מאת:

מדוע ישראלים קונים דירות בבוקרשט שברומניה?

בשנים האחרונות הולכת וגוברת תופעה של ישראלים הרוכשים דירות בבוקרשט, בירת רומניה, לצורכי השקעה. מחירי נדל”ן נמוכים ותשואות גבוהות במיוחד מושכים משקיעים מישראל אל שוק הנדל”ן הרומני. אבל מה הופך את בוקרשט ליעד אטרקטיבי כל כך עבור הישראלים? במאמר זה ננתח את מגמת ההשקעות הזו ונסקור את היתרונות הכלכליים, היבטי המיסוי, הקירבה התרבותית, וכן את תהליך הרכישה והשיקולים המשפטיים הנלווים – שכולם יחד מסבירים למה ישראלים קונים דירות בבוקרשט.
 

מגמות ההשקעה של ישראלים בבוקרשט

התעניינותם של ישראלים ברומניה כיעד השקעה בנדל”ן נמצאת במגמת עלייה ברורה. בעשור האחרון הישראלים “גילו מחדש” את רומניה – מדינה עם היסטוריה ומורשת עשירה, מטבח מקומי מוכר (לישראלים רבים), ונופים ירוקים מרהיבים . רומניה ובפרט העיר בוקרשט הפכו ליעד תיירות פופולרי, ובעקבות זאת גם ליעד לגיטימי ומומלץ להשקעות נדל”ן מצד ישראלים . למעשה, יזמים ישראלים רבים כבר פעילים בשוק הרומני: חברות נדל”ן ישראליות מובילות יוזמות בנייה ומיזמי מגורים בבוקרשט, וסכומי השקעה נכבדים זורמים מישראל לפרויקטים ברומניה. מגמה זו מונעת בין היתר מהרצון לגוון את ההשקעות מחוץ לישראל, לנוכח מחירי הדיור הגבוהים בארץ, ולנצל שווקים זרים עם פוטנציאל צמיחה. הגידול המתמשך בביקוש המקומי ברומניה והיציבות הכלכלית שם (רומניה חברה באיחוד האירופי משנת 2007) רק מחזקים מגמה זו.
 

יתרונות כלכליים ומחירי נדל”ן אטרקטיביים

מחירי הדירות בבוקרשט נמוכים משמעותית בהשוואה לישראל. בעוד שבישראל דירה ממוצעת עולה מיליוני שקלים, בבוקרשט ניתן למצוא דירות במחירים “שפויים.
התשואה מהשכרת דירות בבוקרשט גבוהה משמעותית מזו שבישראל. שוק השכירות בבוקרשט נהנה מביקוש גבוה מצד מקומיים, סטודנטים ותיירים, בעוד היצע הדיור עדיין מוגבל – דבר התורם לתשואות שכירות נאות. תשואה שנתית ממוצעת על דירה להשקעה בבוקרשט נעה כיום סביב 7%–10% בשנה , ובמקרים מסוימים (כגון דירות להשכרת נופש לטווח קצר) התשואה יכולה להגיע גם לכ-8%–9% נטו לאחר מסים מקומיים . נתונים אלו גבוהים בהרבה מהמקובל בישראל – בתל אביב, למשל, התשואה השנתית משכירות של דירה למגורים עומדת בממוצע רק על כ־2%–2.5% , ואפילו בערים אחרות בישראל לרוב מדובר בתשואה של 3%-4% לכל היותר. הפער הזה (נדל”ן זול יותר מניב יותר הכנסה יחסית) הוא מנוע עיקרי למשיכת משקיעים ישראלים לבוקרשט. בנוסף, שוק הנדל”ן הרומני מפגין בשנים האחרונות גם מגמת עליית ערך יציבה – בשנה האחרונה עלו מחירי הדירות ברומניה בכ-5%–6% בממוצע. שילוב של פוטנציאל עליית ערך עם תשואה שוטפת גבוהה הופך את ההשקעה בבוקרשט לאטרקטיבית מבחינה כלכלית.
מעבר לכך, כלכלת רומניה מציגה צמיחה מרשימה ויציבות יחסית. בוקרשט היא המרכז הכלכלי של המדינה, מושכת אליה תאגידים בין-לאומיים רבות בזכות מדיניות מיסוי עסקי נמוכה וסביבה ידידותית לעסקים. יוקר המחיה בבוקרשט נמוך בהשוואה למערב אירופה, כך שגם הוצאות התחזוקה והניהול של נכס נמוכות יותר. כל הגורמים הללו – מחירים נמוכים, תשואות גבוהות, עליית ערך וקצב צמיחה כלכלי – יוצרים יחד יתרון משולב שמסביר מדוע משקיעים רבים רואים בבוקרשט הזדמנות השקעה יוצאת דופן .
 

