מאת:


היטל השבחה על פי חוק ההסדרים החדש

חוק ההסדרים אשר אושר במסגרת תקציב המדינה הביא עימו שינוי משמעותי בעניין היטלי ההשבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית.
כיום, בניגוד לבעבר, כל עירייה תוכל לקבוע בעצמה מה יהיה אחוז היטל ההשבחה שהיא תגבה בפרויקטים של התחדשות עירונית – 0%, 25% או 50%. כל רשות יכולה לקבוע אחוז שונה באזורים שונים וליצור בידול, כך שבאזורים בהם היא מעוניינת לפתח ולקדם התחדשות עירונית היא תגבה  היטל השבחה נמוך או כלל לא, לעומת אזורים בהם ההתחדשות עירונית אינה בראש מעיינה ועל כן תגבה היטל השבחה מלא בגובה 50%. שינוי זה מביא עימו יתרונות וחסרונות ליזמים המקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית, מחד גיסא השינוי מביא וודאות בעניין אחוז היטל ההשבחה כמו גם באזורים מסוימים פטור מלא בתשלום היטל השבחה. מאידך גיסא השינוי מעניק משקל וכוח רב לרשויות המקומיות ביחס לעצם קידומם של פרויקטים של ההתחדשות עירונית.
 

היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית טרם חוק ההסדרים

התיקון לחוק ההסדרים קבע כי היטל השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי יהיה 25% כברירת מחדל. בעבר, בטרם חוק ההסדרים אושר בכנסת, על מנת לקבל פטור מהיטל השבחה בפרויקט התחדשות עירונית, היזמים נדרשו לפנות לרשות המקומית ולשכנע אותה להעניק לפרויקט את הפטור המיוחל. היזמים בפרויקטי התחדשות עירונית הגישו שומות לפיהן לאור היקף הזכויות שאושר בתב"ע ע"י הרשות הטלת היטל השבחה יהווה "גזר דין מוות" לפרויקט. מדובר במצב שיצר לחצים רבים על הרשויות המקומיות כאשר מצד אחד הן היו מעוניינות לפתח ולחדש את שטחיהן והבנייה למגורים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, אך מצד שני היו נדרשות לספק תקציבים ממקורותיהן על מנת לפתח את התשתיות הציבוריות בפרויקטים מסוג זה, ושלא להביא לחורבן הפרויקט. כמו כן, לרשויות לא הייתה יכולת אמיתית להבחין בין שכונות שבהן רמת הכלכליות היא נמוכה ולכן ניתן להן פטור מלא או יחסי מהיטלי השבחה, לבין שכונות שרמת הכלכליות שבהן היא גבוהה ולכן ניתן לקיים את הפרויקטים גם בהיעדר פטור מהיטל השבחה. דבר נוסף שהשפיע על המצב הוא שהפטור מהיטלי השבחה נקבע בשלבים המאוחרים של הפרויקטים, ועל כן שרר חוסר ודאות מוחלט בתחום ההתחדשות העירונית והכלכליות הטמונה בפרויקטים מסוג זה, שעה שליזמים או לבעלי הדירות לא היה ידוע אם הפטור יחול או לא.

 

היטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית כיום - לאחר חוק ההסדרים

חוק ההסדרים, שאושר במסגרת חוק התקציב השנתי לשנת 2021, קבע כי החל מ- 1 במאי 2022 כל עירייה רשאית להחליט בעצמה ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית מה יהיה גובה היטל ההשבחה וכיצד הוא יחולק, האם יהיה 0%, 25% או 50%. ככל שלא תהא קביעה בנושא ע"י הרשות המקומית יהיה היטל ההשבחה בגובה 25%. כאשר היטל ההשבחה שנקבע ע"י רשות הוא גבוה, יורדת הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים, ולכן מקודמים פחות פרויקטים ונראה פחות התחדשות עירונית בשטחה של אותה רשות מקומית. ככל שאחוז היטל ההשבחה שייקבע ע"י הרשות יהא נמוך יותר (0%) משמעות הדבר היא כי העירייה חפצה בקידום פרויקטים להתחדשות עירונית בשטחה וכך היא מעודדת את היזמים לבצע פרויקטים רבים בשטחה. מנגד, ככל שאחוז ההשבחה שייקבע יהיה גבוה יותר (50%) ניכר כי הרשות המקומית מעדיפה לקבל תשלום על פני הרצון לקדם פרויקט התחדשות עירונית. נכון להיום מספר עיריות הודיעו רשמית כי הן מוותרות על היטלי ההשבחה וזאת במטרה לעודד את ההתחדשות העירונית בשטחן, ואילו חלק מהעיריות קבעו היטלי השבחה מלאים בשיעור של 50%.
 

