אפקט פרשת ענבל אור - כיצד להקטין סיכונים ברכישת דירה על הנייר וההבדלים בין רכישת דירה "על הנייר" לבין קבוצת רכישה?

לאור פרשת הסתבכותה של היזמית ענבל אור, חוזרות ועולות כיום לדיון סוגיות הנוגעות לסיכונים שברכישת דירת מגורים "על הנייר" – דהיינו דירה בפרויקט שבנייתו טרם החלה. רכישת דירה בשלב זה עשויה להוזיל את מחירה בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך, עד כדי 10-15% ממחירה הצפוי בשלבי הבניה הסופיים.

עד כמה כרוכה הרכישה בסיכונים וכיצד ניתן לצמצמם?

היתרון של קניית דירה בשלב ה"פריסייל" (pre-sale) – דהיינו בשלב שבו טרם ניתן לפרויקט היתר בנייה (וממילא טרם החלה בנייתו), טמון בהוזלה משמעותית של מחיר הדירה, בהשוואה למחירה הצפוי בשלבי הבנייה הסופיים. פרקטיקה שיווקית זו של מכירת דירות בשלב מוקדם כל כך, נובעת מצורך מימוני של היזם המעוניין להציג לבנק המלווה נתוני מכירה מוקדמת כאלה, על מנת לבסס את הדו"ח הכלכלי שעל בסיסו הוא מבקש לקבל מאת הבנק מימון להקמת הפרויקט (דו"ח המכונה בלשון המקצועית "דו"ח אפס"). לא אחת נדרש היזם על ידי הבנק המלווה עצמו לבצע מכירה מוקדמת (פריסייל) של מספר דירות, כתנאי להעמדת האשראי הבנקאי. נוכח העובדה שהדירות נמכרות בשלב מוקדם זה במחיר מופחת, נוטים יזמים שלא להוציא למכירה בשלב זה דירות רבות מידי שכן הדבר מכרסם כמובן בשולי הריווח היזמי שלהם מהפרויקט.

לכאורה, עומדים רוכשי דירות בשלב המכירה המוקדמת, בפני סיכון של הפסד הכספים ששלמו כמקדמות על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהחברה היזמית לה שולמו הכספים, תקרוס ולא תשלים את הפרויקט. במקרה כזה, אם חלילה תיקלע החברה להליכי פירוק בשל חדלות פירעון, עלולים רוכשי דירות כאלו להיחשב לנושים בלתי מובטחים שלה, ובמקרים קיצוניים לעמוד בפני שוקת שבורה.        

ככלל, חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי דירות, גם בשלב המכירה המוקדמת, מהסיכונים האמורים ומגביל את שיעור המקדמה מתוך מחירה הכולל של הדירה, שאותו ניתן לגבות מהרוכשים בשלב שבו טרם ניתן היתר בניה לעד 7% (שבעה אחוזים) מהמחיר. גם סכום זה, אינו יכול להשתלם ליזם עצמו וכל זמן שהיזם אינו יכול למסור כנגדו לרוכש ערבות בנקאית ערוכה לפי דרישת חוק המכר (דירות), הרי שהוא חייב להישמר בחשבון נאמנות מיוחד של עורך דין והיזם אינו יכול להשתמש בו באופן כשלהו.      

פרשת "ענבל אור"

חשוב להבחין כי בפרשה הנוכחית, פרשת "ענבל אור", אין מדובר בפרויקט יזמי "רגיל" כי אם בפרויקטים שהנם "קבוצות רכישה", שבהן חברי הקבוצה רוכשים למעשה חלק במגרש (בקרקע) ולא דירות מגורים. בפרויקטים כאלה הוראות חוק המכר (דירות) כלל אינן חלות. לעומת זאת, עם תשלום חלק מהתמורה, נרשמות על הקרקע הנרכשת הערות אזהרה לטובת הרוכשים ועם השלמת רכישת הקרקע נרשמות למעשה הזכויות בה, על שמם של חברי הקבוצה.

הסיכון ביחס לפרויקטים כאלה טמון במצב שבו כספים של חברי הקבוצה נמסרו לחברה המארגנת אך טרם שולמו על ידה לבעל הקרקע אלא שמשו אותה לייעודים אחרים, כגון – כפי שנטען לכאורה בפרשת "ענבל אור" – לכיסוי חובות אחרים של אותה חברה. במצב כזה ייאצלו חברי הקבוצה להשלים את רכישת הקרקע ממקורותיהם, על מנת למנוע את ביטול עסקת הרכישה וחילוט הכספים ששלמו או חלק מהם, ולפעול על מנת להשיב לעצמם את הסכום שהופקד בידי החברה המארגנת על מנת שיועבר לבעל המגרש, ולא הגיע לתעודתו.

ככלל, חברי הקבוצה ייחשבו במקרה כזה "נושים בלתי מובטחים" של החברה המארגנת וקיים סיכון לא מבוטל כי לא יצליחו להשיב לעצמם את מלוא הסכומים ששילמו. על מנת למנוע סיכון שכזה או לצמצמו, מומלץ להקפיד כי גם בפרויקטים מסוג "קבוצת רכישה" יופקדו כל הכספים המתקבלים מחברי הקבוצה, בחשבון נאמנות על שמו של עורך הדין המלווה את הקבוצה, ומתוכו יבוצעו התשלומים השונים – הן לבעל המגרש, הן לגורם המארגן (ככל שהנו זכאי לדמי ארגון או תשלום אחר כלשהו), וכן לכל גורם רלוונטי אחר (יועצים, מתכננים, אדריכל וכו').

- זקוקים לייעוץ וליווי משפטי בתחום? קראו כאן על דסק הנדל"ן של משרדנו.