היבטי מיסוי ותשואות – רומניה לעומת ישראל

כאשר משווים בין השקעת נדל”ן בבוקרשט לבין השקעה בישראל, צצים הבדלים משמעותיים במבנה המיסוי ובפוטנציאל הרווח:
  • מס רכישה ומסים בעסקה: ברומניה המס המשולם בעת רכישת נכס (המקביל למס רכישה בישראל) נמוך מאוד – כ-1%–3% משווי הנכס בלבד. בישראל, לשם השוואה, מס הרכישה למשקיעים עלול להגיע לכ-8% ומעלה משווי הדירה (תלוי במספר הנכסים שבבעלות הרוכש). בנוסף, ברומניה נגבה “מס בולים” ועמלת העברת זכויות בסך כולל של עוד כ-2%–3% משווי הנכס . גם לאחר חישוב הוצאות עסקה נוספות (שכר נוטריון, עו”ד, מתווך וכד’), סך עלויות הרכישה ברומניה לרוב נמוך מהמקובל בעסקת נדל”ן בישראל.
  • מיסוי הכנסות משכירות: רומניה מציעה משטר מס ידידותי למשקיעים הזרים. הכנסות משכר דירה ברומניה חייבות במס בשיעור כ-10% בלבד (9.6% בדיוק) – שיעור נמוך יחסית. בישראל, לעומת זאת, מס על הכנסות שכירות מעל תקרת פטור מסוימת עשוי להגיע למס שולי גבוה, או לחלופין ניתן לבחור במסלול מס מופחת של 10% ללא ניכויים. כלומר, מבחינת מס שוטף על ההכנסה מהנכס, אין למשקיע הישראלי “קנס” ברומניה – שיעור המס דומה (ואף מעט נמוך יותר) מהחלופות בישראל.
  • מס שבח / רווחי הון: אחד היתרונות הבולטים הוא שבמקרים רבים אין מס שבח על מכירת נכס ברומניה עבור יחידים (0% מס רווח הון במכירת דירה המוחזקת לפרק זמן ממושך). בישראל, מנגד, מכירת דירה השקעתית (שאינה דירת מגורים יחידה פטורה) תחויב לרוב במס שבח בשיעור של כ-25% על הרווח הריאלי. כאן חשוב להבהיר: למשקיע הישראלי המוכר נכס ברומניה אמנם צפויה חבות מס שבח בישראל (בהיותו תושב ישראל המוכר נכס בחו”ל), אך בזכות אמנת המס בין ישראל לרומניה ניתן לקבל זיכוי על המס ששולם ברומניה כנגד המס בישראל . אמנת מניעת כפל מס שנחתמה בין המדינות מהווה למעשה “רשת ביטחון” למשקיע הישראלי, המבטיחה שהוא לא ישלם מס כפול על אותה הכנסה . בפועל, משמעות האמנה היא שהמיסוי הכולל על העסקה יהיה לפי הגבוה מבין החוק הישראלי או הרומני, אך לא כפול – דבר שמעניק וודאות וחיסכון בעלויות המס למשקיעים.
  • תשואות והחזר על ההשקעה: כפי שצוין, התשואה השוטפת ברומניה (7%-10%) גבוהה משמעותית מאשר בישראל (כ-2%-3%) . הדבר אומר שהכנסה שנתית משכירות על דירה בבוקרשט עשויה להיות פי שלושה ויותר מזו של דירה בשווי דומה (בשקלול השקעה) בישראל – פקטור קריטי בהערכת כדאיות ההשקעה. בנוסף, פוטנציאל עליית הערך בנדל”ן הרומני, לצד מס שבח נמוך, מאפשרים ליהנות מרווח הון עתידי גבוה יותר נטו לכיס, בהשוואה למצב בארץ. יחד עם זאת, יש לזכור שהשקעות נדל”ן בחו”ל דורשות גם התייחסות לעלויות נלוות (כגון המרת מטבע, ניהול מרחוק, וביטוח הנכס), אך בהקשר של בוקרשט – גם לאחר שקלול הוצאות אלה, רבים מוצאים שהעסקה עדיין משתלמת מאוד.
 

