מאת:


בית המשפט חסם ניסיון של עיריית ירושלים לחייב יזמים בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית אשר מטרתה המרכזית הינה מתן תמריצים תכנוניים וכלכליים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בין יתר התמריצים, נקבע בדין פטור מהיטל השבחה בגין מתן היתר בניה מכוח תמ"א 38. על אף האמור, עיריית ירושלים נהגה לחייב יזמים בהיטל השבחה כאשר אלה הגישו בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 אך מכרו את זכויותיהם אחרי אישור הבקשה אך לפני הוצאת היתר בפועל. בית המשפט המחוזי חסם ניסיון זה של עיריית ירושלים וקבע, כי אין לחייב את היזמים בהיטל השבחה.
(עמנ (י-ם) 50567-07-21 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' הבית ברחוב שמעוני 36 בע"מ)
 

רקע עובדתי

בית המשפט המחוזי דן בשני ערעורים אותם הגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים על החלטת ועדת הערר המחוזית שלא לחייב שני יזמים בהיטל השבחה בגין אישור בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38. בשני המקרים דובר על יזמים אשר הגישו בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 ובקשתם אושרה. לאחר קבלת אישור עקרוני, כאמור וטרם קבלת היתר בניה בפועל, מכרו היזמים את זכויותיהם במקרקעין ברווח נאה, בין היתר בזכות בקשת ההיתר שאותה הם הגישו ואשר אושרה על ידי הועדה.

בשני המקרים דרשה הועדה המקומית לחייב את היזם בתשלום היטל השבחה בעת מכירת המקרקעין לנוכח ההשבחה שנוצרה בעקבות אישור הבקשה להיתר בניה.

היזמים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה אשר קיבלה את הערר וקבעה כי אין לחייב את היזמים בהיטל השבחה בגין תכנית מכוח תמ"א 38. הועדה המקומית לא השלימה עם החלטת ועדת הערר והגיש ערעור על החלטת ועדת הערר.
 

המצב המשפטי

אישור תכנית חדשה החלה על המקרקעין בידי רשויות התכנון והבניה עשויה להביא להשבחת המקרקעין. כך למשל, תכנית בנין עיר המאפשרת בניית חמש קומות באזור שבו מותר היה בעבר לבנות 4 קומות בלבד משביחה את ערך המקרקעין באותו אזור שכן היא מעניקה אפשרויות מימוש רחבות יותר לאותם מקרקעין. ככל שמאושרת תכנית מסוג זה הגורמת להשבחת המקרקעין, מחויבים בעלי המקרקעין שבתחום התכנית בהיטל השבחה- היטל החל על עליית שווי הנכס שבתחום התכנית.

יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה קובע, כי תשלום היטל ההשבחה אינו מתבצע עם אישור התכנית אלא רק לאחר מימוש פוטנציאל ההשבחה, כאשר מימוש זה יכול להיות בדרך של קבלת היתר בניה בפועל לביצוע בניה נוספת במקרקעין או בדרך של מכירת המקרקעין. במילים אחרות, אם בעבר אושרה באזור תכנית אשר השביחה את ערך המקרקעין, ככלל בעל מקרקעין המבקש למכור את הנכס שלו יצטרך לשלם היטל השבחה בגין עליית השווי שלהם בעת מכירת המקרקעין.

