מאת:

ישראלים רוכשים דירות בבוקרשט: יתרונות ההשקעה והחשיבות של ליווי משפטי

האם שוק הנדל”ן בבוקרשט באמת מהווה הזדמנות אטרקטיבית למשקיעים מישראל? אילו יתרונות כלכליים ורגולטוריים מחכים ליזמים בניכר, ולמה ליווי משפטי בין לאומי הוא קריטי להצלחת ההשקעה? כל זאת וחשיבות הבנת הסיכונים – במאמר זה.

מגמה צוברת תאוצה
בשנים האחרונות מתבלטת בוקרשט, בירת רומניה, כיעד השקעה אטרקטיבי עבור משקיעי נדל”ן מישראל. יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות בבוקרשט – הן למטרות השקעה והן כמיזמי נדל”ן לטווח ארוך. מגמה זו נובעת ממכלול גורמים חיוביים: פוטנציאל תשואה גבוה, סביבה כלכלית מתפתחת, יציבות רגולטורית כחלק מהאיחוד האירופי, וסביבה תרבותית ידידותית לישראלים. במאמר זה נסקור את היתרונות המרכזיים של רכישת נדל”ן בבוקרשט עבור המשקיע הישראלי, נבהיר היבטים משפטיים חשובים, ונסביר מדוע ליווי משפטי דו-לאומי מקצועי הוא המפתח להשקעה בטוחה ומוצלחת.
 

תשואה גבוהה על ההשקעה

אחד השיקולים העקריים שמושכים משקיעים ישראלים לבוקרשט הוא פוטנציאל התשואה הגבוהה בתחום הנדל”ן בעיר. שיעורי התשואה מהשכרת דירות בבוקרשט נחשבים לגבוהים משמעותית בהשוואה לישראל ולמדינות מערביות רבות. משקיעים מדווחים על תשואה שנתית גולמית בטווח של כ-6%–8% לדירות למגורים – לעיתים כפול משיעורי התשואה הנהוגים בשוק הישראלי. למשל, דירת סטודיו שעשויה לעלות כ-60–70 אלף אירו בבוקרשט, יכולה להניב דמי שכירות של כ-500–600 אירו בחודש, נתון המשקף תשואה שנתית מרשימה. תשואה גבוהה זו מושגת בין היתר בזכות מחירי נדל”ן נגישים יחסית לצד ביקוש ער להשכרה בעיר, והיא מהווה גורם משמעותי בהחלטת משקיעים לפנות דווקא לשוק הרומני.
 

רומניה – חברה באיחוד האירופי

רומניה היא חלק מהאיחוד האירופי מאז 2007, וחברות זו מעניקה למשקיעים יתרון ברור של סביבה רגולטורית יציבה ועקבית. המשמעות היא שחוקי המקרקעין, הגנת המשקיע ושקיפות העסקאות מתיישרים עם הסטנדרטים האירופיים. עבור המשקיע הזר, סטטוס זה מייצר ביטחון שההשקעה מוגנת במסגרת חוק ברורה, עם מערכות רישום בטאבו מסודרות ואכיפת חוזים יעילה. בנוסף, חברות באיחוד מקלה על ניוד הון וחופש תנועה – משקיע ישראלי יכול לבקר בנכסיו בקלות יחסית, ללא סיבוכים בירוקרטיים משמעותיים. רומניה גם בדרך להשתלבות עמוקה יותר בכלכלת מערב אירופה, ונהנית מקרנות ותמיכות של האיחוד – דבר המשפיע לחיוב על פיתוח תשתיות, עליית ערך הנכסים בסביבתן, ויצירת אקלים עסקי יציב המזמין השקעות זרות.
 

כלכלה רומנית בצמיחה מתמדת

הכלכלה הרומנית מציגה בעשורים האחרונים מגמת צמיחה מרשימה. מאז הצטרפותה לאיחוד האירופי חווה רומניה עלייה מתמשכת בתוצר המקומי הגולמי, התפתחות מואצת במגזרי התעשייה, השירותים וההיי-טק, וכניסה של חברות בינלאומיות הפותחות בה מרכזים ופעלים. למרות שבשנים האחרונות קצב הצמיחה התמתן מעט (בהתאם למגמות עולמיות), התחזיות לטווח הבינוני והארוך נותרות חיוביות. רומניה נחשבת כיום לאחד השווקים המבטיחים באירופה המתפתחת: שיעורי האבטלה נמוכים, מעמד הביניים המקומי מתרחב, והביקושים למוצרי צריכה ולדיור עולים בהתאם. כלכלה צומחת זו מהווה קרקע פורייה להשקעות נדל”ן – ערך הנכסים נוטה לעלות לאורך זמן יחד עם המשק, ושוק השכירות מתחזק ככל שאוכלוסייה עוברת לערים הגדולות ומסוגלת לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. עבור המשקיע הישראלי, משמעות הדבר היא פוטנציאל לרווחי הון בטווח הארוך בנוסף לתשואה השוטפת מהשכירות.
 