הקשר התרבותי, הנגישות והקירבה לישראלים

מלבד המספרים היבשים, גם לפן התרבותי והגיאוגרפי יש תפקיד חשוב במשיכת ישראלים לבוקרשט. הקירבה הפיזית של רומניה לישראל הופכת את ההשקעה לנגישה ונוחה. טיסה ישירה מתל אביב לבוקרשט אורכת כשעתיים וחצי בלבד, ובשנים האחרונות ישנן טיסות סדירות וזולות בתדירות גבוהה. למעשה, רומניה ובפרט בוקרשט הפכו ליעד תיירות מועדף על הישראלים – עשרות אלפי תיירים ישראלים מבקרים בבוקרשט מדי שנה (ויש שמעריכים שהמספר אף גבוה מכך). המרחק הקצר ועלויות המחיה הנמוכות (מלונות, מסעדות ואטרקציות זולות משמעותית מאשר במערב אירופה) הפכו את העיר ל”בית שני” עבור הנופש הישראלי הממוצע.
קשרי התרבות וההיסטוריה גם הם גורם מקרב. בישראל קהילה גדולה של יוצאי רומניה וצאצאיהם, אשר שומרים זיקה לשפה, למטבח ולמנהגים הרומניים. עבור רבים מהם, השקעה בנדל”ן ברומניה מרגישה טבעית בזכות ההיכרות עם התרבות המקומית. גם לישראלים ללא רקע רומני, בוקרשט מציעה סביבה ידידותית: רבים מתושביה מדברים אנגלית (ובמקרים לא מעטים גם צרפתית או שפות אחרות), כך שמכשול השפה ניתן לגישור. בנוסף, בשנים האחרונות זרמו משקיעים זרים רבים לעיר, כולל מישראל, מה שיצר אקו-סיסטם בו ניתן למצוא מתווכים, עורכי דין, אדריכלים ובעלי מקצוע מקומיים שכבר מנוסים בעבודה עם לקוחות ישראלים. אפילו סצנת הקולינריה בבוקרשט מכילה השפעות מוכרות – מה שמקל על ישראלים להרגיש בנוח בעיר.
כך, השילוב של קרבה גיאוגרפית, קלות הגעה, זיקה תרבותית ותחושת מוכרות מקנה למשקיע הישראלי ביטחון יחסי לבחור בבוקרשט. בניגוד ליעדים מרוחקים ואקזוטיים, בוקרשט מרגישה “קרובה לבית” – במובנים רבים. גורם זה, לצד היתרונות הכלכליים, מסביר מדוע רבים מעדיפים את רומניה כיעד השקעה ראשון בחו”ל.
 