לאור השינוי בחוק ניתן להציע מספר מצבים בהם תבחר הרשויות המקומיות לפעול:

  1. אבחנה בין אזורים שונים בתחום אותה רשות
    פתרון אפשרי למתח שבין הרצון לקבל תשלום היטל השבחה לשם פיתוח התשתיות ומבני הציבור לבין הרצון לפתח ולקדם את העיר ואת המגורים בעיר נקבע ע"י המחוקק בחוק ההסדרים. לפיו העיריות יכולת לבצע הבחנה בשטחן בין שכונות שבהן הכלכליות היא נמוכה והם אזורי שיקום ועל כן תיתן העירייה פטור מהשבחת המקרקעין למגורים, למול שכונות שבהן הכלכליות היא גבוהה ולכן העירייה לא נדרשת לוותר על ההיטל שתגבה לשם התקיימות הפרויקט והיא תקבע היטל השבחה מלא.

  2. קיזוז/הפחתת מטלות ציבוריות
    בנוסף לאבחנה בין שכונות באותה העיר, פתרון נוסף יכול להיות בהקשר למטלות הציבוריות המוטלות ע"י הרשויות. חלק מהתנאים שהיזם נדרש למלא לשם אישור תוכנית סופית הם ביצוע מטלות ציבוריות – כגון הכשרת גני ילדים, מבני ציבור וכו' עבור הרשות המקומית. כך, רשויות מקומיות אשר יבקשו לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית יוכלו להקטין את המחויבות של היזמים כלפיהן במישור המטלות הציבוריות, למשל באמצעות קיזוז המטלות הציבוריות כניסיון להוריד מהעלות של היטל ההשבחה.

לסיכום

יזמים יוכלו לדעת כבר למן ההתחלה אם פרויקטים מסוימים הם בעלי כדאיות כלכלית או לאו לפי אחוז היטל ההשבחה שתקבע כל עירייה ועירייה. מצד אחד, ניתן לומר כי התיקון לחוק ההסדרים הביא לכך שיש ליזמים ולבעלי הדירות יותר וודאות, שכן בעבר הם הצטרכו לחכות לשלבים המאוחרים של הפרויקט על מנת לדעת האם ניתן פטור מהיטל השבחה או לא. מצד שני כיום היכולת לגבות היטלים מצויה אצל הרשויות, הן יכולות לדרוש היטלי השבחה גבוהים מהיזמים מבלי שיצטרכו להשקיע תקציבים בפיתוח תשתיות ציבוריות ומבלי לבחון כל שומה ושומה המועברת ע"י היזמים.   

 

 

לפגישה אישית
חייגו 03-6109100

או השלימו את הפרטים הבאים

הדפסת המאמר

דירוג המאמר

 

5 ע"י 1 גולשים

הוסף תגובה

זקוקים לעורך דין?

חייגו: 03-6109100 או השאירו פרטים
אני מאשר/ת בזאת לדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' לשלוח לי ניוזלטרים/דיוור של מאמרים, מידע, חידושים, עדכונים מקצועיים והודעות, במייל ו/או בהודעה לנייד. הרשמה לקבלת הדיוור כאמור תאפשר קבלת דיוור שבועי ללא תשלום. ניתן בכל עת לבטל את ההרשמה לקבלת הדיוור ע"י לחיצה על מקש "הסרה" בכל דיוור שיישלח.