סביבה ידידותית ויחס חיובי לישראלים

גורם חשוב נוסף הוא אופייה של הסביבה החברתית-תרבותית ברומניה, שידועה כידידותית למדי ליהודים ולישראלים. רמת האנטישמיות ברומניה היום נמוכה יחסית בהשוואה למדינות רבות באירופה, וממשלת רומניה נוקטת צעדים פרו-אקטיביים לשימור זיכרון השואה ולהוקעת גילויי אנטישמיות. הקהילה היהודית ברומניה אמ zwar small, אך היא פועלת בחופשיות וזוכה לכבוד ולהגנה. יתרה מכך, היחסים הדיפלומטיים בין ישראל לרומניה חזקים ויציבים; רומניה נמנית עם הידידות הקרובות של ישראל באירופה, ושיתוף פעולה מתקיים במגוון תחומים (כלכלה, ביטחון, תיירות ועוד). כל אלו תורמים לכך שהמשקיע הישראלי מרגיש בנוח ברומניה, ויכול לפעול בה ללא חשש מאווירה עוינת. סביבה מזמינה זו מקלה על עשיית עסקים, מאפשרת השתלבות בקהילה המקומית, ואף מבחינה תרבותית רבים מהרומנים מדברים אנגלית (ואחדים אף בעלי זיקה לישראל כתוצאה מעבודה משותפת בעבר). עבור משקיע ישראלי, הידיעה שהוא מתקבל בברכה במדינה מפחיתה מחסומים פסיכולוגיים ותרבותיים בדרך להשקעה.
 

ביקושים אמיתיים לדיור בבוקרשט

כאשר שוקלים השקעת נדל”ן בחו”ל, חשוב לוודא שיש ביקוש מקומי אמיתי לנכסים – ובבוקרשט, הביקוש הזה בהחלט קיים. בוקרשט היא עיר הבירה והמרכז הכלכלי של רומניה, המונה כשני מיליון תושבים במטרופולין וממשיכה למשוך אליה אוכלוסייה צעירה מכל רחבי המדינה. מגמת העיור (אורבניזציה) ברומניה גורמת לכך שצעירים ומשפחות עוברים מהאזורים הכפריים אל הערים הגדולות, ובעיקר לבוקרשט, בחיפוש אחר משרות ואיכות חיים גבוהה יותר. כתוצאה, הביקוש לדירות בעיר עלה בהתמדה בשנים האחרונות. מנגד, קצב הבנייה והיצע הדיור החדשה לא תמיד מדביקים את הביקוש: דו”חות בשוק הנדל”ן הרומני מצביעים על פער מתרחב בין הביקוש להיצע. כך למשל, בשנת 2024 צוין כי מספר הדירות החדשות שהושלמו בבוקרשט פחת בלמעלה מ-20%, בעוד הביקוש לרכישה והשכרה גדל בכ-7% באותה שנה – מצב המוביל לעליית מחירים ומתחים בשוק השכירות . המשמעות היא שמדובר בביקוש מבוסס ואמיתי, ולא רק בבועה ספקולטיבית. עבור המשקיע, שוק המאופיין בביקוש חזק מעניק ביטחון שיהיו שוכרים לנכס (או קונים עתידיים במקרה של מימוש ההשקעה), וכי ההשקעה תישאר רלוונטית ורווחית. גם בתקופות מאתגרות יחסית, הצורך של תושבי בוקרשט בדיור הוא בסיס יציב שתומך בערכי הנכסים.
 

נוכחות יזמים ישראלים בשוק המקומי

סימן נוסף לאטרקטיביות השוק הרומני הוא העובדה שיזמי נדל”ן ישראלים רבים פעילים בבוקרשט ובאזורים נוספים ברומניה. חברות ויזמים מישראל היו בין החלוצים שניצלו את הפוטנציאל בשוק זה מאז שנות ה-2000, וכיום ניתן למצוא פרויקטים בהובלה ישראלית ברחבי העיר. לדוגמה, חברת AFI (אפריקה ישראל) הקימה בבוקרשט מרכזי קניות ומתחמי משרדים גדולים; חברת שיכון ובינוי (באמצעות חברת-הבת Point Development) בנתה אלפי יחידות דיור בעיר; חברת Hagag Investments הישראלית משקיעה בפרויקטי מגורים יוקרתיים בבוקרשט; ועוד יזמים פרטיים רבים. נוכחות ישראלית בולטת זו מעידה על אמון מתמשך של משקיעים מישראל בכלכלה ובשוק הנדל”ן הרומני. עבור משקיע פרטי ששוקל להיכנס להשקעה בבוקרשט, הידיעה שכבר פועלים שם בהצלחה שחקנים ישראלים מנוסים היא גורם מרגיע ומשכנע. בנוסף, קיומה של “קהילה” עסקית ישראלית ברומניה אומר שיש תשתית של אנשי מקצוע דוברי עברית/אנגלית – קבלנים, אדריכלים, מנהלי נכסים, יועצי מס וכדומה – המכירים את הצרכים של לקוחות ישראלים. כך ניתן לקבל המלצות, ללמוד מניסיונם של אחרים, ולהימנע מטעויות נפוצות בשוק הזר.
 

