מאת:


תקנת שוק במקרקעין

נוכל זייף צו ירושה, רשם נכס מקרקעין על שמו ומכר אותו לאדם אחר. האם הנכס שייך לרוכש שרכש אותו מהנוכל בהסתמך על המרשם החוקי (נסח טאבו) או שמא ליורשים החוקיים של בעל הנכס מכוח צוואתו האמיתית של המנוח? - זוהי השאלה אשר נדונה בבית המשפט המחוזי במחוז מרכז  ת.א. (מרכז) 35561-03-16 דפנה דניאלי אלגזי נ' בנימין שולומוב).
 
רקע עובדתי
המנוח היה בעלים של קרקע בשטח של כ- 10 דונם בנס ציונה. התובעים הינם ילדיו ויורשיו החוקיים של המנוח ומי שהיו זכאים להירשם על פי דין כבעלי המקרקעין. עוד בטרם פעלו התובעים לקבלת צו ירושה ולרישום הזכויות על שמם, זייף הנתבע 1, צו ירושה באמצעותו הוא רשם את הזכויות במקרקעין על שמו ובסמוך לאחר מכן מכר הנתבע 1 את המקרקעין לנתבעת 2, חברה בבעלותו של הנתבע 3.
המקרקעין נמכרו לנתבעת 2 במחיר של 1.5 מיליון ₪, מחיר המהווה כמחצית משוויים בשוק החופשי, כאשר לטענת הנתבעת 2 הוסבר לה על ידי הנתבע 1 (המוכר) כי הוא זקוק לכספים בדחיפות עקב הסתבכותו בשוק האפור ועל כן הוא מוכן למכור את המקרקעין במחיר מופחת ובלבד שהתמורה תשולם לו באופן מהיר.
העובדה, כי המקרקעין נמכרו בשווי הנמוך בהרבה משווי השוק שלהם הייתה ידועה לנתבעת 2 (הרוכשת) גם בעקבות כך שרשויות מיסוי המקרקעין לא קיבלו את הצהרת הצדדים בנוגע למחיר העסקה, קבעו כי שווי העסקה עומד על מחיר כפול מזה שהוצהר והוציאו לצדדים שומה לפי מיטב השפיטה בהתאם לשווי מוערך של הנכס אשר הועמד על סך של 3 מיליון ₪.
לאחר עריכת ההסכם הוצאה לנתבע שומת מס שבח בגין העסקה אולם הנתבע לא שילם אותה וכתוצאה מכך נאלצה הנתבעת 2 לשלם את סכום השומה מתוך כספי התמורה על מנת להשלים את רישום הזכויות על שמה.
באשר לתשלום יתרת כספי התמורה, התעוררו ספקות משמעותיים באשר לאופן התשלום שלהם. כך התברר, כי מרבית התמורה שולמה בשיקים שאתם ניכה הנתבע 1 בחברה לניכיון שיקים, כאשר התברר שחברה זו הייתה בעבר הלא רחוק בבעלותו של הנתבע 3 (בעליה של הנתבעת 2) ובמועד הרלוונטי הייתה רשומה בבעלות חברו הטוב של הנתבע 3 ומען משרדיה היה רשום באותה הכתובת שבה רשומים משרדיה של הנתבעת 2. בעליה של חברת ניכיון השיקים, חברו של הנתבע 3, העיד בדיון מטעמו של הנתבע 3, כי אכן ביצע ניכיון שיקים לנתבע 1, אולם לא הביא כל אסמכתא על כך שהעסקה נרשמה במערכות החברה ועל כך שהנתבע 1 אכן קיבל מזומנים תמורת השיקים שהוא ניכה.
בסופו של יום הושלמה העסקה ברישום על שם הנתבעת 2.
בדיעבד התבררו חשדות רבים נוספים ביחס לעסקה כגון העובדה ששמות המשפחה של הנתבע 1 (הנוכל) ושל המנוח היו שונים, שצו הירושה המזויף שמכוחו נרשמו זכויות הנתבע 1 אומת בחתימתו של עורך דין שאינו קיים ברישומי לשכת עורכי הדין שהצדדים לא פעלו על פי הוראות החוזה בביצוע התשלומים, כי הצדדים לא פעלו על פי הוראות החוזה גם בכך שמסמכי המכר המקוריים הופקדו בנאמנות אצל ב"כ הקונה טרם תשלום התמורה ולא אצל בא כוח המוכר וכד'.
 