תהליך רכישת נכס בבוקרשט והשיקולים המשפטיים

רכישת נדל”ן בחו”ל דורשת התייחסות מקצועית וזהירות מיוחדת, ובפרט כשמדובר בשוק זר כמו רומניה. אמנם אין מניעה חוקית לישראלים לרכוש דירות ובתים ברומניה – אזרחים זרים (גם שאינם מהאיחוד האירופי) רשאים לרכוש נכסים בנויים במדינה, במגבלות מוגדרות, ללא צורך באישור מיוחד – אך חיוני להיעזר בליווי משפטי צמוד לאורך כל התהליך. במקרה של השקעה בבוקרשט, מומלץ בחום להעסיק גם עו”ד מקומי ברומניה וגם עו”ד ישראלי המתמחים בנדל”ן בינלאומי.
תפקידו של עורך הדין הרומני הוא לוודא את כל ההיבטים המשפטיים המקומיים: בדיקת זכויות הקניין בנכס (וידוא שהמוכר הוא הבעלים הרשום ושאין שעבודים או חובות על הנכס), בדיקת תכניות בניין עיר ורישומי מקרקעין, ניסוח ובדיקה של חוזה הרכישה בשפה הרומנית, וליווי מול הנוטריון הציבורי הרומני שאמון על אישור העסקה ורישומה ברשומות. עורך דין כזה, המכיר את החוק והבירוקרטיה המקומית, יוודא שהעסקה תקינה וחפה מסיכונים משפטיים כגון הפתעות לא נעימות בחוזה או בעיות ברישום העתידי.
לצדו, עורך דין ישראלי הבקיא בהשקעות בינלאומיות ילווה את המשקיע מהצד הישראלי של העסקה. הוא יוודא שהמשקיע מבין את ההתחייבויות וחותם על מסמכים ברורים המתורגמים כראוי, יסייע בתכנון המס הכולל (כדי לנצל את אמנת המס ולמנוע כפל מס), וילווה בהעברות הכספים לחו”ל בהתאם לחוקי הפיקוח על מטבע זר. עו”ד ישראלי יכול גם לגשר על פערי השפה והתרבות מול הגורמים ברומניה, ולדאוג לאינטרסים של המשקיע הישראלי לאורך הדרך. למעשה, צוות משפטי משולב ישראלי-רומני הוא המפתח לעסקה בטוחה – הוא מעניק למשקיע שקט נפשי שכל שלב (מבדיקות הנאותות ועד רישום הנכס בטאבו הרומני) מתבצע כשורה, בהתאם לחוקי שתי המדינות.
חשוב לציין שהתהליך עצמו אינו מסובך במיוחד. אחרי איתור הנכס המתאים וסיכום תנאים עם המוכר, הצדדים יחתמו על חוזה מכר (בדרך כלל בפני נוטריון ברומניה). יש צורך בהוצאת מספר זיהוי לצורכי מס ברומניה (NIF) עבור הרוכש הזר, תהליך פשוט יחסית . התשלום יתבצע במועד ההשלמה כפי שמוסכם בחוזה, והנוטריון ירשום את העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין הרומנית. אולם דווקא בשל פשטות התהליך לכאורה, אין לוותר על בדיקות ועל ליווי מומחה – על מנת להבטיח שאין פרטים שהתפספסו. גורמי מקצוע מנוסים ידעו גם לכוון את המשקיע לנכסים הנכונים ובאזורים המתאימים בעיר, ולהזהיר מפני טעויות אפשריות (כגון קנייה באזור ללא ביקוש או ללא רישום מסודר של בית משותף). התייעצות עם אנשי מקצוע טרם הרכישה היא חיונית להצלחת ההשקעה .
לסיכום פרק זה, ליווי משפטי כפול – ישראלי ורומני – הוא בבחינת “תעודת ביטוח” למשקיע הבינלאומי. ההוצאה הנוספת על שכר טרחת עורכי דין מתגמדת לעומת ההגנה על מאות אלפי השקלים המושקעים בנכס ועל השקט הנפשי שמקבל המשקיע. בזכות ליווי זה, ההשקעה בבוקרשט יכולה להפוך לחוויה חיובית ורווחית, ללא הפתעות לא רצויות.
 
בסופו של יום, שילוב כל הגורמים שנסקרו לעיל מסביר למה ישראלים רבים קונים דירות בבוקרשט: מחירי נדל”ן אטרקטיביים, תשואות גבוהות, מיסוי נוח, קירבה תרבותית וגיאוגרפית, ותהליך רכישה הניתן לניהול בטוח עם הליווי המתאים. בוקרשט מציעה הזדמנות ייחודית למשקיע הישראלי ליהנות מ”טעימה” של שוק הנדל”ן האירופי הצומח, עם חיבור נוח הביתה.
 
לכותב שורות אלה משרד ברומניה, ולכל שאלה ניתן לפנות לעו”ד אלי דורון, נייד: 054-4251054.
 
 

לשיחת ייעוץ
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.