ללא מגבלות מיוחדות על רוכשים זרים

נקודה חשובה עבור כל משקיע בינלאומי היא סוגיית ההגבלות החוקיות על רכישת נכסים בידי זרים. בהקשר זה, רומניה מצטיינת במדיניות פתוחה המאפשרת ליחידים ותאגידים זרים (כולל ישראלים) לרכוש נדל”ן בבעלות מלאה. בניגוד לחלק מהמדינות שבהן נדרשות פרוצדורות מורכבות או שותף מקומי, החוק הרומני כיום מתיר לזרים לקנות דירות, בתים ונכסים מסחריים ללא צורך באזרחות מקומית וללא הגבלה מספרית. למעשה, משקיע ישראלי יכול לרשום דירה על שמו הפרטי ברומניה, בדיוק כפי שאזרח רומני היה רוכש את אותה דירה. לגבי קרקעות חקלאיות וקרקעות בלתי-מפותחות ייתכנו תנאים מסוימים (כגון הקמת חברה רומנית לצורך ההחזקה בקרקע), אך כשמדובר בדירות ובנכסים עירוניים – אין חסמים מהותיים. כמובן שהתהליך דורש עמידה בפרוצדורות הרשמיות (חתימה בפני נוטריון, רישום בלשכת רישום המקרקעין וכדומה), אך אלה חלות באותה מידה גם על מקומיים. העדר מגבלות על רוכשים זרים הוא יתרון משמעותי המעניק גמישות מלאה למשקיע הישראלי, ומאפשר כניסה קלה יחסית להשקעה בשוק הרומני.
 

חשיבות הליווי המשפטי המקצועי

על אף כל היתרונות שפורטו, חשוב לזכור שהשקעה בנדל”ן בחו”ל – טובה ככל שתהיה – מחייבת ליווי משפטי קפדני ומקצועי. ההליך המשפטי ברומניה שונה מזה שבישראל: חוקי המקרקעין, דרישות הרישום, ניסוח החוזים והבדיקות המקדמיות (Due Diligence) כולם מתנהלים לפי הדין הרומני ובשפה הרומנית. משקיע ישראלי שאינו מכיר לעומק את המערכת המשפטית הרומנית עלול להתקשות להבין את כל ההשלכות של העסקה ולפספס פרטים חשובים. לכן, מומלץ ביותר לבצע את הרכישה בליווי עורך דין מקומי ברומניה הבקיא בחוק הרומני, ובמקביל להתייעץ ולקבל תמיכה מעו”ד ישראלי המייצג את האינטרסים שלכם.
לליווי משפטי כפול זה יש כמה יתרונות ברורים:
  • בדיקת נאותות מלאה – עו”ד רומני יוודא כי לנכס יש רישום נקי (טאבו ללא שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג’), כי המוכר הוא בעל הזכויות החוקי, וכי אין מניעות חוקיות לבצע את העסקה. בד בבד, עו”ד ישראלי יעזור לכם להבין את המשמעות של ממצאי הבדיקה ולשקול את השיקולים העסקיים ברכישה.
  • עריכת חוזה והגנות משפטיות – החוזה לרכישת דירה ברומניה נערך ברומנית ולעיתים בתרגום לאנגלית. חשוב שעורך דין דובר רומנית ינסח ויבדוק את ההסכם כדי להבטיח שהוא כולל את כל ההגנות הדרושות לקונה (כגון סעיפים בנוגע למסירת חזקה, פיצויים במקרה של איחור, וכו’). עורך הדין הישראלי יכול לסייע במשא ומתן על תנאי החוזה, להסביר ללקוח בשפתו את התחייבויותיו וזכויותיו, ולהבטיח שהחוזה תואם גם את ציפיות ורצונות המשקיע.
  • ציות לחוקי מטבע ומיסוי – העברת כספים מישראל לרומניה, דיווח לרשויות המס בישראל על נכס בחו”ל, וניצול אמנות מס (קיימת אמנת מס בין ישראל לרומניה המונעת כפל מס) הם עניינים הטומנים בחובם היבטים משפטיים נוספים. עורך דין ישראלי הבקי במיסוי בינלאומי יסייע בתכנון מס נכון של העסקה ובהבנת החובות הדיווחיות. במקביל, עורך דין ברומניה ידריך אתכם לגבי עלויות המס המקומיות (מס רכישה, מס על שכירות אם יש, וכדומה) ויוודא עמידה בדרישות החוק הרומני בהיבטי דיווח ותשלומים.
  • גשר תרבותי ולשוני – לא פחות חשוב, הליווי הכפול מגשר על פערי תרבות ושפה. עורך הדין המקומי יתקשר עבורכם עם הגורמים הרשמיים (נוטריון, רשויות רישום) ועם הצד המוכר, בעוד עורך הדין הישראלי זמין לכם בכל עת להסברים, עדכונים ותיאום ציפיות. כך אתם, כמשקיעים, לא “הולכים לאיבוד בתרגום” ומרגישים בטוחים בכל שלב של התהליך.
בקיצור, שילוב הכוחות של מומחה משפטי רומני וישראלי מבטיח שההשקעה שלכם מוגנת מכל הכיוונים – גם מבחינה חוקית פורמלית ברומניה וגם מבחינת התאמה לצרכים ולהגנות שאתם כישראלים מצפים להם בעסקה.
 