תקנת השוק- הוראות החוק הרלוונטיות
סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע:
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על רישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
במילים אחרות, החוק מאפשר להכיר בזכויותיו של אדם שרכש נכס מקרקעין בהסתמך על מרשם המקרקעין (טאבו), גם אם מתברר בדיעבד כי הרישום היה כוזב והושג במרמה אולם זאת בהתקיים שני תנאים עיקריים:
  1. שהרכישה הייתה בתמורה;
  2. שהרוכש הסתמך בתום לב על מרשם המקרקעין;
הכרעת בית המשפט
בית המשפט לאחר שבחן את ראיות הצדדים ושמע את עדויותיהם מצא לנכון לקבל את התביעה, לבטל את עסקת המכר שנערכה בין הנתבע 1 (הנוכל) לבין הנתבעת 2 והורה על החזרת רישום המקרקעין על שם המנוח.
בית המשפט קבע, כי הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין מאפשרות למעשה להוציא נכס מידי בעליו החוקיים על כן לצורך יישומה של תקנת השוק יש להקפיד הקפדה יתרה בקיום התנאים הקבועים בסעיף 10 הנ"ל.
במקרה הנוכחי לא הוכחו כנדרש היסודות אשר צריכים להתקיים על מנת שהנתבעת 2 תוכל ליהנות מתקנת השוק הקבועה בהראות סעיף 10 לחוק המקרקעין. בין היתר לא הוכח כי אכן בוצע תשלום בפועל לידי הנתבע 1 של התמורה הנקובה בחוזה כאשר מרבית סכום התמורה שולם באמצעות שיקים שאותם מסרה הנתבעת 2 ואשר נוכו, לכאורה, בחברה לניכיון שיקים שהייתה בעבר בבעלותו של אותו אדם שהינו בעליה של הנתבעת 2 ואשר במועד הרלוונטי הייתה בבעלותו של חברו הטוב. יתרה מכך, לא הוכח כי אכן בוצע ניכיון שיקים וכי תמורתם שולמה במזומן למוכר. 
באשר ליסוד תום הלב, קבע בית המשפט כי במקרה הנוכחי אופן ביצוע המכירה העלה חשדות כבדים באשר לתום לבה של הנתבעת 2 ושל בעליה, הנתבע 3. בתוך כך, הפער הגדול בין שווי השוק של המקרקעין לבין מחיר התמורה החוזית היה ידוע לנתבעת 2, כך גם היה ידוע לנתבעת 2 כי המכירה מבוצעת באופן בהול זמן קצר לאחר רישום הזכויות על שם המוכר, כי המוכר הינו מסובך כלכלית, כי המוכר לא הקפיד על כך שמסמכי המכר יישמרו בידיו הנאמנות של בא כוחו עד לתשלום מלוא סכום התמורה, בניגוד להוראות החוזה וכד'. כל אלה היו צריכים לעורר את חשדה של הנתבעת 2 באשר לכשרות העסקה אולם הנתבעת 2 בחרה שלא לערוך בחינה מעמיקה של זכויות המוכר, מלבד עיון במרשם המקרקעין, על אף החשדות הכבדים הנ"ל.
יתרה מכך, בית המשפט התרשם כי נפלו סתירות משמעותיות בעדויותיהם של עדי הנתבעים לגבי אופן התנהלות הצדדים במסגרת העסקה, לרבות אופן התנהלות המו"מ בטרם כריתת העסקה.
בית המשפט אף קבע כי נסיבות המקרה מעוררות חשד כבד באשר למעורבותם של הנתבעים 2 ו- 3 (החברה הרוכשת ובעליה) בפעילות המרמה של הנתבע 1 באופן השולל את תום לבם ואינו מאפשר להם ליהנות מתקנת השוק, כקבוע בהוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין.
 
לסיכום
ברובם המכריע של המקרים, הסתמכות של קונה על מרשם המקרקעין מאפשרת לו לרכוש זכות טובה בנכס, גם אם מתברר בדיעבד כי הרישום במרשם הינו כוזב ו/או נעשה בדרך של מרמה. יחד עם זאת, על מנת שקונה יוכל ליהנות מההגנה של הסדר תקנת השוק הקבוע בסעיף 10 לחוק המקרקעין, יש להקפיד הקפדה יתרה על כך שמדובר בעסקת אמת אשר נעשתה במחיר השוק של הנכס, שההסתמכות על המרשם הייתה בתום לב ושלא הייתה התעלמות מצד הקונה מנורות אזהרה שהיו צריכות לעורר את חשדו, כגון מכירה בהולה, אי הקפדה מצד הקונה על תנאי העסקה ובלבד שיוכל לקבל את כספו בהקדם וכד'.
במילים פשוטות, אם אתם עומדים בפני עסקה שנראית טובה מכדי להיות אמיתית- קחו בחשבון שמרבית הסיכויים שהעסקה אכן לא אמיתית והקפידו הקפדה יתרה על בדיקת טיב הזכויות בעסקה וזהות המוכר באמצעות אנשי מקצוע ראויים. 

 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.