמית, על מנת למנוע מצב דברים שבו החברה היזמית קורסת או לעתים אינה זכאית למימון בנקאי לשם ביצוע הפרויקט. לעתים, יזמים מגיעים לשלב שקיבלו הסכמה להצעה, אך היא מתייתרת חרף סירובו של הבנק להעמיד ליווי בנקאי לפרויקט. בעניין רכיב הניסיון, רצוי לבצע בדיקה כמה פרויקטים ביצע היזם ובאיזה שלבים נמצא בכל אחד מהם; לבדוק פרויקטים שהושלמו, לראות את הבניינים, לדבר עם הדיירים, לבחון את מצב המבנה ואיך היתה התנהלות של היזם לאורך כל הדרך וכן בדיקה האם הוגשו תביעות כנגד היזם.
סוגיה זו עולה רבות גם במטריית המכרזים השונים:
במכרזים קיימות שתי שיטות לטפל בנושא המובא בפנינו - השיטה הראשונה היא להכין מכרז של ממש, דהיינו להעביר ליזמים חוברת שלמה אשר כוללת בין היתר הסכם. בנוסף, היזמים נדרשים להגיש את הצעותיהם בטפסים המצורפים בהם יבוצע גילוי מלא ביחס ליכולתם, ניסיונם, התמורות וכו', תוך כדי התחייבות מצדם לחתום על הסכם בנוסח סגור וקבוע מראש. ראוי לציון כי שיטה זו נוחה מאוד לשם השוואה בין הצעות היזמים. אולם, הכנת המסמכים דורשת מאמצים כבירים וממושכים. שיטה זו נקראת "מכרז סגור"; לעומת זאת, קיימת שיטה נוספת ועדיפה במרבית המקרים הידועה בשם "מכרז פתוח", לפיה היזמים ניגשים להצעה פתוחה ובמסגרתה מועברים ליזמים שאלונים הכוללים שאלות שבהן אפשר להתייחס לפרמטרים דנן. כמו כן, השאלות יכולות לכלול את התמורות שהיזמים מציעים במסגרת הפרויקט לדיירים.
ראוי לציין כי יזמים נסוגים מפני "מכרזים סגורים". ישנן לא מעט חברות יזמיות גדולות שמקבלות את החוברות הללו ובוחרות שלא להציע על פיהן, זאת בעקבות ההסכמים הסגורים שמוכתבים מראש ליזם על ידי ב"כ הדיירים. בשונה מכך, בשיטת "המכרז הפתוח" הדיירים זוכים ברוב המקרים למענה יותר משביע רצון משיטת "המכרז הסגור".
מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד
כפי שנקבע בפסק דין פריד, גם אם אתם גרים בבית משותף שבו כל זכויות הבניה הוצמדו ליחידה אחת (או למספר מוגבל של יחידות) - אין הדבר מונע מדיירי הבניין לממש...
מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן
המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.
חיפוש 
סגור 