משרדנו – ליווי משפטי משולב בישראל וברומניה

בחירת הגוף המקצועי שילווה אתכם היא קריטית להצלחת ההשקעה. משרדנו מתמחה בליווי משקיעים ישראלים בהשקעות נדל”ן בחו”ל, ובפרט ברומניה. אנו מעניקים ללקוחותינו מענה משפטי משולב ומקיף: לצוות המשרד עורכי דין מנוסים בישראל ובנוסף שלוחה פעילה בבוקרשט הכוללת עורכי דין רומניים. מערך ייחודי זה מאפשר לנו לטפל בכל ההיבטים של העסקה תחת קורת גג אחת. אנו נסייע לכם החל משלב בחינת כדאיות ההשקעה וניהול המו”מ, דרך בדיקות נאותות מקיפות לנכס ולמוכר, המשך בניסוח וחתימה על חוזה המכר (ברומנית ובאנגלית) מול המוכרים, וכלה ברישום חלק ובטוח של הזכויות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין הרומנית. זאת, תוך תיאום מלא בין הצוות בישראל לצוות ברומניה, ועם שקיפות מלאה לכם בכל שלבי הדרך.
הגישה שלנו היא פרואקטיבית וזהירה: אנו מודעים לאתגרים האפשריים בעסקאות בחו”ל ודואגים למזער סיכונים עבורכם מראש. בין אם זו הבנת השוק המקומי, תקשורת עם רשויות ברומניה, או התמודדות עם סוגיות בלתי צפויות – לנו יש את הניסיון, הידע והנוכחות המקומית כדי לפתור בעיות ולדחוף את העסקה להשלמה מוצלחת. בכך אנו מאפשרים לכם להשקיע ברומניה בראש שקט, בידיעה שיש לכם צוות מקצועי שמגן על האינטרסים שלכם בכל עת.
 

לסיכום – הזדמנות שאסור לפספס (בליווי הנכון)

השקעות הנדל”ן של ישראלים בבוקרשט הפכו לטרנד מוצלח מסיבה טובה: שילוב של תשואות גבוהות, שוק צומח, סביבה מזמינה ורגולציה נוחה למשקיע הזר. עבור מי שמחפש לגוון את תיק ההשקעות מחוץ לישראל, נדל”ן בבוקרשט מציע משב מרענן של הזדמנויות. כמובן, כמו בכל השקעה, יש לנהוג בתבונה, לבצע מחקר מקדים ולהיעזר במומחים. עם ליווי משפטי ועסקי הולם, ניתן ליהנות מהפוטנציאל הרב הגלום בשוק הרומני תוך ניהול סיכונים נכון.
אם גם אתם שוקלים להצטרף למגמת ההשקעות בבוקרשט, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות. צוות המומחים של משרדנו, בישראל וברומניה, ישמח לענות על שאלותיכם, ללוות אתכם בשלבי התכנון, ולהוביל אתכם בבטחה לאורך תהליך הרכישה כולו. למידע נוסף, אתם מוזמנים לקרוא גם את המאמר המפורט שפרסמנו בנושא באתר שלנו: לחצו לקריאת המאמר באתר משרדנו.

צרו קשר עוד היום ונשמח לסייע לכם להפוך את חזון ההשקעה ברומניה למציאות משתלמת ובטוחה.
עו”ד אלי דורון, נייד: 054-4251054
 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.