במאמר מוסגר ראוי לציין, כי קבלת היתר בניה הינו תהליך הכולל מספר שלבים כאשר בשלב הראשון מוגשת הבקשה להיתר בניה לאישור הועדה המקומית וניתן אישור עקרוני לבקשה. לאחר קבלת אישור עקרוני זה נדרש היזם לשלם את האגרות וההיטלים הנדרשים לקבלת היתר בניה ורק לאחר מכן לפנות פעם נוספת לועדה לצורך קבלת היתר הבניה בפועל.
תמ"א 38 הינה תכנית ייחודית בכך שהיא הינה תכנית מתאר ארצית החלה על כלל המקרקעין במדינת ישראל, משכך נקבע בעבר על ידי בתי המשפט כי מדובר בתכנית כללית המרחפת מעל כל מקרקעי המדינה ואשר לצורך יישומה נדרשת הגשת בקשה פרטנית למתן היתר בניה. על כן אין לחייב את בעלי המקרקעין בהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 בלבד.
בנוסף לכך, סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע פטור ספציפי מפני היטל במצב שבו ההשבחה נובעת מקבלת היתר בניה הניתן מכוח תמ"א 38. פטור זה הינו תמריץ כלכלי משמעותי הניתן לבעלי מקרקעין, שמטרתו עידוד עבודות לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה.
במילים אחרות, אין חולק על כך שבעלי דירות המבקשים להרחיב ולחזק בנין מגורים מכוח תמ"א 38 והמקבלים היתר בניה יהיו פטורים מהיטל השבחה בגין פעולה זו.
יחד עם זאת, עיריית ירושלים טענה, כי המצב שונה כאשר בעל מקרקעין מגיש בקשה להיתר בניה וניתנת החלטה המאשרת את מתן ההיתר אך לפני קבלת ההיתר מוכר בעל המקרקעין את הנכס שבבעלותו. לטענת העירייה, ההחלטה בדבר אישור הבקשה להיתר מהווה תכנית המשביחה את המקרקעין, לעומת זאת הפטור המוענק בחוק ניתן בגין קבלת היתר הבניה. אם בין מועד אישור הבקשה ועד למועד קבלת היתר הבניה מוכר בעל המקרקעין את הנכס הרי שהוא מממש את ההשבחה, כאשר לפעולת המכירה (להבדיל מפעולת קבלת ההיתר) לא נקבע כל פטור בהוראות החוק, כך לטענת הועדה המקומית. לראיה ניתן לראות כי, בשני המקרים שנדונו בפסק הדין מכרו היזמים את המקרקעין לאחר קבלת אישור עקרוני להיתר בניה במחיר גבוה בהרבה ממחירם לפני קבלת האישור העקרוני.
 

הכרעת בית המשפט

בית המשפט המחוזי דחה כאמור את הערר שהוגש בידי הועדה המקומית וקבע, כי בניגוד לעמדת הועדה, ההשבחה שבגינה ניתן לחייב בהיטל אינה נוצרת בעת אישור הבקשה להיתר בניה אלא רק בעת מתן היתר הבניה ובאותו המועד מתגבש גם הפטור הקבוע בחוק. באופן זה ההסדר הקבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה הינו הסדר שלם אשר אינו מאפשר הטלת היטל השבחה לא על תכנית, לא על החלטה ולא על היתר הניתן מכוח תמ"א 38.

בכך קיבל בית המשפט את עמדת היזמים ודחה את עמדת הועדה המקומית לתכנון ובניה.

 

לסיכום

קיימים יזמים לא מעטים אשר מתמחים באיתור מבנים ישנים הניתנים להרחבה ו/או להריסה ובניה מכוח תמ"א 38. לעיתים ליזמים אלה חסרים המשאבים הכספיים ו/או הידע המקצועי ו/או הזמן הנדרש לביצוע הפרויקט אולם אין כל מניעה, כי אותו יזם יקדם את הפרויקט עד לאישור הבקשה להיתר בניה, ישביח בכך את ערך המקרקעין ולאחר מכן ימכור אותם ליזם אחר, בעל הכישורים הנדרשים לביצוע הפרויקט.

כפי שניתן להיווכח מפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנזכר לעיל, פעילות זו אינה כרוכה בתשלום היטל השבחה וגם עליה חל הפטור הקבוע בתוספת השלישית בחוק.

 
 

אנו עומדים לרשותך בכל שאלה: סניף מרכז 03-6109100, סניף חיפה 04-8147500, נייד: 054-4251054

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

1 ע"י 1 גולשים

עשוי לעניין אתכם

זכויות בניה בבית משותף

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); יגאל רוזנברג, עו"ד

כפי שנקבע בפסק דין פריד, גם אם אתם גרים בבית משותף שבו כל זכויות הבניה הוצמדו ליחידה אחת (או למספר מוגבל של יחידות) - אין הדבר מונע מדיירי הבניין לממש...

פינוי בינוי: המדריך המעודכן לשנת 2020

מאת: אלי דורון, עו"ד, ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח); ד"ר שלמה נס, עו"ד (רו"ח); בת-אל עובדיה, עו"ד; לידור עמר, משפטן

המדריך המעודכן לשנת 2020 בכל הנוגע להליכי פינוי-בינוי בישראל, מסלולים עיקריים ותנאים מקדמיים, כולל עדכון לגבי הפחתת הרוב הנדרש לביצוע פרויקט פינוי בינוי, לחצו כאן.

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.